Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июня 2019 г. N Ф07-3982/19 по делу N А56-74137/2018

10 июня 2019 г.

Дело N А56-74137/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западный центр технического обслуживания "Санкт-Петербург-90" Кириллова В.А. (доверенность от 29.10.2018 N 1), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 26.12.2018 N 97993-42), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" Барбашина А.В. (доверенность от 01.11.2018 N 72-18),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 по делу N А56-74137/2018 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западный центр технического обслуживания "Санкт-Петербург-90", место нахождения: 193144, Санкт-Петербург, Мытнинская ул., д. 15, ОГРН 1147847551235, ИНН 7842017907 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 08.05.2018 N 31903-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в выкупе Обществом арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мытнинская ул., д. 15, лит. А, пом. 12-Н; обязании Комитета принять решение об условиях приватизации названного нежилого помещения, совершить юридически значимые действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), необходимые для реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение).

Решением от 01.11.2018 (судья Галенкина К.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 данное решение отменено; заявленные требования удовлетворены.

Учреждение в кассационной жалобе просит отменить постановление от 11.02.2019, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, Комитет правомерно отказал Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, поскольку согласно представленной Учреждением справке по состоянию на 09.04.2018 у Общества имелась задолженность по неустойкам (штрафам, пеням).

Комитет в кассационной жалобе также просит отменить постановление от 11.02.2019, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, наличие указанных в оспариваемом отказе Комитета обстоятельств документально подтверждено; данные обстоятельства являются основанием для отказа арендатору в реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества.

В судебном заседании представители Учреждения и Комитета поддержали кассационные жалобы своих доверителей, подтвердив приведенные в них доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что задолженности по платежам на момент подачи заявления у Общества не имелось, перепланировка помещения была согласована с арендодателем, указание в заявлении иного срока рассрочки платежей не является основанием для отказа в выкупе помещения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 19.05.2008 N 20-А319453 Обществу предоставлено в аренду помещение площадью 149,7 кв. м с кадастровым номером 78:31:1458:6:14:9, расположенное на цокольном этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Мытнинская ул., д. 15, лит. А, пом. 12-Н, для использования под нежилые цели сроком на три года с условием последующей пролонгации.

Пунктом 2.2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.09.2008.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 06.04.2018 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с предоставлением рассрочки по оплате на три года. В заявлении Общество дополнительно указало, что в результате надлежащим образом согласованных переустройства и перепланировки площадь арендуемого помещения изменилась и в настоящее время составляет 150,0 кв. м.

Письмом от 08.05.2018 N 31903-32 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у него преимущественного права выкупа объекта на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку по состоянию на 09.04.2018 у заявителя имеется задолженность по договору аренды. Кроме того, в данном письме обращено внимание заявителя на то, что указанный в заявлении срок рассрочки оплаты на три года не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также Закону Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137, которыми установлен пятилетний срок оплаты выкупаемого имущества, а также на то, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) площадь объекта составляет 149,7 кв. м, а не 150,0 кв. м.

Общество, ссылаясь на то, что на момент подачи заявления задолженности по договору аренды не имелось, несоответствие сведений о площади помещения, содержащихся в ЕГРН, сведениям кадастрового учета не является основанием для отказа в приватизации помещения, а период рассрочки заявитель был вправе указать в пределах установленного максимального пятилетнего срока, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения Общества в Комитет) субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в этой статье субъектов, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии в совокупности четырех условий, исчерпывающе предусмотренных названной статьей.

Одним из таких условий является отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) в случае, предусмотренном пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 статьи 3 названного Закона).

Обе судебные инстанции с учетом представленных Обществом платежных документов посчитали не соответствующим действительности утверждение Комитета о наличии у заявителя задолженности по неустойке на день подачи заявления от 06.04.2018 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого помещения. Как установлено судами, часть произведенных Обществом до указанной даты платежей не была учтена в подготовленной Учреждением справке о расчетах по состоянию на 09.04.2018; своевременное поступление денежных средств по данным платежным поручениям ответчиком и третьим лицом документально не опровергнуто. Фактическое использование Обществом помещения большей площади (150,0 кв. м), чем указано в договоре (149,7 кв. м), в отсутствие внесенных в установленном порядке изменений в договор не свидетельствует о возникновении у него задолженности по арендной плате, подлежащей уплате в размере, определенном договором.

Изменение площади помещения также правомерно не признано апелляционным судом обстоятельством, которое может повлечь отказ в реализации Обществом преимущественного права на выкуп помещения. Как установлено апелляционным судом по результатам исследования собранных по делу доказательств, предметом договора аренды от 19.05.2008 N 20-А319453 являлось нежилое помещение площадью 149,7 кв. м с кадастровым номером 78:31:1458:6:14:9. По акту от 01.02.2012 приемочной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга с участием представителя правопредшественника Комитета принято в эксплуатацию после перепланировки и переустройства помещение 12-Н фактической площадью 150,0 кв. м (до реконструкции 149,7 кв. м). В отношении реконструированного помещения составлен кадастровый паспорт от 18.07.2012, в котором указано, что в результате выполненной перепланировки наружные границы не изменились. Доказательства того, что арендодатель предъявлял арендатору какие-либо претензии по поводу несанкционированной перепланировки арендуемого помещения, в деле отсутствуют.

Таким образом, испрашиваемое помещение сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а незначительное изменение площади объекта в связи с проведением внутренних перепланировок при сохранении наружных границ помещения не свидетельствует о невозможности приобретения арендатором данного помещения. К тому же осуществление арендатором перепланировки арендуемого объекта не предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ в качестве основания для отказа в приватизации данного объекта, а бездействие Комитета как органа, уполномоченного на распоряжение собственностью Санкт-Петербурга, по внесению соответствующих изменений в ЕГРН не может повлечь для арендатора неблагоприятные последствия в виде отказа в выкупе помещения.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 срок рассрочки установлен в пять лет.

В силу пункта 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ уполномоченный орган отказывает заявителю в приобретении арендуемого имущества, если он не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям. С учетом названных правовых норм указание Обществом в заявлении периода рассрочки меньше, чем установлен Законом Санкт-Петербурга, в любом случае не могло служить основанием для непризнания заявителя имеющим преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно удовлетворил требования Общества.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление законным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 по делу N А56-74137/2018 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева Т.Г. Преснецова Е.В. Чуватина