Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 апреля 2019 г. N Ф07-3365/19 по делу N А56-29239/2016

11 апреля 2019 г.

Дело N А56-29239/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Остин" Ефремова К.Г. (доверенность от 25.04.2016), от закрытого акционерного общества "Стрёмберг" Алимовой Л.Т. (доверенность от 01.09.2016) и Макаровской Н.В. (доверенность от 05.05.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Остин" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-29239/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Остин", место нахождения: 117420, Москва, Профсоюзная ул., д. 61, лит. А, ОГРН 1057747320003, ИНН 7728551510 (далее - ООО "Остин"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Стрёмберг", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, ОГРН 1027810289748, ИНН 7826113635 (далее - ЗАО "Стрёмберг"), о взыскании 764 653 руб. 80 коп. обеспечительного платежа N 1, 124 183 руб. 74 коп. излишне внесённой постоянной части арендной платы (компенсации понесенных арендодателем эксплуатационных расходов) и 20 697 руб. 29 коп. платы за маркетинг по предварительному договору от 05.04.2012 N 35.

Делу присвоен N А56-29239/2016.

ООО "Остин" обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Стрёмберг" о взыскании 1 543 157 руб. 95 коп. обеспечительного платежа N 2, уплаченного по предварительному договору от 05.04.2012 N 35.

Делу присвоен N А56-26339/2016.

Определением от 22.08.2016 суд объединил в одно производство дела N N А56-26339/2016 и А56-29239/2016 с присвоением делу N А56-29239/2016.

Определением от 15.11.2016 суд принял встречный иск ЗАО "Стрёмберг" к ООО "Остин" о взыскании 76 954,07 долларов США задолженности по постоянной части арендной платы (64 137,71 долларов США базовая составляющая арендной платы и 12 816,36 долларов США компенсация эксплуатационных расходов), 2 103,07 долларов США задолженности по оплате маркетинговых услуг за период с 01.10.2013 по 15.12.2013, 254 508 руб. 71 коп. задолженности по переменной части арендной платы (платы за оказываемое арендатору сервисное обслуживание с учётом налога на добавленную стоимость за период с 15.06.2012 по 08.07.2013, 14 065,51 долларов США неустойки, начисленной в связи с закрытием арендуемого ООО "Остин" помещения и повреждением сотрудником ООО "Остин" имущества торгового центра.

Решением суда от 26.06.2017 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ЗАО "Стрёмберг" в пользу ООО "Остин" взыскано 132 282 руб. 55 коп. переплаты по предварительному договору (113 385 руб. 04 коп. постоянная часть арендной платы и 18 897 руб. 51 коп. плата за маркетинг), в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 15.01.2018 решение от 26.06.2017 изменено: принят отказ ЗАО "Стрёмберг" от встречных исковых требований в части взыскания с ООО "Остин" всей суммы задолженности по переменной части арендной платы и начисленной в связи с нарушением возникших между сторонами обязательств неустойки, 61 898,72 долларов США задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.10.2013 по 30.11.2013 (51 540,38 базовая составляющая арендной платы и 10 358,34 долларов США компенсация эксплуатационных расходов) и 1 693,38 долларов США задолженности по оплате маркетинговых услуг, производство по делу в указанной части прекращено, в остальной части встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.05.2018 решение и постановление в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменены, дело в этой части передано на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, в остальной части решение и постановление оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела решением суда от 17.09.2018 первоначальный иск удовлетворён в полном объёме.

Постановлением апелляционного суда от 28.01.2019 решение изменено: с ЗАО "Стрёмберг" в пользу ООО "Остин" взыскано 1 904 005 руб. 29 коп. обеспечительных платежей, в том числе: 1 208 779 руб. 49 коп. и 695 227 руб. 80 коп., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Остин", ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права и несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о правомерности удержания арендодателем из обеспечительных платежей арендной платы за период с 15.06.2012 по 28.06.2012 и неустойки, начисленной в связи с закрытием магазина в период с 08.07.2013 по 10.07.2013, согласен с выводом суда первой инстанции о том, что при зачёте арендодатель пропустил срок исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Стрёмберг" просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, соглашаясь с изложенными в нём выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Остин" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ЗАО "Стрёмберг" обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

ЗАО "Стрёмберг" (арендодатель) и ООО "Остин" (арендатор) заключили предварительный договор от 05.04.2012 N 35, согласно которому стороны обязались в будущем с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса "ПитерЛэнд" общей площадью 180 000 кв. м и свидетельства о регистрации права собственности арендодателя на данный объект заключить краткосрочный (на 11 месяцев) и долгосрочный (на 7 лет) договоры аренды нежилого помещения ориентировочной площадью не менее 430,5 кв. м, расположенного в указанном здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, в целях организации в нём магазина одежды под наименование "О'stin" на условиях, определенных в приложениях к предварительному договору NN 2 и 3 соответственно.

В случае если дата официального открытия здания комплекса наступит до государственной регистрации права собственности арендодателя на него, или стороны по иным причинам не подпишут договоры аренды на указанную дату при условии получения разрешения на ввод упомянутого объекта в эксплуатацию, арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность начать использовать помещение в соответствии с разрешённым использованием и целевым назначением с даты официального открытия торгового комплекса, при условии, что к этой дате арендатором будут завершены подготовительные работы в помещении в полном объеме. В таком случае стороны в день официального открытия торгового комплекса подписывают акт приёма-передачи помещения арендодателем арендатору. Использование арендатором помещения в период с даты подписания названного акта до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды осуществляется на условиях, согласованных сторонами в приложении N 2 (форма краткосрочного договора аренды), и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору (пункт 5.8 предварительного договора в редакции протокола разногласий).

В соответствии с пунктами 6.1 и 6.2 предварительного договора арендатор обязуется в течение 5 рабочих дней с момента его подписания сторонами произвести обеспечительный платеж N 1 в размере 44 126,25 долларов США (без учета НДС), средства которого в будущем будут зачтены арендодателем в счёт базовой арендной платы за первые 2 месяца аренды помещения по краткосрочному договору (если в случае неполноты первого календарного месяца аренды в счет оплаты базовой арендной платы будут израсходованы не все средства обеспечительного платежа N 1, то оставшиеся средства подлежат зачету в счёт оплаты арендатором части базовой арендной платы и в третьем календарном месяце аренды), а в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами акта доступа произвести обеспечительный платеж N 2 в размере 22 063,13 долларов США.

В пункте 6.6 предварительного договора стороны согласовали, что арендодатель вправе производить вычеты из средств обеспечения в размере сумм, причитающихся арендодателю и не уплаченных арендатором в течение более 7 банковских дней с установленной даты платежа, а также сумм расходов, понесенных арендодателем в результате повреждения арендатором какой-либо части здания или в результате иных нарушений арендатором положений предварительного договора.

Согласно пункту 6.4 предварительного договора сумма обеспечения определяется исходя из курса российского рубля к доллару США, установленного Центральным банком Российской Федерации на дату осуществления обеспечительных платежей (каждой из частей) соответственно. Для расчёта суммы применяется курс доллара США с указанием до десятитысячных долей (четыре знака после запятой).

В случае если договоры аренды не будут подписаны, а предварительный договор будет расторгнут по вине арендодателя (за исключением случаев расторжения данного договора в соответствии с пунктом 8.2 договора), арендодатель обязан в течение 10 рабочих дней с момента расторжения предварительного договора возвратить полученную от арендатора сумму обеспечения. При этом обеспечительный платеж N 1 подлежит возврату при условии, что он не был засчитан в счёт арендной платы согласно условиям предварительного и краткосрочного договора аренды (пункт 6.5 предварительного договора).

Во исполнение условий предварительного договора платёжными поручениями от 18.04.2012 N 1574 и от 03.05.2012 N 1791 ООО "Остин" перечислило ЗАО "Стрёмберг" 764 653 руб. 80 коп. и 1 543 157 руб. 95 коп. обеспечительных платежей.

Упомянутое нежилое помещение передано арендодателем и принято арендатором, что подтверждается актом от 15.06.2012.

Краткосрочный и долгосрочный договоры аренды сторонами не подписывались, в связи с чем дальнейшее пользование указанным помещением осуществлялось в соответствии с пунктом 5.8 предварительного договора на условиях, указанных в приложении N 2 к нему.

В силу пункта 4.1 приложения N 2 в редакции протокола разногласий к предварительному договору за пользование переданным по акту помещением, начиная с его подписания, арендатор обязался в течение срока аренды выплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть включает в себя базовую арендную плату и компенсацию эксплуатационных расходов (плату за обслуживание арендодателем здания комплекса и прилегающей к нему территории), а переменная - плату с оборота, которая определяется как разница между суммой товарооборота арендатора в помещении (по данным кассовых аппаратов), умноженной на процент с оборота, и 1/12 базовой арендной платы, и плату за сервисное обслуживание в размере стоимости потребленной арендатором в помещении электроэнергии на основании данных приборов учёта.

Помимо указанных платежей арендатор в соответствии с пунктом 4.14 приложения N 2 обязался также вносить плату за маркетинг, представляющую собой уплачиваемую арендодателю компенсацию в связи с организацией им мероприятий по продвижению упомянутого комплекса и стимулированию сбыта товаров и услуг арендаторов помещений в нем.

Согласно пункту 4.10 приложения N 2 сумма обеспечительного платежа N 2, уплаченного арендатором в рамках предварительного договора, с момента подписания сторонами краткосрочного договора расценивается в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором своих обязательств по такому договору.

Подпунктом 10.5.1 приложения N 2 арендатору предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения краткосрочного договора при предварительном письменном уведомлении об этом арендодателя за 180 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, указанной в соответствующем уведомлении. При этом арендодатель обязуется перечислить на счёт арендатора арендную плату, уплаченную им авансом по такому краткосрочному договору и не зачтённую в её счёт.

ООО "Остин" направило в адрес ЗАО "Стрёмберг" уведомление от 27.12.2012 N 763/н об отказе от дальнейшего использования переданного ему имущества на основании пункта 10.5.1 приложения N 2. Уведомление получено арендодателем 10.10.2013.

В письме от 13.04.2013 N 455/н, направленном ООО "Остин" в адрес ЗАО "Стрёмберг", полученном адресатом в тот же день, ООО "Остин", ссылаясь на низкий уровнем продаж и убыточностью осуществляемой им деятельности, просило арендодателя продлить действие ранее предоставленной ему скидки на аренду на период с 01.05.2013 по 31.08.2013 по следующей схеме: 15% от товарооборота + эксплуатационные платежи + коммунальные платежи.

В результате между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 25.05.2013 N 4 к предварительному договору об уменьшении размера арендной платы.

Письмом от 03.06.2013 N 532/н, которое было получено ЗАО "Стрёмберг" 18.06.2013, ООО "Остин" подтвердило своё намерение на отказ от дальнейшего пользования помещением, а затем в письме от 11.07.2013 N 641/н, полученным адресатом 12.07.2013, сообщило ЗАО "Стрёмберг" о прекращении своей коммерческой деятельности в торговом комплексе и возврате 10.07.2013 ключей от арендуемого помещения арендодателю посредством отправки бандеролью.

Ссылаясь на то, что арендодатель после прекращения арендных отношений в нарушение условий договора не возвратил ему сумму, перечисленную в качестве обеспечительных платежей, ООО "Остин" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции посчитал доказанными требования ООО "Остин", сделал вывод о том, что зачёт арендной платы за период с 15.06.2012 по 27.06.2012 произведён арендодателем с пропуском срока исковой давности, отклонил доводы ответчика и удовлетворил первоначальный иск.

Суд апелляционной инстанции признал правомерным удержание арендодателем из суммы обеспечительных платежей арендной платы за период с 15.06.2012 по 27.06.2012 и штрафа в размере 69 426 руб., изменил решение суда первой инстанции и удовлетворил первоначальный иск за вычетом указанных сумм из суммы обеспечительных платежей, перечисленных арендатором арендодателю.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и не оспаривается участвующими в деле лицами, в связи с направлением арендатором арендодателю уведомления об одностороннем отказе от договора договорные отношения между сторонами прекратились.

Суд установил, что согласно приложению N 2 к договору, обеспечительный платеж N 1 засчитывается в счёт базовой арендной платы за первые 2, а в отдельном случае и 3 месяца аренды помещения. Дополнительными соглашениями стороны зафиксировали договорённость об освобождении арендатора от выполнения обязательства по перечислению базовой ставки арендной платы по договору в определённые периоды (с 28.06.2012 по 28.02.2013, с 01.03.2013 по 30.04.2013, с 01.05.2013 по 31.08.2013). В период с 15.06.2012 по 27.06.2012 арендатор от обязательства по внесению арендной платы не был освобожден, однако обязательство не исполнил.

Согласно пункту 6.3 приложения N 2 к договору в случае приостановления ведения в помещении коммерческой деятельности (временного закрытия помещения для посетителей) свыше 24 часов арендатор по письменному требованию арендодателя уплачивает арендодателю неустойку в размере 700 долларов США за каждый день до устранения арендатором данного нарушения.

Суд установил, что помещение магазина, переданное арендатору по договору, было закрыто для посетителей с 08.07.2013 по 10.07.2013.

В силу статей 329 и 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток относится к способам обеспечения исполнения обязательств, под которым понимается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Суд апелляционной инстанции, исходя из толкования условий договора и установленных по делу обстоятельств, обоснованно принял доводы ЗАО "Стрёмберг" о том, что сумма, перечисленная арендатором арендодателю по договору в виде обеспечительных платежей N N 1 и 2, и подлежащая взысканию с ответчика по первоначальному иску в пользу истца в связи с прекращением договорных отношений, должна быть уменьшена на сумму арендной платы за период с 15.06.2012 по 27.06.2012 и сумму предусмотренного договором штрафа за неисполнение арендатором обязательства.

Суд обоснованно применил к спорным правоотношениям условия, согласованные сторонами в приложении N 2 к договору, установил, что в период с 15.06.2012 по 27.06.2012 арендатор не был освобожден от перечисления арендной платы, и пришёл к правильному выводу о том, что арендодатель правомерно удержал часть обеспечительного платежа в сумме 334 380 руб. 46 коп. в счёт исполнения арендатором обязательства по договору.

Апелляционный суд правильно применил положения пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, и обоснованно посчитал, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения статьи 411 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости зачёта требований, по которым истёк срок исковой давности, поскольку в данном случае не требовалось заявления арендодателя о зачёте.

Суд установил, что арендатор, необоснованно приостановив ведение в арендованном помещении коммерческой деятельности (временное закрытие помещения для посетителей) допустил нарушение пункта 6.3 приложения N 2 к договору. На основании установленных обстоятельств суд сделал верный вывод о правомерном удержании арендодателем из суммы обеспечительного платежа штрафа в размере 69 426 руб. Доводы подателя жалобы о том, что закрытие магазина было вызвано необходимостью подготовки помещения к возврату арендодателю в связи с прекращением договора, обоснованно не приняты судом апелляционной инстанции, поскольку объективная необходимость закрытия магазина на такой срок не подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

С учётом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу N А56-29239/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Остин" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина А.В. Кадулин И.В. Сергеева