Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 июня 2018 г. N Ф07-5625/18 по делу N А56-6227/2017

19 июня 2018 г.

Дело N А56-6227/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Сапоткиной Т.И. и Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Модерн-проект" Грищенко А.С. (доверенность от 09.06.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 28.12.2017),

рассмотрев 13.06.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Модерн-проект" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2017 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-6227/2017,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Модерн-проект", место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 94, д. 2, лит. А, пом. 14-Н. оф. 406, ОГРН 1047818012571, ИНН 7811151966 (далее - Общество), о взыскании 12 088 347 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.03.2016 по 30.09.2016 и 2 836 064 руб. 24 коп. пеней за периоды с 20.03.2016 по 05.12.2016, с 11.04.2016 по 05.12.2016, с 11.07.2016 по 05.12.2016 по договору от 10.03.2016 N 19/ЗКС-10064 аренды земельного участка N 1 площадью 8503 кв. м с кадастровым номером 78:38:0011344:1234, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Владимирский пр. (юго-восточнее д. 15, лит. Е по Левашовскому шоссе), на инвестиционных условиях.

Решением от 07.04.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.04.2018, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, суды надлежащим образом не исследовали обстоятельства, связанные с обеспечением ответчику реальной возможности пользования сдаваемым в аренду имуществом.

По мнению подателя жалобы, обязательства Комитета по предоставлению участка, соответствующего условиям договора, вопреки выводам судов нельзя считать исполненными; при заключении договора аренды земельного участка Комитет оценил стоимость предоставляемого по нему комплекса прав исходя из тех параметров застройки, которые были установлены на тот момент в отношении этого участка, в том числе предельной высоты возводимых на нем объектов капитального строительства (27 м), а значит, оснований для внесения арендной платы в период, в течение которого застройка участка была невозможна, не имелось.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2016 N 1 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 10.03.2016 заключили сроком до 21.01.2019 договор N 19/ЗКС-10064 аренды на инвестиционных условиях земельного участка N 1 площадью 8503 кв. м с кадастровым номером 78:38:0011344:1234, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Владимирский пр. (юго-восточнее д. 15, лит. Е по Левашовскому шоссе), по условиям которого участок предоставлен арендатору для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта транспорта (под предприятие автосервиса).

По акту приема-передачи от 10.03.2016 земельный участок передан арендатору.

В пунктах 4.1 и 4.3 договора стороны договорились, что общая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендатором за весь период действия договора, без учета процентов составляет 19 600 000 руб. и вносится им следующим образом: 50% от указанной суммы (9 800 000 руб.) уплачивается единовременно в месячный срок после заключения договора, остальная часть (753 846 руб. 15 коп. без учета процентов) перечисляется поквартально равными долями не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала начиная с марта 2016 года (в первом квартале очередного календарного года - не позднее 31 января).

В этом же разделе договора стороны установили, что на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени с момента подписания договора до даты платежа, установленной в договоре (подпункт 4.3.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора первый этап реализации инвестиционного проекта включает в себя разработку, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации, а второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкцию) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры, а также получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.

За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 8.3 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% от суммы, указанной в пункте 4.1, за каждый день просрочки.

Комитет, ссылаясь на оставление Обществом без удовлетворения направленной в его адрес 18.10.2016 претензии от 30.09.2016 N 9328-пр./16 и наличие у Общества задолженности по арендной плате и пеням за период с 10.03.2016 по 30.09.2016, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, признав обоснованными как по праву, так и по размеру, заявленные требования, удовлетворили иск.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами установлено и Обществом в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривалось, что ответчик в нарушение условий договора с самого начала его действия не вносил арендную плату. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства перечисления арендатором не только ежеквартальных платежей, внесение которых должно было производиться в соответствии с графиком (приложение N 5 к договору), но также и единовременного платежа в размере 9 800 000 руб., подлежащего перечислению по договору сразу после его заключения.

При таких обстоятельствах суды обоснованно взыскали с Общества задолженность по арендной плате.

Доводы кассационной жалобы относительно невозможности использования спорного земельного участка в указанный в иске период в связи с утверждением правительством Санкт-Петербурга новых Правил землепользования и застройки (постановление от 21.01.2016 N 1; далее - ПЗЗ), согласно которым максимальная высота зданий, строений и сооружений в границах некоторых территориальных зон, в том числе зоны расположения участка с кадастровым номером 78:38:0011344:1234 (ТД1-2_1 - подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах города, расположенных в зоне влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры), составляет 0 м вместо ранее установленных 27 м, о чем Обществу стало известно из выданного ему 14.10.2016 градостроительного плана названного участка N RU78127000-25395, судом кассационной инстанции отклоняются ввиду следующего.

По смыслу положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон по договору аренды являются встречными.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом в случае обнаружения таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено возможностью пользования арендованным имуществом, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества в надлежащем состоянии. В связи с этим отсутствие такой возможности по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, исключает его обязанность по внесению арендной платы.

Вместе с тем согласно положениям статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон как по аренде земельного участка, так и по выполнению иных инвестиционных условий, в том числе по его застройке.

Материалами дела подтверждается, что оценивая рыночную стоимость предоставляемого по договору комплекса прав в отношении арендуемого участка, включая право его застройки с дальнейшей возможностью регистрации собственности на результат инвестирования за арендатором и заключения долгосрочного договора аренды, оценщик общества с ограниченной ответственностью "ИнКо" исходил из того, что планируемый на нем к возведению объект транспорта с учетом примерных характеристик автомобильных сервисов, центров и станций технического осмотра, высота которых не превышает в среднем 9 м (1 этаж - 6 м, 2 этаж - 3 м), будет двухэтажным (1-2 этажи отведены под автосервис, 2 этаж - под универсальные помещения).

По предоставленным Комитетом сведениям именно такая высота вместо показателя в 0 м и была установлена в мае 2017 года по результатам проведенных публичных слушаний по проекту внесения изменений в ПЗЗ в отношении зоны, в которой находится спорный земельный участок.

Таким образом, в настоящее время какие-либо препятствия для строительства на участке объекта транспорта отсутствуют. Доказательств обратного суду не представлено.

При таком положении оснований считать приведенные Обществом обстоятельства, связанные с изменением высотного регламента в июне 2016 года после заключения договора, недостатками сданного в аренду земельного участка, освобождающими арендатора от внесения установленной платы в спорный период, с учетом имеющегося у арендатора комплекса прав в отношении названного участка, реализации которых в настоящее время ничего не препятствует, не имеется.

Сведения о том, что Общество обращалось в Комитет с каким-либо из требований, предоставленных ему пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, в материалах дела отсутствуют. Более того, как следует из пояснений самого Общества, о невозможности строительства на участке оно узнало только в октябре 2016 года из выданного ему градостроительного плана, тогда как обязательства по внесению арендной платы не исполнялись арендатором с самого начала договорных отношений.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 по делу N А56-6227/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Модерн-проект" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.А. Ракчеева Т.И. Сапоткина Е.В. Чуватина