Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 октября 2018 г. N Ф07-12854/18 по делу N А52-1794/2017

22 октября 2018 г.

Дело N А52-1794/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от ассоциации нотариусов "Нотариальная палата Псковской области" Сергеевой Т.С. (доверенность от 29.06.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Энерготехника" на решение Арбитражного суда Псковской области от 07.03.2018 (судья Бударина Ж.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Зорина Ю.В.) по делу N А52-1794/2017,

установил:

Ассоциация нотариусов "Нотариальная палата Псковской области", место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, Советская ул., д. 60а, ОГРН 1026000964428, ИНН 6027013382 (далее - Нотариальная палата), обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к акционерному обществу "Энерготехника", место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, ул. Свердлова, д. 64, оф. 2, ОГРН 5087746040982, ИНН 7702683209 (далее - Общество), о соразмерном уменьшении покупной цены, установленной договором от 12.10.2016 купли-продажи нежилого помещения, на 877 004 руб. в связи с недостатками переданного помещения; взыскании 240 690 руб., излишне уплаченных по указанному договору в связи с уменьшением покупной цены (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Техинвест", место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 42, ОГРН 1026000953439, ИНН 6027061869.

Решением от 07.03.2018 покупная цена, установленная договором от 12.10.2016 купли-продажи нежилого помещения, уменьшена на 680 269 руб., с 8 273 000 руб. до 7 592 731 руб.; с Общества в пользу Нотариальной палаты взыскано 43 955 руб., излишне уплаченных по договору от 12.10.2016; в остальной части в иске отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, поскольку недостатки помещения (повреждения покрытия полов и стен) существовали на момент заключения договора, они были учтены сторонами при определении покупной цены помещения, уменьшенной по сравнению с его рыночной стоимостью (9 945 400 руб.); вывод судов о доказанности наличия дефектов в помещении и скрытого характера этих дефектов основан на экспертном заключении, которое не является достоверным доказательством, содержит противоречивые выводы, не соответствует действующему законодательству.

Нотариальная палата в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что наличие у приобретенного объекта недвижимости скрытых недостатков, которые не были учтены сторонами при определении покупной цены, подтверждается материалами дела; установление в договоре цены помещения ниже его рыночной стоимости не влияет на право покупателя требовать соразмерного уменьшения цены в связи с выявленными недостатками имущества.

В судебном заседании представитель Нотариальной палаты против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (продавец) и Нотариальная палата (покупатель) заключили договор от 12.10.2016 купли-продажи нежилого помещения общей площадью 189,4 кв. м с кадастровым номером 60:27:0010326:303, расположенного на первом этаже здания по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Гоголя, д. 33, пом. 1002, по цене 8 273 000 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость 18 процентов).

Пунктом 2.2 договора предусмотрена оплата имущества с рассрочкой платежей с окончательным расчетом не позднее 01.03.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2016).

Согласно пункту 3.2 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием помещения, установленным путем его внешнего осмотра до подписания договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было бы сообщено продавцом. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договорились данный договор считать передаточным актом.

Во исполнение условий договора купли-продажи Нотариальная палата уплатила продавцу 7 636 686 руб.

Как указал истец в исковом заявлении, в ходе подготовительных работ к ремонту приобретенного помещения были выявлены массовое отслоение покрытия пола - керамической плитки, значительные трещины под отслоившейся керамической плиткой и на поверхности стен.

Нотариальная палата, считая, что в связи с выявленными недостатками в приобретенном по договору купли-продажи помещении покупная цена объекта подлежит уменьшению, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении у недвижимости, переданной продавцом, недостатков, которые не были им оговорены, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В целях выяснения вопросов, имеющих существенное значение для дела, суд первой инстанции определением от 19.10.2017 по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Негосударственная экспертиза Псковской области" Попкову Сергею Викторовичу.

Согласно экспертному заключению от 18.12.2017 помещение на момент приобретения имело явные и скрытые недостатки, требующие устранения; к скрытым дефектам относятся стяжка пола пониженной прочности, трещины по стенам, оконным и дверным откосам, отсутствие армирующей сетки в местах швов примыкания стен и коробов из гипрока. Приложением к заключению эксперта являются сметы расходов на устранение недостатков.

Суды, всесторонне и полно исследовав, оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, полученное по результатам проведенной судебной экспертизы, и пояснения эксперта, установили, что проданное ответчиком истцу нежилое помещение имеет скрытые строительно-монтажные дефекты, о которых покупатель не был предупрежден, которые не учитывались сторонами при согласовании покупной цены, возникли до передачи помещения покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, и были выявлены покупателем в процессе эксплуатации помещения.

Установив данные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о наличии оснований для соразмерного уменьшения по требованию покупателя указанной в договоре цены недвижимого имущества на 680 269 руб. и о возврате продавцом покупателю переплаты в сумме 43 955 руб.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют о наличии у экспертного заключения таких пороков, которые не позволяют его использовать в качестве доказательства по делу, о недостоверности или необоснованности выводов эксперта. Несоответствие согласованной сторонами в договоре покупной цены объекта его рыночной стоимости само по себе также не подтверждает, что цена определялась сторонами с учетом недостатков помещения, о которых покупатель был предупрежден.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 07.03.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 по делу N А52-1794/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества "Энерготехника" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова А.В. Кадулин