Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 января 2019 г. N Ф07-16728/18 по делу N А56-115835/2017

21 января 2019 г.

Дело N А56-115835/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от акционерного общества "Холдинговая строительная компания-2" Галкина К.А. (доверенность от 18.05.2018); от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 26.12.2018),

рассмотрев 15.01.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Холдинговая строительная компания-2" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2018 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 (судьи Желтянников В.И., Полубехина Н.С., Пряхина Ю.В.) по делу N А56-115835/2017,

установил:

Акционерное общество "Холдинговая строительная компания-2", место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, ул. Чаплыгина, д. 5, лит. А, ОГРН 1027810245462, ИНН 7826017811 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании срока действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 06.10.2011 N 07/ЗКС-05142 подлежащим переносу и составляющим 3 года с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением от 09.04.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.09.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять по делу новое решение - об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы указывает, что судами не были надлежащим образом проанализированы представленные в материалы дела доказательства неисполнения Комитетом обязательств, установленных пунктами 1.2, 1.3 договора, что привело к фактической невозможности исполнения Обществом обязательств по реализации инвестиционного проекта в обозначенный в договоре срок.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 06.10.2011 заключили договор N 07/ЗКС-05142 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, площадью 2333 кв.м с кадастровым номером 78:11:6114Б:11, расположенного по адресу:

Санкт-Петербург, Ириновский пр., участок 1 (северо-восточнее д. 41, корп. 1, лит. А по Ириновскому пр.).

Участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирного дома. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение названных условий использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 арендодатель подтверждает, что на момент заключения договора передаваемый участок не обременен правами третьих лиц. Сведения об участке, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования участка в соответствии с целями, указанными в договоре.

В пункте 9.1 указано, что договор вступает силу с момента его заключения и действует до 27.10.2014.

Разделом 5 договора установлен график осуществления инвестиционного проекта. Первый этап - разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов. Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры.

Общество ссылается на то, что в период с 06.10.2011 по 11.03.2013 участок фактически не был ему передан, поскольку на нем были расположены сооружения, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Петр Великий", тем самым Комитетом нарушены обязательства, предусмотренные пунктом 1.3 договора. В период с 06.10.2011 по 14.05.2015 имелась неопределенность по вопросу расположения ранее на участке храма, имеющего исторический статус, и возможных претензий со стороны представителей Русской православной церкви в отношении спорного участка, в то время как Комитет в силу пункта 1.3 договора гарантировал отсутствие притязаний со стороны третьих лиц в отношении прав на участок. В период с 06.10.2011 по 19.12.2016 Общество не имело возможности получить разрешение на строительство по причине несоответствия проектной документации градостроительному плану, в части количества машино-мест в подземном паркинге.

Общество, ссылаясь на то, что Комитетом были нарушены обязательства, предусмотренные пунктами 1.2, 1.3 договора и пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, дав оценку представленным сторонами доказательствам и определив нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, в удовлетворении исковых требований отказал.

Суд апелляционной инстанции, согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей. Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 307 ГК РФ сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом.

В пункте 3 статьи 328 ГК РФ указано, что ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Правила статьи 328 ГК РФ не подлежат применению, а подлежат применению положения статей 405, 406 ГК РФ, в случае, когда должник не может исполнить своего обязательства до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающие из обычаев или существа обязательства.

В силу указанных норм обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора - во внесении платы за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Судами установлено, что спорный договор заключен в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент его заключения, и законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции". Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 06.10.2011. Приемкой участка арендатор подтверждает, что участок и объекты, расположенные на нем, передаются в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта.

В то же время суды правомерно отметили, что Обществом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих невозможность разработки, согласования и утверждения в установленном порядке проектной документации (проектно-сметная и иная документация, необходимая для реализации инвестиционного проекта, состав которой определен законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга, а также договором) в срок до 27.08.2012. установленный пунктом 5.2.1 договора.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), согласно которым срок исполнения обязательств по договору, право на заключение которого является предметом аукциона, является ценообразующим фактором.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций также установлено, что условие о сроке договора установлено постановлением правительства Санкт-Петербурга от 13.07.2011 N 972 "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоквартирного дома по адресу: Ириновский пр., участок 1 (северо-восточнее д. 41, корп. 1, лит. А, по Ириновскому пр.)" и являлось существенным условием аукциона проведенного на основании указанного постановления. Потенциальные участники аукциона принимали решение об участии в нем, исходя из указанного условия, в том числе определялась цена на торгах, являющихся также самостоятельным ценообразующим фактором в рыночной среде.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что обстоятельства, указанные Обществом, исходя из сложившейся практики осуществления инвестиционных проектов в Санкт-Петербурге, не выходят за пределы обычного предпринимательского риска, который несет истец, заключая подобные договоры.

Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно распределив бремя доказывания, и сделали соответствующие установленным обстоятельствам выводы.

Оценив изложенные в кассационной жалобе доводы, суд кассационной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имеют юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законных и обоснованных судебных актов при рассмотрении заявленных требований по существу. В связи этим указанные доводы кассационной жалобы судом кассационной инстанции признаются несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае, судами также не допущено.

Таким образом, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по делу N А56-115835/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества "Холдинговая строительная компания-2" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий М. В. Захарова Т.И. Сапоткина