Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 августа 2018 г. N Ф07-8911/18 по делу N А56-111260/2017

30 августа 2018 г.

Дело N А56-111260/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Стройактив СПб" Бравичевой Т.Д. (доверенность от 18.05.2018) и Поповой И.В. (доверенность от 06.06.2018), от общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" Казинова С.Н. (доверенность от 12.12.2017),

рассмотрев 29.08.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2018 (судьи Тимухина И.А., Бармина И.Н., Желтянников В.И.) по делу N А56-111260/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройактив СПб", место нахождения: 192283, Санкт-Петербург, ул. Ярослава Гашека, д. 14, лит. А, ОГРН 1027808013210, ИНН 7816156206 (далее - ООО "Стройактив СПб"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг", место нахождения: 191025, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 90/92, ОГРН 1027809237796, ИНН 7825706086 (далее - ООО "Агроторг"), о взыскании 1 406 752 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.08.2017 по 28.09.2017, а также 136 832 руб. 61 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.08.2017 по 14.12.2017, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договора аренды от 30.05.2017 N 435.

Решением суда первой инстанции от 02.03.2018 (судья Кротов С.М.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2018 данное решение отменено, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО "Агроторг", ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит постановление отменить.

Податель жалобы считает, что в связи с отчуждением арендодателем объекта аренды по договору купли-продажи у ответчика прекратилось обязательство по оплате арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи помещения от продавца к покупателю, то есть с 19.07.2017, а не с 29.09.2017 - момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи; к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Стройактив СПб" просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании представитель ООО "Агроторг" поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "Стройактив СПб" возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "СтройАктив СПб" (арендодателем) и ООО "Агроторг" (арендатором) был заключен долгосрочный договор от 30.05.2012 N 435 аренды части площадью 1322,4 кв.м нежилого здания торгово-бытового центра общей площадью 2765,9 кв.м с кадастровым номером 78:13:7434:3003:37, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ярослава Гашека, д. 14, лит. А.

Согласно пункту 1.1 договора арендатору в аренду предоставляется часть нежилого помещения 1-Н на первом этаже (комнаты 1 - 6, 15 - 42) площадью 1296,8 кв.м, нежилое помещение 2-Н на первом этаже (комната N 1) площадью 11,3 кв.м, нежилое помещение 3-Н на первом этаже (комната N 1) площадью 5,1 кв.м, нежилое помещение 4-Н на первом этаже (комната N 1) площадью 9,2 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует по 31.05.2017 включительно. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.07.2012.

Поскольку арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора аренды, установленного пунктом 4.1 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что соответствует положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Размер арендной платы и порядок расчетов между сторонами установлены в разделе 5 договора.

Согласно пункту 5.1 за владение и пользование арендуемой площадью арендатор ежемесячно обязан уплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин. Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктами 5.2 и 5.3 постоянная величина арендной платы в течение срока аренды составляет 1 200 000 руб. в месяц и подлежит оплате ежемесячно не позднее 10-го (десятого) числа текущего месяца за данный текущий месяц.

В уведомлении от 21.04.2017 N 22 арендодатель сообщил арендатору об увеличении размера арендной платы с 26.05.2017 до 1 348 320 руб.

Пунктом 8.2 договора установлено, что при нарушении сроков платежей виновная сторона выплачивает другой стороне по ее требованию пени в размере 0,1% от подлежащей к выплате суммы за каждый день просрочки.

Из материалов дела также следует, что являющееся арендодателем ООО "Стройактив СПб" (продавец) заключило с закрытым акционерным обществом "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ЗАО "ИКС 5 Недвижимость"; покупатель) договор от 06.06.2017 купли-продажи здания торгово-бытового центра общей площадью 2765,9 кв.м с кадастровым номером 78:13:7434:3003:37, в котором расположены помещения, переданные в аренду ООО "Агроторг".

По акту приема-передачи от 19.07.2017 данное здание передано во владение покупателя.

При этом переход права собственности к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на данный объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 29.09.2017, что подтверждается соответствующей выпиской от 04.10.2017.

В свою очередь, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" направило в адрес ответчика уведомление от 19.07.2017 N 020/8489, в котором известило арендатора о переходе к нему с 19.07.2017 права собственности на здание торгового центра.

ООО "Стройактив СПб" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на неисполнение арендатором ООО "Агроторг" обязательств по внесению арендной платы за период с 01.08.2017 по 28.09.2017.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил факт заключения договора купли-продажи от 06.07.2017 здания, в котором находится объект аренды, и пришел к выводу, что обязательство по внесению арендной платы по ранее заключенному договору аренды прекратилось у ответчика с 19.07.2017 - с момента подписания сторонами договора купли-продажи акта приема-передачи проданного объекта и, следовательно, с 19.07.2017 истец утратил возможность исполнения обязательств по договору аренды в виде предоставления ответчику в аренду нежилых помещений. В связи с этим суд признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Апелляционный суд с указанными выводами суда первой инстанции не согласился и, указав на то, что обязанность по оплате ООО "Стройактив СПб" арендной платы сохранилась у ООО "Агроторг" вплоть до даты государственной регистрации права собственности ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на приобретенное здание, установил факт нарушения ответчиком обязательства по своевременному перечислению арендной платы, проверил правильность и обоснованность произведенного истцом расчета задолженности и пеней и, признав их арифметически верными, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил предъявленные требования в полном объеме.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для отмены апелляционного постановления в связи со следующим.

Согласно абзацу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Таким образом, именно собственник имеет право на сдачу имущества в аренду, и, следовательно, ему принадлежит право на получение дохода от такой передачи имущества.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Проанализировав приведенные правовые нормы в их совокупности с положениями статьи 617 ГК РФ о сохранении арендных правоотношений после перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что новый собственник здания (ЗАО "ИКС 5 Недвижимость") имеет право на получение от арендатора (ООО "Агроторг") арендной платы за пользование помещением с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности, то есть с 29.09.2017.

Сам по себе факт подписания акта приема-передачи сторонами договора купли-продажи здания не влечет с безусловностью прекращение обязательств арендатора по оплате арендных платежей прежнему собственнику, поскольку пунктом 2 статьи 551 ГК РФ прямо предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Прежний собственник как арендодатель перестает быть стороной в договоре аренды имущества только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, а право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

Следовательно, арендатор обязан перечислять арендную плату прежнему собственнику до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

Поскольку переход права собственности к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 29.09.2017, то у арендатора (ответчика по настоящему делу) сохранялась обязанность уплачивать арендную плату прежнему собственнику (арендодателю) до 28.09.2017 включительно.

Ответчик не оспаривал факт пользования спорным имуществом в указанный в иске период.

При таком положении с учетом установленных фактических обстоятельств и приведенных выше правовых норм, апелляционный суд пришел к правильному выводу, что обязательство арендатора по оплате истцу аренды сохранилось до момента государственной регистрации права собственности ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на здание торгового центра, в связи с чем имеются правовые оснований для возложения на ответчика обязанности по уплате арендных платежей вплоть до 29.09.2017.

Апелляционный суд, придя к выводу о наличии у истца права на получение арендной платы за пользование имуществом до 29.09.2017, в отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих оплату данных платежей, правомерно удовлетворил заявленные требования и взыскал с ООО "Агроторг" 1 406 752 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.08.2017 по 28.09.2017.

При этом суд установил, что согласно представленному в материалы дела акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 25.10.2017, подписанному сторонами без возражений, наличие задолженности в указанном размере признано ответчиком.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил объективных и достоверных доказательств надлежащей оплаты в спорный период аренды в размере, установленном договором, а также не доказал наличие каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности.

Поскольку ответчик нарушил сроки внесения арендных платежей, истец на основании статьи 330 ГК РФ и пункта 8.2 договора начислил неустойку, размер которой за период с 11.08.2017 по 14.12.2017 составил 136 832 руб. 61 коп.

Расчет неустойки проверен судом и признан правильным и обоснованным.

С учетом требований статей 330, 333, 614 ГК РФ и пункта 8.2 договора является правомерным вывод апелляционного суда о наличии оснований для удовлетворения иска в части взыскания неустойки за спорный период.

Приведенные в кассационной жалобе доводы являются несостоятельными и отклоняются кассационным судом как основанные на ошибочном толковании норм материального права, в частности положений статей 551 и 617 ГК РФ, верно примененных апелляционным судом.

Довод ответчика о необходимости применения к спорным правоотношениям пункта 5 Постановления N 73, был подробно исследован апелляционным судом и мотивированно отклонен им. Оснований для иной оценки данного довода у суда кассационной инстанции не имеется.

Иные доводы подателя жалобы, аргументированные ссылкой на обстоятельства спора, которым, по мнению ответчика, должна быть дана иная оценка, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку исследованных доказательств и установление вопросов факта, что согласно положениям статьи 286 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого постановления суд апелляционной инстанции установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2018 по делу N А56-111260/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина