Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2018 г. N Ф07-8045/18 по делу N А56-31358/2016

05 июля 2018 г.

Дело N А56-31358/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Барбашина А.В. (доверенность от 02.11.2017 N 28-17),

рассмотрев 05.07.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 (судьи Жиляева Е.В., Горбик В.М., Тимухина И.А.) по делу N А56-31358/2016,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Славбург 51", место нахождения: 192241, Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 51, лит. А, ОГРН 1117847291803, ИНН 7816516770 (далее - Кооператив), о взыскании 8 566 072 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.01.2016, 1 960 259 руб. 79 коп. пеней по договору аренды от 05.04.2012 N 21-ЗК03889.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН).

Решением суда от 22.01.2018 исковые требования удовлетворены частично. С Кооператива в пользу Комитета взыскано 348 755 руб. 89 коп. задолженности за период с 01.04.2015 по 31.01.2016 и 458 012 руб. 19 коп. пеней; в удовлетворении остальной части иска отказано. С Кооператива в доход федерального бюджета взыскано 5797 руб. государственной пошлины.

Постановлением апелляционного суда от 03.04.2018 решение от 22.01.2018 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, вынесенными с нарушением норм материального права, просит их отменить, принять новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, вопреки выводу судов о необходимости применения ведомости ГУИОН и исключения площади застройки при расчете задолженности и пеней, начисление арендной платы в соответствии с договором, в том числе за площадь, занятую многоквартирным домом, является правомерным. Кроме того, как указывает податель жалобы, суды не учли тот факт, что в Комитет от лица, уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома, не поступало заявление на формирование границ земельного участка под многоквартирным домом с видом разрешенного использования "для размещения многоквартирного жилого дома". Следовательно, по мнению Комитета, земельный участок в силу закона не перешел в собственность собственников жилых и нежилых помещений в построенном доме. Более того, заявитель полагает, что суды при вынесении обжалуемых судебных актов не учли решение и постановление, принятые по делу N А56-15955/2017, согласно которым ведомость ГУИОН при расчете задолженности по арендной плате и пеней не применялась.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы.

Кооператив о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор от 05.04.2012 N 21-ЗК03889 аренды земельного участка площадью 17 454 кв.м с кадастровым номером 78:7415Б:3003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, северо-восточная часть квартала 20 ЮРВ, пересечение пр. Славы и Софийской ул. (пр. Славы, севернее д. 102 по Южному шоссе - участок 1), зона 7, для завершения строительства и подготовки документов, необходимых для оформления прав на объект (код 10.1), сроком с 23.12.2011 по 22.11.2012.

Участок передан по акту приема-передачи 05.04.2012.

Условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.

Пунктом 3.3 договора установлен размер арендной платы - 401 840 руб. 72 коп. в год.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

На основании пункта 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт x Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение обязательства по внесению арендной платы в виде неустойки в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, последний считается возобновленным на тех же условиях на новый срок (пункт 6.1 договора).

Ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.01.2016 послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, установили, что земельный участок предоставлен для завершения строительства объектов жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями обслуживания и автостоянкой. При этом, по данным первичной инвентаризации ГУИОН 2010 года (1-я очередь) и 2013 года (2-я очередь), по адресу: Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 51, лит. А, учтен многоквартирный жилой дом площадью застройки 6702 кв.м.

Суды руководствовались статьями 309, 310, 330, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей в спорный период), разъяснениями, приведенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции от 25.01.2013, в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), правовыми позициями, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 и от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526, постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п. При расчете задолженности суды исключили из площади земельного участка (17 454 кв.м) площадь застройки (6702 кв.м) под многоквартирным домом. Проверив расчет, представленный истцом, взыскали с Кооператива в пользу Комитета 348 755 руб. 89 коп. за период с 01.04.2015 по 31.01.2016 и 458 012 руб. 19 коп. пеней. В остальной части иска отказали.

Кассационная инстанция не усматривает правовых оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Суды обеих инстанций признали требование Комитета о взыскании задолженности по арендной плате частично обоснованным, так как при ее расчете учли, что многоквартирный жилой дом, возведенный на участке, введен в эксплуатацию. Следовательно, в силу названных норм и приведенных разъяснений по их применению возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирным домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме.

Согласно справочному расчету, подготовленному Комитетом в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", с учетом ввода в эксплуатацию построенных на земельном участке объектов, исключения площади застройки многоквартирного дома, с применением при расчете кода функционального использования согласно представленной в материалы дела ведомости инвентаризации ГУИОН N 45906Г-17/1 задолженность по арендной плате составила 348 755 руб. 89 коп. за период с 01.04.2015 по 31.01.2016.

Данный расчет проверен судами и признан ими обоснованным.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Судами установлено, что арендатор нарушил условия договора о своевременном перечислении арендной платы, поэтому требование Комитета о взыскании договорной неустойки суды признали обоснованным.

Оснований для иных выводов у кассационной инстанции не имеется.

Ссылка подателя жалобы на судебные акты по делу N А56-15955/2017, по которому с Кооператива в пользу Комитета взысканы задолженность по спорному договору аренды и неустойка за последующий период, не принимается судом кассационной инстанции. При принятии решения суд исходит из результатов оценки доводов и возражений сторон, представленных доказательств. В рассматриваемом деле судами принято во внимание функциональное использование арендатором земельного участка с учетом представленных в материалы дела разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, ведомости инвентаризации, сведений о первичной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, что повлияло на исчисление размера арендной платы. Между тем Комитет не представил доказательств иного использования ответчиком земельного участка в спорный период.

Доводы подателя жалобы были предметом исследования судов и по существу выражают несогласие с данной судами оценкой доказательств по делу. Суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по переоценке установленных судами обстоятельств и исследованию доказательств, в связи с чем доводы Комитета не могут рассматриваться в качестве основания для отмены обжалованных судебных актов.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся основаниями для отмены принятых судебных актов в силу частей 3 и 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 по делу N А56-31358/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина