Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 июля 2019 г. N Ф07-7728/19 по делу N А56-95320/2018

11 июля 2019 г.

Дело N А56-95320/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" Бондаренко И. (доверенность от 29.04.2019); от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 26.12.2018),

рассмотрев 09.07.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2018 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 (судьи Ракчеева М.А., Изотова С.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-95320/2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фортуна", место нахождения: 198330, Санкт-Петербург, ул. Десантников, д. 15, ОГРН 1027806066628, ИНН 7811107131 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об уменьшении квартальной арендной платы за земельный участок площадью 4185 кв.м с кадастровым номером 78:40:8307А:8, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Десантников, участок 1 (юго-западнее пересечения с Ленинским пр.), начиная с 10.01.2017 до 35 003 руб. 34 коп. в соответствии с ведомостью его инвентаризации по функциональному использованию территории от 06.03.2017 N 46577Г-17/1, составленной по состоянию на 22.02.2017, а также внесении соответствующих изменений в договор от 09.09.2010 N 8/ЗКС-000142 аренды названного участка на инвестиционных условиях.

Решением от 28.11.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.04.2019, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять по делу новое постановление.

Податель жалобы ссылается на то, что судами не учтены все обстоятельств имеющие значение для данного дела.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (в настоящее время - Комитет; арендодатель) и Общество (арендатор) на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2010 N 976 09.09.2010 заключили договор N 8/ЗКС-000142 аренды земельного участка площадью 4185 кв.м с кадастровым номером 78:40:8307А:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Десантников, участок 1 (юго-западнее пересечения с Ленинским пр.), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажной автостоянки (паркинга).

В соответствии с пунктом 9.1 договора срок его действия - до 30.07.2012.

Согласно пункту 4.1 договора общий размер арендной платы на период его действия, установленный пунктом 9.1, в соответствии с отчетом от 16.03.2010 N Р-18-1/10 о рыночной и инвестиционной стоимости комплекса прав на сдаваемый в аренду объект недвижимости составил 14 900 000 руб. за 23 месяца пользования участком (с 09.09.2010 по 30.07.2012).

В пункте 4.3 договора указано, что если по окончании периода его действия он будет возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, исполнение обязательства по внесению арендной платы осуществляется путем перечисления денежных средств поквартально равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31-го января).

В случае изменения площади фактического землепользования арендатор обязуется за свой счет обеспечить проведение необходимых землеустроительных работ и представить арендодателю уточненный кадастровый паспорт участка вместе с ведомостью площадей по функциональному использованию по установленной форме в течение месяца с момента изменения такой площади. В этой ситуации арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (пункт 6.2.16 договора).

В разделе 10 договора стороны согласовали порядок его изменения и расторжения, указав, что любые дополнения и изменения в него оформляются дополнительными соглашениями.

В связи с принятием правительством Санкт-Петербурга постановлений от 25.12.2012 N 1378 и от 28.01.2015 N 22 срок реализации инвестиционного проекта дважды продлевался на основании дополнительных соглашений от 13.05.2013 N 1 и от 07.02.2015 N 2 до 31.10.2013 и до 31.12.2016 соответственно.

По окончании определенного в договоре от 09.09.2010 срока в отсутствие возражений со стороны арендодателя Общество продолжило пользоваться арендуемым участком, соответственно, названный договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возобновился на неопределенный срок.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы в декабре 2015 года выдано разрешение на строительство Обществом автостоянки на арендуемом земельном участке за номером 78-008-0201.1-2015.

Городским унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" по заказу Общества была составлена ведомость инвентаризации предоставленного ему участка по функциональному использованию территории от 06.03.2017 N 46577Г-17/1, из которой видно, что размер квартальной арендной платы за данный участок, рассчитанный в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" по коду функционального использования 10.1 (строительство жилых и нежилых объектов, тип 1 (строительство многоэтажной автостоянки)), не превышает 35 003 руб. 34 коп.

Общество, получив указанную ведомость, неоднократно обращалось к Комитету с просьбами учесть представленный им расчет арендной платы (письмо от 09.03.2017 N 28/4), пересчитать с первого квартала 2017 года размер арендных платежей (письмо от 01.06.2017 N 31/4), разъяснить, каким образом была рассчитана предусмотренная договором арендная плата (письмо от 30.01.2018 N 8), а также рассмотреть вопрос о внесении изменений в договор в соответствующей части и оформить к нему дополнительное соглашение (письмо от 16.04.2018 N 22).

Комитет в ответ на данные обращения в письмах от 04.07.2017 N 69198-32, от 19.03.2018 N 17370-39, от 18.06.2018 N 43044-32, сославшись на отсутствие документов, подтверждающих ввод многоэтажной автостоянки (паркинга) в эксплуатацию на спорном земельном участке, указал, что оснований для применения представленной Обществом ведомости инвентаризации не имеется, а величина квартальной арендной платы в соответствии с ранее направлявшимся Комитетом уведомлением от 19.03.2018 N 17368-39 на основании пункта 4.3 договора равна 1 943 478 руб. 26 коп. (14 900 000 руб. / 23 месяца (срок строительства) х 3 месяца (количество месяцев в квартале)).

Общество, не согласившись с указанным расчетом, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства в их совокупности, счел, что величина арендной платы по договору от 09.09.2010 рассчитана в размере и порядке, установленных действующим законодательством, в иске отказал.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В статьях 309 и 310 ГК РФ указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) предоставление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в аренду на инвестиционных условиях представляет собой сложный юридический состав, содержащий инвестиционные условия.

В силу части 2 статьи 12 Закона N 282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных этим законом Санкт-Петербурга и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

Согласно части 3 статьи 12 Закона N 282-43 правительство Санкт-Петербурга принимает решение о корректировке размера платы в случае изменения параметров создаваемого объекта недвижимости (общей площади и т.д.) по отношению к параметрам, учтенным при определении стоимости права на заключение инвестиционного договора, стоимости арендной платы, а также в случае иного ненадлежащего исполнения обязательств инвестора в соответствии с требованиями названной статьи в порядке, установленном правительством Санкт-Петербурга.

В силу постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Судами установлено, что Общество по истечении срока действия спорного договора продолжило пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор был возобновлен на неопределенный срок.

Также судами установлено, что договор от 09.09.2010 заключен в соответствии с Законом N 282-43, а решение о корректировке размера платы правительством Санкт-Петербурга не принималось.

Суды, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, пришли к обоснованным выводам о том, что размер арендной платы за земельный участок, с учетом положений пункта 4.3 договора, используемый Обществом за пределами срока реализации инвестиционного проекта, подлежал исчислению исходя из условий договора, следовательно, основания для применения методики определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N 608-119, на основании которой Обществом осуществлен расчет арендной платы, отсутствовали.

Кроме того, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что Общество не представило надлежащих доказательств, подтверждающих необходимость применения иного порядка исчисления размера арендной платы, чем тот, что предусмотрен названным договором, в частности, что инвестиционный проект, для реализации которого истцу предоставлялся земельный участок, завершен.

Изложенное свидетельствует об отсутствии оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Нормы материального и процессуального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 по делу N А56-95320/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.Г. Преснецова Т.И. Сапоткина