Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2018 г. N 13АП-4616/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2018 г. N Ф07-8045/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

03 апреля 2018 г.

Дело N А56-31358/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляева Е.В.

судей Горбик В.М., Тимухина И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Смирновой Н. В.,

при участии:

от истца: Михайлова А. Р., по доверенности от 05.02.2017;

от ответчика: без участия, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: без участия, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4616/2018) Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 по делу N А56-31358/2016

(судья Герасимова Е.А.),

принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ЖСК "Славбург 51" о взыскании задолженности по арендной плате,

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости",

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Славбург 51", место нахождения: 192241, Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 51, лит. А, ОГРН 1117847291803, ИНН 7816516770 (далее - Кооператив), о взыскании 8 566 072 руб. 13 коп. долга по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.01.2016, 1 960 259 руб. 79 коп. пеней по договору аренды от 05.04.2012 N 21-ЗК03889.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 исковые требования удовлетворены частично. С Кооператива в пользу Комитета взыскано 348 755 руб. 89 коп. задолженности за период с 01.04.2015 по 31.01.2016 и 458 012 руб. 19 коп.. пеней; в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая обжалуемый судебный акт незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суд при расчете арендной платы и пеней необоснованно исключили площадь застройки из общей площади арендуемого по договору земельного участка; при этом не учел тот факт, что в Комитет не поступало заявление от лица, уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома, на формирование границ земельного участка под многоквартирным домом с видом разрешенного использования "для размещения многоквартирного жилого дома". Следовательно, по мнению Комитета, земельный участок в силу закона не перешел в собственность собственников жилых и нежилых помещений в построенном доме.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет также ссылается на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2017 по делу N А56-15955/2017, которым с ответчика взыскана задолженность по спорному договору за период с 01.02.2016 по 31.10.2016.

Комитет полагает, что при вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции необоснованно применил ведомость ГУП ГУИОН от 17.01.2017 N 45906Г-17/1.

От ответчика и третьего лица отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В заседании апелляционной инстанции представитель Комитета доводы жалобы поддержала.

Ответчик и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено без участия представителей ответчика и третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор от 05.04.2012 N 21-ЗК03889 аренды земельного участка площадью 17 454 кв. м с кадастровым номером 78:7415Б:3003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, северо-восточная часть квартала 20 ЮРВ, пересечение пр. Славы и Софийской ул. (пр. Славы, севернее д. 102 по Южному шоссе - участок 1), зона 7, для завершения строительства и подготовки документов, необходимых для оформления прав на объект (код 10.1), сроком с 23.12.2011 по 22.11.2012 (л.д. 12-19 том N 1).

Участок передан по акту приема-передачи 05.04.2012 (л.д. 23 том N 1).

Размер и условия внесения арендной платы установлены разделом 3 договора.

Пунктом 3.3 договора установлен размер арендной платы - 401 840 руб. 72 коп. в год.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

На основании пункта 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт x Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение обязательства по внесению арендной платы в виде неустойки в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, последний считается возобновленным на тех же условиях на новый срок (пункт 6.1 договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.01.2016, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, при этом исключил из общей площади 17 454 кв. м занимаемого по договору земельного участка площадь застройки 6 702 кв. м при расчете задолженности и неустойки.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами арбитражного суда первой инстанции исходя из следующего.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что в период с 01.04.2015 по 31.01.2016 арендная плата в испрашиваемой Комитетом сумме арендатором не вносилась.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относится к общему имуществу многоквартирного дома и является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей в спорный период, содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Закона N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015, определении Верховного Суда РФ от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526 по делу N А65-18933/2015.

Поскольку возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирным домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, оснований для взыскания арендной платы в сумме 8 566 072 руб. 13 коп., исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется.

Однако, отсутствуют и основания для освобождения Кооператива от обязанности по внесению арендной за оставшуюся площадь земельного участка.

Из материалов дела следует, что по данным филиала ГУП "ГУИОН" - ПИБ Юго-Восточное по данным первичной инвентаризации 2010 года (1 очередь) и 2013 года (2 очередь) по адресу: Санкт-Петербург, пр. Славы, дом 51, литера А, учтен многоквартирный дом площадью застройки 6 702 кв. м (в том числе крыльца 736 кв. м) (л.д. 125-126, том 1)..

Следует отметить, что Комитетом не оспаривается, что один из объектов - многоквартирный жилой дом, возведен на участке, введен в эксплуатацию и в нем проживают граждане. Таким образом, расчет арендной платы следует производить с исключением из общей площади земельного участка (6 702 кв. м) площади земельного участка, занятого многоквартирным домом.

Доводы Комитета о том, что земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не сформирован, что, по мнению Комитета, позволяет ему начислять арендную плату на всю площадь участка, не принимаются апелляционным судом учитывая, что формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Кроме того, необходимо отметить, что при формировании земельного участка его площадь в любом случае не могла быть меньше площади земельного участка под обрезом многоквартирного дома.

Право собственников многоквартирного дома на обращение с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П).

Довод Комитета, что при вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции необоснованно применил ведомость ГУП ГУИОН от 17.01.2017 N 45906Г-17/1, отклонятся апелляционной коллегией, поскольку иной подход приведет к нарушению баланса прав участников данных правоотношений.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 по делу N А56-31358/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.М. Горбик И.А. Тимухина