Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 декабря 2019 г. N Ф07-13676/19 по делу N А56-32923/2017

03 декабря 2019 г.

Дело N А56-32923/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 26.12.2018 N 97924-42), от общества с ограниченной ответственностью "Республика" Кудряшова С.В. и Сыса А.А. (доверенность от 17.10.2019),

рассмотрев 27.11.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республика" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 по делу N А56-32923/2017,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Республика", адрес: 196210, Санкт-Петербург, Стартовая ул., д. 8, лит. А, ОГРН 1117847206421, ИНН 7810828638 (далее - Общество), о взыскании 317 707 181 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате за период с 16.03.2015 по 31.03.2017 по договору от 18.11.2011 N 00/ЗКС-06369(17) и 155 877 712 руб. 03 коп. пеней за период с 01.02.2014 по 18.04.2017 за просрочку внесения арендной платы.

Решением суда первой инстанции от 28.02.2018 с Общества в пользу Комитета взыскано 14 787 563 руб. 97 коп. задолженности и 6 200 142 руб. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.2018 названные решение и постановление в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки за первый и второй кварталы 2014 года оставлены без изменения, а в остальной части - отменены и дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в порядке статьи 49 АПК РФ Комитет уточнил исковые требования и просил взыскать с Общества пени в размере 3 055 142 руб. 86 коп. по состоянию на 17.12.2014 за просрочку оплаты арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.12.2014, пени в размере 2 875 428 руб. 57 коп. по состоянию на 06.04.2015 за просрочку оплаты арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.03.2015, задолженность в размере 302 919 617 руб. 26 коп. по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.03.2017, пени в размере 327 783 627 руб. 51 коп. по состоянию на 04.12.2018 за просрочку оплаты арендной платы за период с 01.04.2015 по 31.03.2017, пени с 05.12.2018 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы.

Решением суда от 30.01.2019 требования Комитета удовлетворены частично, с Общества взыскана задолженность в размере 302 919 617 руб. 26 коп., пени в сумме 327 873 484 руб. 78 коп. и пени, в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 05.12.2018 по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы. В удовлетворении остальных требований суд отказал.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Податель жалобы полагает, что суды неправильно определили размер арендной платы; указывает, что суды, удовлетворяя требования Комитета, представили ему возможность неосновательно обогатиться за счет Общества; считает, что обязательство по оплате арендной платы выполнено им в полном объеме.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства от 17.08.2011 N 1253 "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоквартирного дома по адресу: Приморский р-н, ул. Оптиков, уч. 5 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.)" и протоколом подведения итогов открытого аукциона от 16.11.2011 между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 18.11.2011 N 00/ЗКС-06369(17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 15 188 кв.м с кадастровым номером 78:34:4158:7, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 5 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.).

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирного дома и передан арендатору по акту приема-передачи от 18.11.2011.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.12.2011.

В соответствии с пунктом 9.1 договор действует до 15.03.2015.

Поскольку по окончании срока его действия арендатор продолжил пользоваться участком при отсутствии возражений арендодателя, то суды признали, что в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) данный договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В разделе 5 договора стороны согласовали график осуществления инвестиционного проекта: в соответствии с пунктом 5.1 началом реализации инвестиционного проекта является 16.11.2011; согласно пункту 5.2.2 второй этап включает выполнение в срок, не превышающий 40 месяцев, то есть до 15.03.2015, строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкцию) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры, и получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма арендной платы в соответствии с протоколом подведения итогов открытого аукциона от 16.11.2011 составляет 629 000 000 руб. за период действия договора, установленный в пункте 9.1. Порядок перечисления арендной платы определен в графике перечисления денежных средств, являющемся приложением к договору.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендные платежи подлежат перечислению поквартально равными долями, оплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга.

В письме от 22.07.2016 N 79744-32 Комитет сообщил Обществу о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ после истечения срока действия договора с 16.03.2015 размер квартальной арендной платы составит 44 928 571 руб. 43 коп.

В соответствии с пунктом 8.3 договора за нарушение арендатором пунктов 4.3, 6.2.7 договора подлежат начислению пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Результат инвестирования введен Обществом в эксплуатацию 26.12.2016, что подтверждается соответствующим разрешением от 26.12.2016 N 78-15-70-2016.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора и наличие задолженности по арендной плате за период после истечения срока действия договора - с 16.03.2015 по 31.03.2017, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, установили, что Общество не реализовало инвестиционный проект в установленный договором срок (15.03.2015), объект введен в эксплуатацию 26.12.2016, размер арендной платы за земельный участок, используемый Обществом за пределами срока реализации инвестиционного проекта, подлежал исчислению исходя из арендной платы, установленной по итогам торгов и предусмотренной в заключенном договоре; ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по внесению арендных платежей. В связи с этим суды удовлетворили требования Комитета частично, взыскав с Общества задолженность в сумме 302 919 617 руб. 26 коп., пени в сумме 327 873 484 руб. 78 коп.; пени начиная с 05.12.2018 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы, в удовлетворении остальной части требований суды отказали.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными нормативными актами уполномоченных органов исполнительной власти.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 18 Постановления N 73 сформулирована правовая позиция, согласно которой, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку на дату окончания срока договора Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений Комитета, данный договор в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

В ходе судебного разбирательства судами установлено, что спорный договор аренды заключен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1253 "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоквартирного дома по адресу: Приморский р-н, ул. Оптиков, уч. 5 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.)" и протокола подведения итогов открытого аукциона от 16.11.2011 на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Из названного постановления от 17.08.2011 N 1253 усматривается, что торги на право заключения договора аренды проводились в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", принятым Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 26.05.2004 (далее - Закон N 282-43), согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 3 статьи 12 которого при предоставлении объекта недвижимости на торгах размер платы устанавливается по итогам торгов.

С учетом приведенных правовых положений и обстоятельств суды пришли к обоснованным выводам, что спорный договор заключен и размер арендной платы определен по итогам торгов и после возобновления арендных отношений на неопределенный срок условия об арендной плате не изменялись соглашением сторон, в связи с чем размер задолженности подлежит определению исходя из установленной договором арендной платы за использование земельного участка.

Проанализировав приведенные правовые нормы и представленные в материалы дела доказательства, оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, суды, установив, что обязанность по своевременной уплате арендных платежей в спорный период ответчиком надлежащим образом не исполнена, а размер задолженности в данном случае подлежит определению в соответствии с Законом N 282-43 и разъяснениями, содержащимися в пункте 18 Постановления N 73, исходя из установленной договором арендной платы за использование земельного участка.

В связи с этим суды обоснованно удовлетворили предъявленные Комитетом требования, взыскав с Общества задолженность в сумме 302 919 617 руб. 26 коп.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило объективных и достоверных доказательств оплаты аренды в размере и сроки, предусмотренные договором, а также наличия каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности.

Доказательства, подтверждающие наличие иных обстоятельств, свидетельствующих о прекращении у арендатора обязанности по оплате арендных платежей в спорный период, в материалы дела не представлены.

Суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал недопустимым применение пункта 1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования", действовавшего в спорный период, поскольку наличие периодов, в течение которых неисполнение обязательства не является свидетельством ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора (то есть, когда имели место ненадлежащая передача инвестору объекта недвижимости для строительства и обеспечение сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям, которые подтверждены заключениями Комитета и КЭиО), должно подтверждаться соответствующими заключениями Комитета и КЭиО.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил объективных, достоверных и достаточных доказательств невозможности исполнения обязательств по причинам, не зависящим от воли инвестора, а судебные акты по делу N А56-81697/2016 не подтверждают отсутствие вины арендатора в нарушении сроков строительства объекта и ввода результата инвестирования в эксплуатацию.

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, в том числе факт наличия задолженности по арендным платежам, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 329, 330 ГК РФ, а также условиями пункта 8.3 договора, обоснованно признали, что при взыскании задолженности по арендной плате факт наличия просрочки в соответствии с приведенными положениями гражданского законодательства и условиями договора является основанием для начисления неустойки.

В связи с этим суды правильно посчитали, что истец правомерно начислил неустойку, размер которой за период с 01.04.2015 по 31.03.2017 определен исходя из суммы задолженности и составил 327 873 484 руб. 78 коп. Расчет неустойки проверен судами и признан правильным.

При этом суды обоснованно удовлетворили требование Комитета о взыскании неустойки, начисленной с 05.12.2018 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы, в удовлетворении остальной части требований суды отказали.

У суда кассационной инстанции не имеется оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений и оценки представленных в материалы дела доказательств.

Вопреки доводам Общества, спорный договор заключен и размер арендной платы определен по итогам торгов, а соглашением сторон условия об арендной плате не изменялись после возобновления арендных отношений на неопределенный срок. В связи с этим размер задолженности подлежит определению исходя из установленной договором арендной платы за использование земельного участка, а правила начисления арендной платы по регулируемым ценам в данном случае не применяется.

Иной подход к расчету размера арендной платы может повлечь возникновение необоснованных преимуществ у арендатора земельного участка перед другими потенциальными инвесторами.

Кассационная жалоба не содержит доводов относительно правомерности определения судом размера подлежащей взысканию неустойки.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 по делу N А56-32923/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республика" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева