Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июля 2018 г. N Ф07-7533/18 по делу N А56-91743/2016

10 июля 2018 г.

Дело N А56-91743/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Ракчеевой М.А., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 28.12.2017); от общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" Бутроменко Н.И. (доверенность от 21.12.2016), Гусейновой С.А. (доверенность от 22.06.2018),

рассмотрев 10.07.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по делу N А56-91743/2016 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Петровская коса, дом 9, ОГРН 1027806886733, ИНН7813136843 (далее - Общество), о взыскании 3 517 659 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору от 17.05.2011 N 15/ЗК-02100 за период с 01.10.2015 по 30.06.2016, 1 247 019 руб. 36 коп. пеней за период с 11.10.2015 по 14.09.2016.

Определением от 21.04.2017 суд принял для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление Общества к Комитету о расторжении названного договора с 24.06.2016.

Решением от 28.06.2017 с Общества в пользу Комитета взыскано 3 517 659 руб. 07 коп. задолженности и 1 247 019 руб. 36 коп. пеней. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.03.2018 решение суда от 28.06.2017 отменено. В удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит постановление апелляционной инстанции от 06.03.2018 изменить (в части отказа удовлетворения иска Комитета), оставить в силе решение суда первой инстанции от 28.06.2017.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит кассационную жалобу Комитета оставить без удовлетворения, считая обжалуемый судебный акт законным.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331 (вступившего в силу 28.04.2011), Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 17.05.2011 заключили договор N 15/ЗК-02100 аренды земельного участка площадью 3276 кв.м. с кадастровым номером 78:7:3208:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Грота ул., д. 1-3, лит. Г, для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, расположенного на участке, сроком до 27.11.2013.

Разделом 3 договора определен размер и порядок внесения арендной платы. В соответствии с пунктом 3.4 договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00 и составляет 126 729 руб. 12 коп., в квартал - 31 682 руб. 28 коп.

Согласно пункту 3.7 договора арендная плата вноситься арендатором не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В пунктом 3.6 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за внесение арендной платы с нарушением срока и в неполном объеме предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.06.2011.

Между сторонами 17.05.2011 заключен инвестиционный договор N 15-И02099 на условиях, определенных постановлением правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331, согласно которым Общество осуществляет реконструкцию здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Грота ул., д. 1-3, лит. Г, под многоквартирный дом в течение 31-го месяца со дня вступления постановления в силу.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы города Санкт-Петербурга 24.06.2013 выдано разрешение на строительство N 78-13017820-2013. В связи с изменениями проектных характеристик - общей площади и количества квартир, количества парковочных мест 11.01.2016 Обществом получено новое разрешение на строительство N 78-013-0178.1-2013.

Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 N 196 "О внесении изменения в постановление правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331", срок реализации инвестиционного проекта продлен до 30.06.2015.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 21.04.2016 выдано разрешение N 78-13-07-2016 на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно уведомлениям от 30.11.2015 N 18817-ув./15 и от 12.05.2016 N 49894-32/16 Комитет сообщил Обществу об изменении размера арендной платы с учетом применения кода функционального использования, равного 18,0.

Комитет, обращаясь с настоящим иском, ссылается на то, что арендная плата за участок за период с 01.10.2015 по 30.06.2016 подлежит определению по коду функционального использования 18,0.

В свою очередь Общество, ссылаясь на отказ Комитета расторгнуть договор, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции признал расчет и правовые основания для применения кода 18.0 за период после 30.09.2015 в отсутствие доказательств просрочки кредитора (абзац 5 пункта 3.1.1 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119) законными и обоснованными и удовлетворил первоначальный иск. В удовлетворении встречно иска судом первой инстанции отказано, в связи с тем что, в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности на какое-либо из помещений.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции по первоначальному иску, поскольку пришел к выводу о том, что доказательств несоблюдение сроков строительства объекта связанного с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, Комитетом суду не представлено.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств регистрации права собственности на какое-либо из помещений, а так же в связи с тем, что обществом в адрес Комитета уведомления об отказе от договора (в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ) не направлялись, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении встречного иска.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются в том числе и договоры.

Согласно требованиям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В спорные периоды арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась в соответствии с Законом N 608-119 и постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379), которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В статье 1 Закона N 608-119 установлено, что Методика определения арендной платы представляет собой утвержденный данным Законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а функциональное использование - использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

Согласно пункту 2.3 Положения размер арендной платы рассчитывается в зависимости от функционального использования территории с применением коэффициента функционального использования территории (Кф), который определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных им кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

В силу пункта 2.8 Положения коды функционального использования территории, за исключением Кн - 18,0, применяются на основании ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

В соответствии с пунктом 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

Соответственно, по истечении срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, при которых арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

Апелляционным судом установлено, что нарушение срока реконструкции с действиями (бездействием) Общества не связано, а обусловлено обстоятельствами расселения и передачи ему для реконструкции здания общежития, данные обстоятельства подтверждаются решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2015 по делу N А56-73821/2014. Соответственно, Комитет не доказал правомерность заявленных требований.

Суд апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства и руководствуясь вышеназванными положениями нормативных актов, регулирующими спорные правоотношения, пришел к правильному выводу, что в материалах дела доказательства регистрации права собственности на какое-либо из помещений, отсутствуют. Доказательства того, что Обществом в адрес Комитета были направлены уведомления об отказе от договора (в порядке статьи 610 ГК РФ) в материалы дела также не представлено.

Учитывая, что дело судом апелляционной инстанций рассмотрено полно и всесторонне, выводы основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по делу N А56-91743/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий М.А. Ракчеева Т.И. Сапоткина