Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 декабря 2019 г. N Ф07-15278/19 по делу N А56-163938/2018

16 декабря 2019 г.

Дело N А56-163938/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сергеевой И.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от потребительского кооператива "Кавголовское озеро" Жихаря Б.Т. (доверенность от 07.09.2018), от общества с ограниченной ответственностью "Сити 78 загородная недвижимость" Зульпикаровой А.Д. (доверенность от 01.01.2019),

рассмотрев 12.12.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу потребительского кооператива "Кавголовское озеро" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019 по делу N А56-163938/2018,

установил:

Потребительский кооператив "Кавголовское озеро", адрес: 197110, Санкт-Петербург, Вязовая ул., д. 10, лит. А, пом. 8Н, ОГРН 1129847020808, ИНН 7813552145 (далее - Кооператив), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити 78 загородная недвижимость", адрес: 190000, Санкт-Петербург, Адмиралтейская наб., д. 6, лит. А, оф. 16Н, ОГРН 1107847299702, ИНН 7813481254 (далее - Общество), об обязании исполнить обязательства по договору от 01.03.2017 N 01/03/2017 аренды земельного участка с правом выкупа, а именно: подписать акты об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки N 2 с кадастровым номером 47:07:0154001:659 и N 5 с кадастровым номером 47:07:0154001:125, обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от Общества к Кооперативу в течение 5 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу, присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Кооператива в размере 1000 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении упомянутых 5 рабочих дней, и до полного исполнения Обществом решения суда.

Решением от 23.04.2019 суд заявленные требования удовлетворил, присудив астрент в пользу Кооператива в размере 100 руб. за один день просрочки исполнения решения суда со дня, который наступит по истечении 5 рабочих дней со дня вступления решения по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения Обществом решения по настоящему делу. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, апелляционная инстанция постановлением от 06.09.2019 отменила его, в удовлетворении иска отказала.

В кассационной жалобе Кооператив, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции, сославшись на пункт 4.11 договора, сделал неправильный вывод о преждевременности обращения Кооператива с иском. Более того, заявитель указывает, что в суде первой инстанции Общество довод о не наступлении указанного в пункте 4.11 договора срока не заявляло, следовательно, на основании части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), Общество было согласно с позицией Кооператива в части требования о сроке передаче права собственности на земельные участки в связи с выплатой выкупной стоимости. Кроме того, Кооператив в кассационной жалобе ссылается на то, что условиями договора установлена обязанность арендатора по ремонту, очистке и уборке земельных участков, соответственно, расходы на это должны включаться в оплату выкупной стоимости участков. В выкупную стоимость также подлежит включению арендная плата, с чем Общество было согласно.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Кооператива поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражала.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор от 01.11.2017 аренды с правом выкупа земельных участков N 1 площадью 14 172 кв.м с кадастровым номером 47:07:0154001:400, N 2 площадью 332 кв.м с кадастровым номером 47:07:0154001:659, N 3 площадью 289 кв.м с кадастровым номером 47:07:0154001:402, N 4 площадью 3995 кв.м с кадастровым номером 47:07:0154001:460, N 5 площадью 289 кв.м с кадастровым номером 47:07:0154001:125, категорией - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования.

Все земельные участки относятся к дорожной сети коттеджного поселка "Кавголовское озеро".

Срок аренды земельного участка согласно пункту 2.2 договора составляет 60 месяцев с момента передачи земельного участка Обществом в аренду Кооперативу.

В пункте 3.3.2 договора указано, что арендатор вправе разработать проект благоустройства земельного участка в целях его улучшения. Проект благоустройства подлежит согласованию с арендодателем.

В силу пункта 3.3.3 договора арендатор вправе самостоятельно осуществлять действия, направленные на реализацию проекта благоустройства земельных участков, в том числе осуществлять работы по созданию на земельных участках твердого покрытия, инженерных сетей, созданию ограждения земельных участков и иных подобных работ. Арендатор не вправе осуществлять на земельных участках какое-либо капитальное строительство, возведение зданий, сооружений и т.д., производство земляных, свайных и иных работ, за исключением работ, указанных в настоящем договоре. Арендатор не вправе без согласования с арендодателем высаживать на земельных участках какие-либо деревья, кустарники и прочую растительность, если это не утверждено проектом.

Согласно пункту 3.3.4 договора арендатор обязан произвести выкуп и оформить переход права собственности на земельные участки за свой счет на основании условий настоящего договора.

Арендатор вправе учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений, работ по благоустройству и иных понесенных затрат по настоящему договору в счет оплаты выкупной цены земельных участков (пункт 3.3.5).

В соответствии с пунктами 3.4.1, 3.4.2, 3.4.6 договора арендатор обязан выплачивать установленную договором арендную плату, содержать земельные участки в надлежащем санитарном состоянии, самостоятельно и своевременно осуществлять ремонт, очистку и уборку земельных участков.

В силу пункта 4.1 договора арендная плата по договору составляет 25 000 руб. в год, в том числе налог на добавленную стоимость.

Согласно пункту 4.7 договора выкупная цена земельных участков по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков и составляет: - за земельный участок N 1 - 14 789 615 руб. 76 коп.; N 2 - 346 468 руб. 56 коп.; N 3 - 301 594 руб. 62 коп.; N 4 - 4 169 102 руб. 10 коп.; N 5 - 2 584 244 руб. 04 коп.

Общая сумма составляет 22 191 025 руб. 08 коп. (пункт 4.8 договора).

Выкупная цена вносится арендатором в срок до 01.11.2021 (пункт 4.9 договора).

Согласно пункту 4.10 договора арендатор вправе выплачивать выкупную цену земельных участков полностью или частями досрочно без согласования с арендодателем.

Согласно пункту 4.10.1 договора арендатор и арендодатель договорились, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения, работы по благоустройству или иные понесенные затраты по настоящему договору учитываются в счет оплаты выкупной цены земельных участков на основании акта об уплате выкупной цены (приложение N 2 к договору).

В силу пункта 4.12 договора арендатор вправе производить выкуп и оформлять переход права собственности на каждый земельный участок в отдельности после полной оплаты выкупной цены такого земельного участка.

В этом случае арендатор с арендодателем подписывают в отношении земельных участков акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки по форме, согласованной сторонами в приложении N 2 к договору.

В соответствии с пунктом 8.2 договора в течение 30 календарных дней после внесения арендатором всей выкупной цены стороны обязались совместно обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от арендодателя к арендатору.

Ссылаясь на несение соответствующих затрат по договору, сумма которых составляет выкупную стоимость земельных участков N 2, 5, уклонение арендодателя от подписания акта об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, исходя из представленных документов.

Апелляционный суд постановлением от 06.09.2019 решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В статьях 309 и 310 ГК РФ указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правила Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации данного права, если иное не установлено законом.

По общему правилу иск о понуждении отчуждателя объекта недвижимого имущества к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12), а применительно к рассматриваемому спору - также при установлении исполнения Кооперативом как арендатором обязательства по внесению выкупной стоимости имущества.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии со статьей 315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев или существа обязательства.

Материалами дела подтверждается и установлено судом апелляционной инстанции, что согласно пункту 4.12 спорного договора земельные участки переходят в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей выкупной цены земельного участка до истечения срока аренды земельного участка по настоящему договору, но не ранее 01.01.2020.

При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что включение в выкупную стоимость земельного участка установленной договором арендной платы, равно как и расходов на очистку и уборку земельного участка не отвечает существу заключенного между сторонами договора аренды с правом выкупа, содержанию положений пунктов 3.4.1, 3.4.6 договора.

Представители сторон в суде кассационной инстанции не оспаривали возможность включения в выкупную стоимость установленной договором арендной платы.

Однако Кооператив не доказал, что им произведена выплата стоимости спорных участков, в том числе путем зачета в счет выкупной стоимости предъявленных расходов, которые соответствовали бы условиям договора (пункт 3.3.5).

Апелляционная инстанция, применив положения приведенных норм, учтя обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела на основании имеющихся в деле доказательств, а также проанализировав содержание договора, пришла к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку на момент обращения Кооператива с настоящим иском и принятия обжалуемого решения право на приобретение спорного земельного участка у Кооператива не возникло.

При таких обстоятельствах несогласие подателя жалобы с выводами апелляционного суда и правовой оценкой представленных в материалы дела доказательств не является основанием для отмены судебного акта при его кассационном обжаловании.

Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019 по делу N А56-163938/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу потребительского кооператива "Кавголовское озеро" - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова И.В. Сергеева Е.В. Чуватина