Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 марта 2019 г. N Ф07-1697/19 по делу N А26-4580/2018

11 марта 2019 г.

Дело N А26-4580/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кадулина А.В. и Тарасюка И.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Промо-агентство "Сорока" Мишина М.Ю. (доверенность от 15.03.2018),

рассмотрев 06.03.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Антошина Олега Евгеньевича на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.08.2018 (судья Погосян А.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2018 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Полубехина Н.С.) по делу N А26-4580/2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Промо-агентство "Сорока", место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина (Центральный р-н), д. 3, оф. 91, ОГРН 1061001005240, ИНН 1001173142 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю Антошину Олегу Евгеньевичу, ОГРНИП 317100100001274, ИНН 101402701628, о взыскании на основании договора субаренды от 01.02.2017 N А-10 (далее - договор) 99 064,16 руб. задолженности по арендной плате за пользование в марте и апреле 2018 г. нежилыми помещениями N 21, 22, 22а общей площадью 64,28 кв.м, расположенными в цоколе жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 3 (далее - помещения), 2 527,69 руб. пени за просрочку ее внесения за период с 10.03.2018 по 30.04.2018, 253 785 руб. в возмещение стоимости восстановительного ремонта помещений, 7600 руб. расходов на проведение оценки восстановительного ремонта, 15 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Решением от 13.08.2018, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2018, иск удовлетворен; с Антошина О.Е. в доход федерального бюджета взыскано 10 260 руб. государственной пошлины.

В кассационной жалобе Антошин О.Е. просит решение от 13.08.2018 и постановление от 24.12.2018 отменить, дело передать на новое рассмотрение другого суда первой инстанции, ссылаясь на следующее:

- помещения были освобождены и переданы истцу 08.03.2018, следовательно, требование о взыскании арендной платы за март и апрель 2018 г. не подлежало удовлетворению;

- помещения были возвращены истцу в состоянии, обусловленном договором и дополнительным соглашением от 07.02.2017 к нему, предусматривавшим выполнение субарендатором монтажа системы вентиляции, в ходе которого был произведен демонтаж навесного потолка, в связи с этим истец не понес никаких убытков;

- поскольку общество с ограниченной ответственностью "Петро Оценка" (далее - ООО "ПО") является зависимым лицом по отношению к Обществу, то составленный им отчет от 29.03.2018 N 437 об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта недвижимого имущества (далее - отчет N 437), содержащий ошибки и противоречия, не может считаться надлежащим доказательством по делу; кроме того, в этом отчете в расчет стоимости ремонта необоснованно включены затраты на потолок и лампы, которые после демонтажа находятся у истца;

- представитель Общества Мишин М.Ю. является учредителем собственника помещений, в связи с чем заявление о взыскании судебных расходов на представителя является злоупотреблением правом со стороны истца;

- суд апелляционной инстанции проигнорировал ходатайство ответчика о вызове в качестве свидетелей новых арендаторов помещений.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 13.08.2018 и постановление от 24.12.2018 оставить без изменения.

В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения кассационной жалобы.

Антошин О.Е. надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, однако в суд не явился, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

В соответствии с договором Общество (субарендодатель) обязалось предоставить Антошину О.Е. (субарендатору) в субаренду на срок до 31.12.2017 помещения, а субарендатор - принять их и вносить арендную плату.

Договором предусмотрено, что арендная плата составляет 45 056,88 руб. в месяц и перечисляется на расчетный счет субарендодателя не позднее десятого числа текущего месяца (пункты 4.1, 4.2 и приложение N 3 к договору); размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в течение срока действия договора субаренды (пункт 4.6); субарендатор имеет право на досрочное расторжение договора, письменно предупредив об этом субарендодателя не менее чем за два месяца до даты расторжения (пункт 5.6); в случае, если субарендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны субарендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив в письменной форме другую сторону в соответствии с пунктами 5.4 - 5.6 договора (пункт 5.9); в случае нарушения субарендатором пунктов 4.1, 4.2 договора начисляется неустойка в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.3).

По акту приема-передачи помещения от 01.02.2017 помещения переданы арендатору.

В дополнительном соглашении от 07.02.2017 к договору стороны согласовали выполнение субарендатором в помещениях работ по монтажу вытяжной вентиляции и установке трех клапанов приточной вентиляции с зачетом их стоимости в счет арендной платы за первый месяц пользования помещениями и начисление арендной платы с момента окончания выполнения этих работ.

По акту приема-передачи от 01.03.2017 субарендатор передал, а субарендодатель принял результаты работ по производству неотделимых улучшений помещений, а именно: монтаж вытяжной вентиляции и установку трех клапанов приточной вентиляции стоимостью 45 056,88 руб., которая подлежит зачету в счет арендной платы за март 2017 г.

Общество 31.10.2017 уведомило Антошина О.Е. об увеличении с 01.01.2018 размера арендной платы на 10 %.

Поскольку субарендатор после 31.12.2017 продолжил пользоваться помещениями, то договор в силу его пункта 5.9 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается возобновленным на неопределенный срок.

Антошин О.Е. 30.01.2018 уведомил Общество о расторжении договора в одностороннем порядке с 08.03.2018.

Общество 11.04.2018 направило Антошину О.Е. претензию с требованиями уплатить 67 674,53 руб. арендной платы, 1586 руб. пени, а также возместить расходы, связанные с восстановительным ремонтом помещений и определенные в соответствии с отчетом N 437 (253 785 руб.), расходы по оплате услуг по оценке (7600 руб.) и расходы по оплате юридических услуг (15 000 руб.).

Поскольку Антошин О.Е. оставил названную претензию без удовлетворения, то Общество обратилось в арбитражный суд с указанным иском.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ правила о договорах аренды применяются к договорам субаренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статьям 310, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно в результате одностороннего отказа стороны от договора, если такой отказ предоставлен ей Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором; договор прекращается с момента получения другой стороной уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

С учетом того, что Антошин О.Е. 30.01.2018 уведомил Общество о расторжении договора в одностороннем порядке, то этот договор в силу его пунктов 5.6 и 5.9 считается прекращенным с 01.04.2018.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки; в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Статьей 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1); при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 2).

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Доказательства того, что помещения освобождены от имущества субарендатора и по акту приема-передачи возвращены субарендодателю ранее 30.04.2018, Антошин О.Е. в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суду не представил.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование Общества о взыскании с Антошина О.Е. 99 064,16 руб. арендной платы за период с 01.03.2018 по 30.04.2018.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

Поскольку Антошин О.Е. просрочил внесение арендной платы за март и апрель 2018 г., то суд первой инстанции правильно, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 ГК РФ и пунктом 6.3 договора, взыскал в пользу Общества 2527,69 руб. неустойки.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки, вынесенных в соответствии с нормами материального и процессуального права, не имеется.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты в остальной части подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1); под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Из содержания названных норм права следует, что лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ должно доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей, размер причиненных истцу убытков, причинно-следственную связь между ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей и причиненными убытками.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ); отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ); по общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ); бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред; вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное (пункт 12); при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ); если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения (пункт 13).

Как следует из материалов дела, к убыткам, ему причиненным, Общество отнесло расходы, которые оно понесет в связи с выполнением ремонтных работ по приведению помещений в надлежащее состояние; в качестве основания взыскания убытков с ответчика истец сослался на неисполнение субарендатором своих обязательств по приведению помещения в первоначальное состояние и передаче его субарендодателю.

При этом в обоснование своего требования истец сослался только на отчет N 437, а какие-либо другие доказательства возникновения по вине субарендатора недостатков в арендованных помещениях, потребовавших установки нового подвесного потолка и светильников, окраску стен, замену дверных блоков, стекол, жалюзей и демонтаж системы вентиляции, Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представило.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что в договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков (статья 10); итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11).

В данном случае договор от 20.03.2018 N 1/18-08, заключенный Обществом (заказчиком) с ООО "ПО" (оценщиком), не содержит сведений об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку.

Из раздела 1 отчета N 437 видно что оценочные работы проводились на основании копии технического паспорта, выкопировки из него, копии акта технического обследования от 20.03.2018 и свидетельства о государственной регистрации права от 06.06.2012 серии 10-АБ 501016. Однако указанные документы к отчету N 437 не приложены и в материалах дела отсутствуют.

В разделе 6.2 "Процесс оценки" отчета N 437 указано на осмотр жилого помещения (квартиры) и расчет рыночной стоимости восстановительного ремонта в результате воздействия воды (залива).

Сведения о том, когда произошел залив и по какой причине, отчет N 437 не содержит.

Суды первой и апелляционной инстанций в нарушение статьи 71 АПК РФ не оценили договор от 20.03.2018 N 1/18-08 и отчет N 437 на соответствие их требованиям Закона N 135-ФЗ, не приняли во внимание произведенные ранее ответчиком с согласия истца неотделимые улучшения помещений и не исследовали составленный истцом без участия ответчика акт технического обследования помещений от 20.03.2018.

С учетом изложенного выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии в помещениях недостатков, не относящихся к естественному износу, возникновении их по вине ответчика и о размере стоимости работ по приведению помещений в первоначальное положение нельзя признать соответствующим собранным по делу доказательствам.

Поскольку обжалуемые решение и постановление в части взыскания с ответчика 253 785 руб. в возмещение стоимости восстановительного ремонта помещений, 7600 руб. расходов на проведение оценки восстановительного ремонта, 15 000 руб. судебных расходов, а также в части взыскания в доход федерального бюджета 10 260 руб. государственной пошлины приняты с нарушением норм материального и процессуального права, то они в этой части подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, оценить в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле и вновь представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, при наличии между сторонами спора о размере причиненных истцу убытков обсудить вопрос о назначении по делу судебной строительной экспертизы, при принятии решения по делу распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.08.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2018 по делу N А26-4580/2018 в части взыскания с индивидуального предпринимателя Антошина Олега Евгеньевича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Промо-агентство "Сорока" 253 785 руб. в возмещение стоимости восстановительного ремонта помещений, 7600 руб. расходов на проведение оценки восстановительного ремонта, 15 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, а также в части взыскания в доход федерального бюджета 10 260 руб. государственной пошлины отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.08.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2018 по делу N А26-4580/2018 оставить без изменения.

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

С.В. Афанасьев А.В. Кадулин И.М. Тарасюк