Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 сентября 2019 г. N Ф07-9182/19 по делу N А56-15960/2018

30 сентября 2019 г.

Дело N А56-15960/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от предпринимателя Дураниной Ж.Ю. представителя Ломако Ю.С. (доверенность от 07.02.2018), от акционерного общества "Тандер" Ковалева Д.В. (доверенность от 12.07.2019), Руденко Д.А. (доверенность от 20.06.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А56-15960/2018,

установил:

Индивидуальный предприниматель Дуранина Жанна Юрьевна, ОГРНИП 304472027500130, ИНН 472005098207, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Тандер", место нахождения: 350002, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Леваневского, д. 185, ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475 (далее - Общество), о взыскании 512 232 руб. 88 коп., в том числе 470 000 руб. задолженности по постоянной части арендной платы по договору от 29.12.2014 N СПБОФ/773/14 аренды встроенных нежилых помещений за сентябрь 2017 года и 42 232 руб. 88 коп. задолженности по переменной части арендной платы за август 2017 года, а также 4 863 096 руб. 03 коп. в возмещение стоимости работ по приведению встроенного нежилого помещения в состояние до передачи объекта по указанному договору аренды (с учетом уточнения требований).

Решением от 07.11.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 прекращено производство по апелляционной жалобе предпринимателя Дураниной Ж.Ю. в связи с принятием отказа от апелляционной жалобы; по результатам рассмотрения апелляционной жалобы Общества решение от 07.11.2018 оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит изменить названные судебные акты и удовлетворить требования истца в части взыскания с ответчика 188 000 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01 по 12 сентября 2017 года, а в удовлетворении остальной части требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, материалами дела подтверждается передача арендатором арендодателю помещений по акту от 12.09.2017, а наличие недостатков у возвращаемого имущества не является основанием для начисления арендной платы за последующий период. В дополнительных письменных пояснениях к кассационной жалобе Общество сослалось на уклонение арендодателя от приемки помещений, выполнение работ по перепланировке помещений с согласия арендодателя, оформленного письменным разрешением от 30.12.2014.

Предприниматель Дуранина Ж.Ю. в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что вправе требовать внесения арендной платы до момента возвращения арендатором имущества.

В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель предпринимателя Дураниной Ж.Ю. против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Дуранина Ж.Ю. (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Тандер" (правопредшественник Общества, далее также Общество) (арендатор) заключили договор от 29.12.2014 N СПБОФ/773/14 аренды нежилых помещений общей площадью 422,3 кв. м, в том числе встроенного нежилого помещения (помещения N 1, 5, 6, 16, 17, 19, 20, 21) площадью 227,3 кв. м с кадастровым номером 47:14:1402029:62 и встроенного нежилого помещения (помещение N 9) площадью 195 кв. м с кадастровым номером 47:14:1402029:95, расположенных на первом этаже здания по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, г.п. Лебяжье, Пляжная ул., д. 2, для организации розничной торговли смешанными группами товаров сроком по 20.08.2024.

Согласно пункту 4.5 договора по окончании срока его действия арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении, а также с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений.

Размер и порядок внесения платежей определены в разделе 5 договора. В силу пункта 5.1 арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Пунктом 5.1.1 договора ежемесячная постоянная часть арендной платы за первые 12 месяцев аренды определена в размере 430 833 руб. 33 коп., начиная с тринадцатого месяца - 470 000 руб. Данным пунктом предусмотрено также внесение арендатором обеспечительного платежа в сумме 940 000 руб., который засчитывается за два последних месяца аренды.

Согласно пункту 5.1.2 договора размер переменной части арендной платы равен затратам арендодателя на оплату коммунально-эксплуатационных услуг; переменная часть арендной платы уплачивается арендатором в течение десяти рабочих дней с момента получения от арендодателя необходимых документов (копий счетов-фактур, выставленных поставщиками коммунальных услуг, платежных документов).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть договор при условии обязательного письменного предупреждения арендодателя не менее чем за тридцать календарных дней до даты планируемого расторжения договора.

Согласно пункту 7.9 договора при обнаружении арендодателем самовольного переустройства объектов арендатором таковое должно быть немедленно устранено, а помещения приведены в прежнее состояние за счет арендатора в разумный срок, определенный арендодателем.

По акту приема-передачи от 12.01.2015 встроенные нежилые помещения переданы арендатору.

Письмом от 31.07.2017 Общество уведомило предпринимателя об одностороннем отказе от договора аренды на основании пункта 6.3 договора и прекращении договора с 01.09.2017; просило арендодателя прибыть 31.08.2017 по месту нахождения объекта аренды для приемки помещений.

Указанное письмо получено истцом 12.08.2017.

В ответном письме от 31.08.2017 предприниматель Дуранина Ж.Ю. сообщила об отсутствии у нее возражений против досрочного расторжения договора и принятия имущества при условии, что передача помещений будет произведена 12.09.2017, до этого момента арендатор устранит все произведенные в период действия договора самовольные перепланировки и приведет помещения в состояние, соответствующее плану (приложение N 1 к договору); предварительный осмотр помещений для выявления самовольных перепланировок и определения состояния помещений будет произведен 31.08.2017 в присутствии представителей арендатора.

Впоследствии двухсторонний акт приема-передачи помещений сторонами подписан не был.

При осмотре арендодателем помещений 12.09.2017, 27.11.2017 выявлены самовольные перепланировки и переустройство помещений, не устраненные арендатором.

Предприниматель Дуранина Ж.Ю., ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды арендатор не возвратил арендуемое имущество в надлежащем состоянии, обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Истец в обоснование заявленных требований ссылалась на то, что арендуемые помещения после прекращения осуществления ответчиком в них деятельности не приведены в надлежащее состояние, пригодное для их дальнейшего использования. При этом, как пояснял истец, под приведением помещений в состояние, существовавшее до их передачи в аренду, понимается устранение как повреждений помещений, так и последствий несогласованных перепланировок и переустройства. Размер расходов, которые истец вынужден будет произвести для восстановления имущества, определен на основании заключения эксперта, составленного по результатам проведения назначенной судом экспертизы.

Общество вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций надлежащие относимые и допустимые доказательства в подтверждение того, что все изменения объекта произведены по согласованию с арендодателем, а состояние помещений после их фактического освобождения арендатором соответствует их состоянию, обусловленному договором.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик не доказал надлежащее исполнение им предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности возвратить имущество арендодателю после прекращения договора аренды, суды обоснованно признали, что арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения убытков в связи с необходимостью приведения помещений в надлежащее состояние, а также требовать внесения арендной платы за то время, в течение которого по вине арендатора помещения не имели потребительской ценности.

Ссылка подателя жалобы на акт приема-передачи от 12.01.2015, согласно которому в помещениях требовалось проведение капитального ремонта пола, стен и потолков, подлежит отклонению, поскольку отделка элементов помещений может рассматриваться как их неотделимые улучшения, а пунктом 4.5 договора предусмотрено, что по окончании действия договора помещения возвращаются с учетом неотделимых улучшений.

Довод ответчика о том, что передача имущества в ненадлежащем состоянии не может приравниваться к непередаче имущества, также несостоятелен, поскольку в данном случае Обществом документально не опровергнуто, что состояние помещений не позволяло их использовать каким-либо способом.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования предпринимателя Дураниной Ж.Ю.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу N А56-15960/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества "Тандер" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин Е.В. Чуватина