Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 августа 2019 г. N Ф07-7651/19 по делу N А13-15424/2018

05 августа 2019 г.

Дело N А13-15424/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сельхозтехника Май" Карповой Н.К. (доверенность от 18.04.2019 N 7),

рассмотрев 31.07.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сельхозтехника Май" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2019 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А13-15424/2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сельхозтехника Май", место нахождения: 160019, г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 69а, ОГРН 1023500869039, ИНН 3525096604 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Вологды, место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация), о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 624,2 кв.м с кадастровым номером 35:24:0202044:2531, расположенное по адресу: г. Вологда, ул. Преображенского.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент имущественных отношений Вологодской области, место нахождения: 160000, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Козленская, д. 8, ОГРН 1033500036998, ИНН 3525057122 (далее - Департамент), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576 (далее - Управление Росреестра).

Решением суда от 17.01.2019 иск удовлетворен.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2019 данное решение отменено и в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда от 17.01.2019.

Податель жалобы считает ошибочными выводы апелляционного суда о несоблюдении Обществом установленного законом порядка возведения объекта недвижимости в отсутствие соответствующих разрешений и градостроительной документации; полагает, что спорный объект недвижимости возведен им в соответствии с проектной документацией и в отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебный акт без изменения.

В судебном заседании представитель Общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы г. Вологды от 14.06.2006 N 2272 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор N 24-8347А аренды земельного участка площадью 6 100 кв.м с кадастровым номером 35:24:0103002:1502, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Преображенского.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора земельный участок предоставлен в аренду из земель поселений для устройства и эксплуатации временного сооружения - открытой стоянки служебного грузового автотранспорта.

В соответствии с пунктом 1.5 договор заключен на срок 2 года со дня принятия постановления от 14.06.2006 N 2272 и подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра.

Указанный договор зарегистрирован 30.10.2007 Управлением Росреестра в установленном законом порядке.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 30.05.2008 N 113пор об изменении вида разрешенного использования арендуемого им земельного участка.

На основании указанного заявления, постановления главы г. Вологды от 22.08.2008 N 4508, результатов проведенных публичных слушаний с участием граждан, постановления главы г. Вологды от 30.10.2008 N 6474 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Преображенского" вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0103002:1502 был изменен с "для устройства и эксплуатации временного сооружения - открытой стоянки служебного грузового автотранспорта" на вид разрешенного использования - "для строительства производственной базы".

Сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), что подтверждается кадастровым планом земельного участка.

Общество обратилось в Департамент земельных отношений Вологодской области с заявлением от 17.12.2008 об оформлении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в связи с изменением вида его разрешенного использования.

В связи с тем, что ответ на указанное заявление не был получен, Общество повторно обратилось с аналогичным заявлением от 30.07.2012. В ответ на данное обращение Управление землепользования Департамента имущественных отношений администрации города Вологды в письме от 18.10.2012 N 7-4-0-10/1835 сообщило, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образовании "Город Вологда" с 03.09.2012 перешли к Администрации.

В связи с этим Общество обратилось к Администрации с заявлением от 24.04.2013 об оформлении дополнительного соглашения к договору аренды.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 04.12.2013 по делу N А13-8968/2013, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014, Обществу отказано в удовлетворении требований об обязании Администрации заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 30.10.2007 N 24-8347А в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, поскольку такая обязанность у арендодателя отсутствует, а при заключении договора участок предоставлялся в пользование для целей, не связанных со строительством объектов недвижимости и без соблюдения обязательной процедуры публичных торгов.

Из материалов дела также следует, что Общество обращалось к Администрации с заявлением от 31.10.2012 о предоставлении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 35:24:0103002:1502 для целей строительства на участке производственной базы, складских помещений, контрольно-пропускных пунктов, пожарных резервуаров и т.д.

Департамент в своем письме от 18.01.2013 N 5-0-17/4113/331 сообщил заявителю об отказе в выдаче градостроительного плана, ссылаясь на то, что земельный участок предоставлен для устройства и эксплуатации временного сооружения - открытой стоянки служебного грузового автотранспорта, договор аренды не предусматривает возможность строительства.

Впоследствии Общество обратилось к Администрации с заявлением о предоставлении ему в собственность арендуемого земельного участка.

В письме от 21.01.2014 N 13-13-0/3571/141 Департамент сообщил заявителю об отказе в удовлетворении этого заявления, поскольку в границах указанного земельного участка проходит дорога общего пользования.

В настоящее время договор аренды N 24-8347А считается расторгнутым в связи отказом арендодателя - Департамента от договора, выраженном в его уведомлении от 13.07.2018 N 7-0-11/7683 со ссылками на положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что Общество в период с 2008 года по 2009 год осуществило на арендуемом земельном участке строительство здания склада.

Департамент отказал Обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта - нежилого здания общей площадью 624,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Преображенского, о чем сообщил заявителю в своем письме от 29.08.2018, в котором также указал на то, что разрешение на строительство фактически возведенного здания в установленном законом порядке не выдавалось.

Общество, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ, обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что здание построено с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, удовлетворил исковые требования. При этом суд исходил из того, что спорное здание возведено в 2008 - 2009 годах на арендуемом истцом земельном участке, целевое назначение и разрешенное использование которого позволяет осуществить на нем строительство объекта недвижимости, построенное здание склада соответствует установленным требованиям, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, постановлением от 28.03.2019 отменил названное решение, вынес новый судебный акт, которым отказал в удовлетворении требований Общества, поскольку посчитал, что объект возведен без получения соответствующего разрешения на земельном участке, не предоставленном для целей строительства, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), спорная постройка не имеет объективных признаков объекта недвижимости.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены апелляционного постановления в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (здесь и далее - в редакции, действующей на момент вынесения судебных актов по настоящему делу) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из указанной нормы права следует, что признание права собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации под такими разрешениями понимаются разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор от 19.03.2014), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 ГК РФ" (далее - Информационное письмо N 143).

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Проанализировав приведенные правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что спорное здание возведено на земельном участке, предоставленном Обществу по договору аренды N 24-8347А для устройства и эксплуатации временного сооружения - открытой автостоянки служебного грузового автотранспорта, то есть для целей, не связанных со строительством объектов недвижимости.

Несмотря на это истец построил на арендованном земельном участке спорный объект в отсутствие разрешения на строительство, будучи осведомленным об отсутствии права возведения на участке капитальных сооружений и зданий.

Отказ Департамента в выдаче разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию признан судом правомерным, поскольку в отношении указанного объекта не выдавалось разрешение на строительство и, как установлено судами, до начала возведения здания Общество не предпринимало все зависящие от него и исчерпывающие меры к получению необходимых разрешений (на строительство и ввод построенного объекта в эксплуатацию), но в выдаче таких разрешений заявителю было неправомерно отказано или такие разрешения не могли быть своевременно получены застройщиком по объективным, не зависящим от него причинам.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ истец не представил относимых, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих факт своевременного обращения за разрешением до начала строительства спорного объекта, составления соответствующей проектной документации на строительство объекта недвижимости, а также наличия у Общества прав, допускающих строительство спорного здания на арендуемом земельном участке.

Суд апелляционной инстанции правомерно исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих обращение Общества за получением разрешения на строительство спорного объекта как до начала строительства, так и во время проведения строительных работ, в связи с чем сделал обоснованный вывод о том, что истец не предпринимал надлежащих мер для легализации постройки и получения необходимой разрешительной документации на проведение работ, а доказательства невозможности получения разрешения на строительство по не зависящим от истца причинам до начала строительных работ отсутствуют.

В связи с этим суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 222 ГК РФ, статьи 51 ГрК РФ, пунктом 26 Постановления N 10/22, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 9 Информационного письма N 143, пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Представленными истцом в материалы дела доказательствами не опровергается вывод апелляционного суда о том, что спорная постройка не отвечает признакам объекта недвижимости, поскольку согласно описанию здания в отчете ООО "Гортехинвентаризация" от 17.08.2012 является сборно-разборной быстровозводимой конструкцией (ангаром), перенос которой возможен на иной земельный участок без несоразмерных затрат и разрушений.

С учетом изложенных обстоятельств в их совокупности не имеется правовых оснований для удовлетворения требований Общества, в связи с чем апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции и вынес новый судебный акт об отказе в иске.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Приведенные в кассационной жалобе доводы являются несостоятельными и отклоняются кассационным судом, поскольку в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, подтверждающие, что Общество до начала либо в период строительства предприняло все зависящие от него меры к получению необходимых разрешений. В отсутствие таких доказательств нет оснований считать, что предъявление настоящего иска направлено на защиту каких-либо охраняемых законом прав истца, а не на приобретение права собственности на недвижимое имущество, возведенное с нарушением установленного порядка, в обход предусмотренной законом процедуры оформления прав на недвижимое имущество. Признание права является одним из способов защиты права, которые применяются судом при установлении наличия нарушенного субъективного права заявителя в целях восстановления этого права.

Вопреки доводам подателя жалобы, изменение вида разрешенного использования земельного участка после заключения договора аренды не влечет автоматическое изменение целей предоставления участка в рамках данного договора. Дополнительное соглашение об изменении указанных в договоре аренды целей использования участка сторонами не заключено.

С учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение может быть признано только в случае возведения его на земельном участке, который предоставлен застройщику по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Такая правовая позиция корреспондируется с положениями пункта 1 статьи 615 ГК РФ и подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), которые закрепляют за арендатором право использовать арендованное имущество в соответствии с условиями заключенного договора аренды, в том числе право возводить строения, сооружения в соответствии с условиями договора, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данное положение направлено на защиту прав участников гражданского оборота, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию части 3 статьи 17 и части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 101-О, от 24.03.2014 N 658-О).

При отсутствии прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем объекта следует исходить из разъяснений, содержащихся в Обзоре от 19.03.2014, о том, что использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в определении от 20.10.2016 N 305-ЭС16-8051, иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующему арендуемое имущество с нарушением условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Приведенные Обществом в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда апелляционной инстанции, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были им отклонены. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права, а лишь указывают на несогласие с выводами.

Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых не относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Иные доводы жалобы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятого по делу постановления, либо опровергнуть выводы судов, вследствие чего не могут служить поводом для пересмотра обжалуемого постановления в кассационном порядке.

При рассмотрении дела и вынесении постановления апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2019 по делу N А13-15424/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сельхозтехника Май" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова М.В. Захарова Т.И. Сапоткина