Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 октября 2018 г. N Ф07-12606/18 по делу N А56-9052/2018

29 октября 2018 г.

Дело N А56-9052/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В. судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 28.12.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Двадцать первый век" Малтыза И.Н. (доверенность от 06.04.2018), Набиева И. (доверенность от 18.09.2018),

рассмотрев 24.10.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2018 по делу N А56-9052/2018 (судьи Жиляева Е.В., Бармина И.Н., Желтянников В.И.),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Двадцать первый век", место нахождения: 197706, Санкт-Петербург, пр. Королёва, д. 53, ОГРН 1027807562727, ИНН 7814114440 (далее - Общество), о взыскании 120 027 362 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате, 27 534 187 руб. 78 коп. неустойки.

Решением суда от 01.06.2018 (судья Васильева Н.В.) иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 01.08.2018 решение от 01.06.2018 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит обжалуемое постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Заявитель полагает, что апелляционной инстанцией не дана надлежащая оценка всем доводам Комитета.

В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы кассационной жалобы, а представители Общества против ее удовлетворения возражали по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 11.10.2011 N 00/ЗК-06361(17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка общей площадью 43 821 кв.м с кадастровым номером 78:34:4123В:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шаврова, участок 2, (северо-восточнее пересечения с пр. Королева), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков (спортивно-развлекательный, гостиничный комплекс), сроком до 27.08.2014.

Условия внесения арендной платы установлены в разделе 4 договора.

В силу пункта 4.1 договора размер арендной платы за все время его действия (пункт 9.1) составил 152 700 000 руб.

В соответствии с пунктом 4.3.1 арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31-го января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1235.

В силу пункта 8.3. договора в случае нарушения условий пунктов 4.3, 6.2.7 договора арендатору начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Стороны подписали дополнительное соглашение от 16.01.2015 N 1 к договору, которым внесли ряд изменений в условия договора аренды, в том числе установили срок его действия и получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию - до 27.08.2016, установили арендную плату за период с 28.08.2014 по 28.08.2016 на основании действующих нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, устанавливающих порядок определения размера арендной платы за земельный участок, по коду функционального использования 10.1 (пункт 1), а также по истечении указанного срока (пункт 3).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора, наличие задолженности по арендной плате, Комитет направил Обществу претензию от 16.11.2017 N 12808-пр./17 с требованием погасить задолженность и уплатить пени.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы за период с 01.07.2016 по 31.12.2017 и неисполнение требований, изложенных в названной претензии, послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском. Расчет задолженности по арендной плате произведен Комитетом исходя из условий пункта 3 дополнительного соглашения от 16.01.2015 N 1.

Суд первой инстанции, установив, что инвестиционный проект ответчиком не реализован, пришел к выводу о том, что размер арендной платы за пользование земельным участком после окончания срока действия договора подлежит исчислению исходя из установленной дополнительным соглашением от 16.01.2015 N 1 арендной платы. Поскольку Общество не представило доказательств перечисления платежей, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования Комитета суд удовлетворил в полном объеме.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что спорный договор заключен во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1235 без проведения торгов. В рассматриваемом случае цена, указанная в договоре аренды, состоит из величины рыночной оценки участка с учетом возможности возведения объекта с конкретными технико-экономическими показателями, которые были учтены при проведении рыночной оценки права на заключение договора аренды, а также величины арендной платы за период реализации инвестиционного проекта, которая учтена в отчете при проведении рыночной оценки по установленной в городе Санкт-Петербурге методике.

При этом судом правомерно указано, что в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды являются ничтожными. В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в законную силу, то есть после 01.09.2013.

Апелляционным судом сделан вывод о том, что пункт 3 дополнительного соглашения от 16.01.2015 N 1 является недействительным, а соответственно, не подлежит применению, поскольку величина арендной платы, которая предусмотрена данным пунктом, в нарушение действующего порядка установлена Комитетом с учетом рыночной оценки на право заключения договора аренды, которая уже была выплачена арендатором до принятия постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2014 N 1188 о внесении изменений в постановление от 17.08.2011 N 1235 в части срока реализации инвестиционного проекта. Решения о повторном предоставлении земельного участка уполномоченным органом не принималось, вследствие чего, величина арендной платы, установленная спорным пунктом, не соответствует постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379), которым регулируется порядок установления арендной платы для этого вида договора при изменении срока строительства.

На основании установленных по делу обстоятельств апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что оснований для начисления арендной платы за указанный в иске период на основании пункта 3 дополнительного соглашения N 1 не имеется, поскольку размер арендной платы является регулируемым.

Апелляционный суд посчитал, что в заявленный период размер арендной платы за пользование спорным земельным участком подлежал расчету на основании пункта 3.1.1 приложения 1 к Постановлению N 1379 (по коду 10.1 без применения понижающих коэффициентов).

Между тем в абзацах четвертом и пятом пункта 3.1.1 приложения 1 к Постановлению N 1379 установлены условия расчета арендной платы за земельные участки в случае истечения срока строительства, при которых не применяется льготный "строительный коэффициент 10.1, 10.2", а используется базовый код функционального использования (18.0).

Как видно из материалов дела, Общество является арендатором земельного участка, предоставленного на период реализации инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости, после истечения срока договора аренды договорные отношения возобновлены на неопределенный срок, Комитетом предъявлена ко взысканию задолженность по арендным платежам, в том числе по истечении срока строительства. Сведений о том, что несоблюдение установленного срока строительства не связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, в деле не имеется.

Основания для применения в расчете арендной платы кода функционального использования - 18.0 по истечении срока строительства объекта недвижимости, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, не были предметом исследования апелляционного суда.

Соответственно, выводы апелляционного суда о размере арендной платы, о надлежащем исполнении арендатором обязательств по договору аренды в части оплаты и отсутствии задолженности сделаны без учета положений нормативного акта, устанавливающего особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство объектов недвижимости на инвестиционных условиях, в случаях нарушения срока строительства.

При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) подлежат отмене с направлением дела на рассмотрение в суд первой инстанции.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, с учетом характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм права.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2018 по делу N А56-9052/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий