Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 декабря 2019 г. N Ф07-15746/19 по делу N А56-162573/2018

13 декабря 2019 г.

Дело N А56-162573/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от потребительского кооператива "Кавголовское озеро" Жихаря Б.Т. (доверенность от 07.09.2018), Пелевина А.В. (доверенность от 06.12.2019); от общества с ограниченной ответственностью "Сити 78 загородная недвижимость" Зулпикаровой А.Д.,

рассмотрев 10.12.2019 в открытом судебном заседании поданную в электронном виде кассационную жалобу потребительского кооператива "Кавголовское озеро" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019 по делу N А56-162573/2018,

установил:

Потребительский кооператив "Кавголовское озеро", адрес: 197110, Санкт-Петербург, Вязовая ул., д. 10, лит. А, пом. 8Н, ОГРН 1129847020808, ИНН 7813552145 (далее - Кооператив), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "Сити 78 загородная недвижимость", адрес: 190000, Санкт-Петербург, Адмиралтейская наб., д. 6, лит. А, оф. 16Н, ОГРН 1107847299702, ИНН 7813481254 (далее - Общество), исполнить обязательства по договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.11.2016, а именно: подписать акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок N 6 площадью 1011 кв.м с кадастровым номером 47:07:0154001:222, обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельный участок от Общества к Кооперативу в течение 5 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу, присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта в пользу Кооператива в размере 1000 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении упомянутых 5 рабочих дней, и до полного исполнения Обществом решения суда.

Решением от 28.04.2019 суд обязал Общество исполнить обязательства по договору от 01.11.2016, а именно подписать акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на названный земельный участок, обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельный участок от Общества к Кооперативу в течение 5 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу. Кроме того, на случай неисполнения судебного акта присудил в пользу Кооператива денежную сумму в размере 100 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении 5 рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения Обществом решения суда. В остальной части в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019 решение суда первой инстанции отменено. В иске отказано.

В кассационной жалобе Кооператив, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, судом апелляционной инстанции на основании пункта 4.11 договора от 01.11.2016 неправомерно сделан вывод о том, что на моменты обращения Кооператива с настоящим иском и принятия обжалуемого решения право на приобретение спорного земельного участка у Кооператива не возникло. Податель жалобы считает, что поскольку в суде первой инстанции Обществом довод о ненаступлении указанного в пункте 4.11 договора срока заявлен не был, то на основании части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует полагать, что Общество было согласно с позицией Кооператива в части требования о сроке передаче права собственности на земельный участок.

Кроме того, Кооператив в кассационной жалобе ссылается на то, что условиями договора установлена обязанность арендатора по ремонту, очистке и уборке земельного участка, соответственно, расходы на это должны исключаться из выкупной стоимости.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель Кооператива поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Кооператив (арендатор) 01.11.2016 заключили договор аренды с правом выкупа земельного участка N 6 с кадастровым номером 47:07:0154001:222, площадью 1011 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей, а также для основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования.

Срок аренды земельного участка согласно пункту 2.2 договора составляет 60 месяцев с момента передачи земельного участка Обществом в аренду Кооперативу.

В пункте 3.3.2 договора указано, что арендатор вправе разработать проект благоустройства земельного участка в целях его улучшения. Проект благоустройства подлежит согласованию с арендодателем.

Кроме того, в силу пункта 3.3.3 договора арендатор вправе самостоятельно осуществлять действия, направленные на реализацию проекта благоустройства земельного участка, в том числе осуществлять работы по созданию на земельных участках твердого покрытия, инженерных сетей, созданию ограждения земельного участка и иных подобных работ. Арендатор не вправе осуществлять на земельных участках какое-либо капитальное строительство, возведение зданий, сооружений и т.д., производство земляных, свайных и иных работ, за исключением работ, указанных в настоящем договоре. Арендатор не вправе без согласования с арендодателем высаживать на земельных участках какие-либо деревья, кустарники и прочую растительность, если это не утверждено проектом.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора арендатор обязан произвести выкуп и оформлять переход права собственности на земельные участки за свой счет, на основании условий настоящего договора. Арендатор вправе учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений, работ по благоустройству и иных понесенных затрат по настоящему договору в счет оплаты выкупной цены земельного участка (пункт 3.3.5).

Согласно пунктам 3.4.1, 3.4.2, 3.4.6 договора арендатор обязан выплачивать установленную договором арендную плату, содержать земельные участки в надлежащем санитарном состоянии, самостоятельно и своевременно осуществлять ремонт, очистку и уборку земельного участка.

Арендная плата по договору согласно пункту 4.1 составляет 15 500 руб. в год, в том числе налог на добавленную стоимость. Выкупная цена земельного участка по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и составляет 859 713 руб. 96 коп. Выкупная цена вносится арендатором в срок до 01.11.2021 (пункт 4.7 договора) полностью или частями досрочно без согласования с арендодателем (пункт 4.10 договора).

В пункте 4.9 договора указано, что стоимость затрат на неотделимые улучшения в виде асфальтового покрытия на земельном участке, внесенные арендатором, учитываются в счет уплаты выкупной цены земельного участка.

Согласно пункту 4.10.1 договора арендатор и арендодатель договорились, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения, работы по благоустройству или иные понесенные затраты по договору учитываются в счет оплаты выкупной цены земельного участка на основании акта об уплате выкупной цены (приложение N 2 к договору).

После полной уплаты выкупной цены стороны подписывают акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки по форме, согласованной сторонами в приложении N 2 к договору (пункт 4.12 договора).

В пункте 8.2 договора стороны согласовали, что в течение 30 календарных дней после внесения арендатором всей выкупной цены стороны обязались совместно обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от арендодателя к арендатору.

Кооператив, ссылаясь на несение соответствующих затрат по договору, сумма которых составляет выкупную стоимость земельного участка, уклонение Общества от подписания акта об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, счел позицию Кооператива верной, требования законными и обоснованными, в связи с этим удовлетворил иск.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.09.2019 решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В статьях 309 и 310 ГК РФ указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правила Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации данного права, если иное не установлено законом.

По общему правилу иск о понуждении отчуждателя объекта недвижимого имущества к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12), а применительно к рассматриваемому спору - также при установлении исполнения Кооперативом как арендатором обязательства по внесению выкупной стоимости имущества.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии со статьей 315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев или существа обязательства.

Материалами дела подтверждается и установлено судом апелляционной инстанции, что согласно пункту 4.11 спорного договора земельные участки переходят в собственность арендатора при условии внесения им всей выкупной цены земельного участка до истечения срока аренды, но не ранее 01.01.2020.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, проанализировав условия спорного договора в порядке статьи 431 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку на момент обращения Кооператива с настоящим иском и принятия решения от 28.04.2019 право на приобретение спорного земельного участка у Кооператива не возникло, следовательно, отсутствует нарушенное право, в защиту которого предъявлен иск.

Кроме того, судом апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание, что включение в выкупную стоимость земельного участка установленной договором арендной платы, равно как и расходов на очистку и уборку земельного участка, не отвечает существу заключенного между сторонами договора аренды с правом выкупа, содержанию положений пунктов 3.4.1, 3.4.6 договора.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Доводы жалобы не влияют на правомерность выводов суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Они не опровергают обоснованность выводов суда апелляционной инстанции по существу спора, который при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовал и оценил представленные сторонами доказательства.

С учетом изложенного суд округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019 по делу N А56-162573/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу потребительского кооператива "Кавголовское озеро" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий А.В. Кадулин Т.Г. Преснецова