Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 июля 2018 г. N Ф07-8584/18 по делу N А21-8507/2017

30 июля 2018 г.

Дело N А21-8507/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новатор" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.12.2017 (судья Талалас Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 (судьи Колосова Ж.В., Бармина И.Н., Пряхина Ю.В.) по делу N А21-8507/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новатор", место нахождения: 236038, Калининградская обл., Калининград, Юбилейная ул., д. 6, оф. 4, ОГРН 1163926055732, ИНН 3906982288 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304 (далее - Управление Росреестра), по принятию решений от 16.08.2017 и 17.08.2017 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении 13 жилых объектов - квартир, которые возведены застройщиком - Обществом на основании инвестиционного договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем Пешко Эдуардом Витальевичем, а также в отношении 13 квартир, которые возведены застройщиком - Обществом на основании инвестиционного договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем Беляниным Сергеем Евгеньевичем (с учетом уточнения требований).

Предприниматели Пешко Э.В., ОГРНИП 316392600095738, ИНН 390602856605, и Белянин С.Е., ОГРНИП 316392600095716, ИНН 390704157028, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 18.12.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению подателя жалобы, заключенные между Обществом и предпринимателями инвестиционные договоры являются основанием для возникновения у предпринимателей после исполнения ими своих обязательств права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах N 1 и 2, без предварительной регистрации права собственности застройщика на данные помещения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, предприниматели Пешко Э.В. и Белянин С.Е. лично не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Белянин С.Е. (инвестор) и Общество (заказчик-застройщик) заключили инвестиционный договор от 18.11.2016, по условиям которого заказчик-застройщик обязался выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности - квартир и нежилых помещений (кладовок) в многоквартирных жилых домах N 1 и 2 по генплану, расположенных по адресу: Калининградская обл., г. Гурьевск, Луговая ул., д. 20, согласно приложению N 2 к договору, а инвестор - передать заказчику-застройщику денежные средства в соответствии с приложением N 3 в сумме, установленной договором, а также выплатить заказчику-застройщику вознаграждение. По завершении реализации инвестиционного проекта заказчик-застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности - готовые квартиры и нежилые помещения (кладовки) в многоквартирных жилых домах с характеристиками, указанными в пунктах 2.2, 2.3 договора.

Пунктом 5.1 договора срок осуществления проекта определен в 25 месяцев со дня получения разрешения на строительство от 17.05.2016 N RU39310000-182/2016 МО.

Согласно приложению N 2 к договору передаче инвестору подлежат 15 квартир и 16 кладовок в доме N 2 по генплану.

Аналогичный по содержанию инвестиционный договор от 18.11.2016 заключен между индивидуальным предпринимателем Пешко Э.В. (инвестором) и Обществом (заказчиком-застройщиком) в отношении 19 квартир и 19 кладовок в доме N 1 по генплану.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04.08.2017 N 39-RU39310000-182-2016, выданного Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, многоквартирные жилые дома N 1 и N 2 по генплану введены в эксплуатацию.

Впоследствии указанным домам присвоены адреса: г. Гурьевск, Степной пер., д. 17а, 17б.

В августе 2017 года предприниматели Пешко Э.В. и Белянин С.Е. обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации за каждым из них права собственности в отношении 13 жилых помещений (квартир), расположенных в многоквартирных жилых домах по адресам: Калининградская обл., г. Гурьевск, Степной пер., д. 17а и 17б, на основании инвестиционных договоров, заключенных с Обществом.

Уведомлениями от 16.08.2017 и 17.08.2017 Управление Росреестра сообщило о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права собственности в отношении каждого из заявленных объектов на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости), поскольку многоквартирные жилые дома, где расположены соответствующие квартиры, не поставлены на государственный кадастровый учет; договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, расцениваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, поэтому для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на помещение необходима государственная регистрация права собственности продавца; Обществу необходимо обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на соответствующие объекты и предоставить платежный документ об уплате государственной пошлины.

Общество, считая, что инвестиционные договоры являются основанием возникновения у инвесторов права собственности на построенные и введенные в эксплуатацию объекты без предварительной регистрации права собственности на данные помещения за застройщиком, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, порядок которой и основания отказа в которой устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

С 01.01.2017 отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Законом о регистрации недвижимости. Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 этого Закона и включает в себя после приема регистрирующим органом заявления и при отсутствии оснований для его возврата проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственной регистрации права или отказа в ее осуществлении.

Основания для приостановления государственной регистрации прав исчерпывающим образом перечислены в части 1 статьи 26 упомянутого Закона, согласно пункту 5 которой к таким основаниям относится непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 названного Закона одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 4 статьи 14 того же Закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с возникновением права на созданный объект недвижимости, переходом права на объект недвижимости.

В данном случае регистрирующий орган по результатам проведенной экспертизы представленных на государственную регистрацию документов посчитал, что приложенные к заявлениям инвестиционные договоры от 18.11.2016 не могут служить основаниями возникновения у инвесторов первичного права собственности на созданные в соответствии с этими договорами объекты.

Суд первой инстанции, проанализировав заключенные между Обществом и предпринимателями инвестиционные договоры, в соответствии со статьями 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, правомерно пришел к выводу, что в отсутствие государственной регистрации права собственности застройщика - Общества на возведенные объекты не может быть осуществлена государственная регистрация права собственности на них за инвесторами - Пешко Э.В. и Беляниным С.Е., а нормы Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к правоотношениям, возникшим между предпринимателями и Обществом из заключенных между ними инвестиционных договоров, не применимы.

Судебные инстанции также обоснованно указали на отсутствие достаточных оснований считать Общество, которое в регистрирующий орган не обращалось и в отношении которого оспариваемые действия Управлением Росреестра не совершались, заинтересованным лицом по смыслу части 12 статьи 29 Закона о регистрации недвижимости, которое вправе обжаловать в арбитражный суд приостановление государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявления Общества.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание как основанные на ошибочном толковании положений Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства об инвестиционной деятельности, неверной правовой квалификации инвестиционных договоров.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.12.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 по делу N А21-8507/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новатор" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева Т.И. Сапоткина Е.В. Чуватина