Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 декабря 2019 г. N Ф07-15080/19 по делу N А56-19018/2019

27 декабря 2019 г.

Дело N А56-19018/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Завод Рецикл" Лосева И.А. (доверенность от 17.04.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ланцовой А.А. (доверенность от 10.01.2019 N 8-19),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 по делу N А56-19018/2019,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Завод Рецикл", адрес: 190020, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 138, лит. А, пом. 166-Н, комн. N 1, ОГРН 1147847300996, ИНН 7839501353 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о расторжении договора от 05.09.2017 N 11-А300103 аренды нежилого помещения; взыскании 116 483 руб. 71 коп. пеней, 722 046 руб. 06 коп. двойной суммы задатка по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, адрес: 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 10, ОГРН 1037851027081, ИНН 7809029013 (далее - Администрация); товарищество собственников жилья "Грибоедова 81", адрес: 190031, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 81, ОГРН 1067847066495, ИНН 7838343048 (далее - Товарищество); Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400.

Решением от 02.07.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, Общество на момент подписания двухстороннего акта от 05.09.2017 приема-передачи помещения имело возможность убедиться в наличии в помещении элементов благоустройства; поскольку Общество было осведомлено о состоянии объекта на момент его передачи, оно не вправе требовать расторжения договора; истцом не представлены доказательства надлежащего соблюдения досудебного порядка урегулирования спора; оснований для взыскания двойной суммы задатка и пеней за просрочку передачи помещения не имелось; полномочия Санкт-Петербурга как собственника помещений в многоквартирных домах осуществляет Администрация.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, которые ранее были изложены истцом в отзыве на апелляционную жалобу.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 23.08.2017 подведения итогов аукциона Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 05.09.2017 N 11-А300103 аренды нежилого помещения площадью 116,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001295:273, расположенного на пятом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 81, лит. А, пом. 9-Н - выявленного объекта культурного наследия "Дом С.О. Китнера", для размещения предприятия бытового обслуживания - ателье или мастерской сроком на 10 лет.

Согласно пункту 1.4 договора его условия распространяются на отношения, возникшие между арендодателем и арендатором с момента подписания акта приема-передачи объекта, являющегося Приложением N 1 к договору и его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору объект, свободный от прав и имущества третьих лиц, по акту приема-передачи не позднее десяти дней с даты подписания договора. Акт приема-передачи объекта подписывается арендодателем, арендатором и юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление многоквартирным домом, - в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Пунктом 4.2 договора за нарушение пункта 2.1.1 договора предусмотрена ответственность арендодателя в виде пеней в размере 0,002 процента от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.

Комитет и Общество подписали двухсторонний акт от 05.09.2017 приема-передачи помещения.

Общество обратилось к Товариществу, осуществляющему управление зданием по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 81, лит. А, с просьбой подписать акт приема-передачи объекта, а также на основании пункта 2.2.11 договора аренды заключить договор о долевом участии в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в котором расположено спорное нежилое помещение.

Между тем Товарищество 05.12.2017 вручило Обществу уведомление о введении ограничения предоставления коммунальной услуги по водоотведению и канализации на основании пункта 119 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, в связи с неоплатой собственником помещения задолженности за предоставленные коммунальные услуги, о чем ему было вручено уведомление от 29.05.2017.

Актом от 24.01.2018 N 90-19-27/18, составленным сотрудником государственного унитарного предприятия "Водоканал" (далее - Предприятие) при обследовании помещения в присутствии представителя Общества, подтверждено, что в помещении отсутствуют сантехнические приборы и приборы учета холодного и горячего водоснабжения; вводы в помещение заглушены; Товарищество возражает против снабжения помещения водой и составления прямого договора между Предприятием и Обществом до оплаты долга.

Общество, начиная с декабря 2017 года, и в течение 2018 года неоднократно обращалось в Комитет с просьбами урегулировать с Товариществом ситуацию, сложившуюся в связи с образованием еще до заключения договора аренды задолженности по оплате услуг по водоснабжению и водоотведению, передать помещение в надлежащем состоянии.

В письме от 22.01.2019 Общество, ссылаясь на неисполнение арендодателем условий договора аренды в части передачи помещения, просило согласовать дату и время проведения переговоров по вопросу о передаче помещения, расторжении договора и условиях такого расторжения.

Общество, ссылаясь на уклонение ответчика от надлежащего исполнения условий договора аренды, невозможность использования арендуемого объекта в соответствии с условиями договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он не знал об этих недостатках. В случае обнаружения таких недостатков арендатор вправе по своему выбору предъявить одно из предусмотренных указанной нормой требований, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, помещение, являющееся предметом аренды, не обеспечено услугами по водоснабжению и водоотведению ввиду отсутствия соответствующего санитарно-технического оборудования; предоставление указанных услуг приостановлено вследствие задолженности в сумме более 800 000 руб. по оплате таких услуг, образовавшейся еще до заключения договора аренды с Обществом. По трехстороннему акту в порядке, предусмотренном пунктом 2.1.1 договора, помещение арендатору по истечении более года после заключения договора не передано.

При таких обстоятельствах суды правомерно пришли к выводу о наличии предусмотренных пунктом 1 статьи 612, пунктом 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора и взыскания с арендодателя договорной неустойки за неисполнение обязанности передать имущество в аренду, в соответствии со статьями 309, 330, 450 Кодекса удовлетворили исковые требования в этой части.

Как видно из материалов дела, договор аренды от 05.09.2017 N 11-А300103 был заключен по результатам торгов, за участие в которых Общество уплатило задаток в сумме 361 023 руб. 03 коп.

Согласно пункту 6.8 договора задаток в указанной сумме засчитывается в счет арендной платы за последние три месяца аренды, в оставшейся части - за первые платежные периоды по договору.

Пунктом 6.12 договора определены последствия досрочного расторжения договора, исходя из которых при отсутствии у арендатора задолженности ему возвращается сумма, засчитанная в счет арендной платы за последний период аренды в соответствии с пунктом 6.8 договора.

Суды, удовлетворяя исковые требования в части взыскания с Комитета двойной суммы задатка, сослались на пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем судами не учтено, что в данном случае задаток был уплачен Обществом в соответствии с пунктом 5 статьи 448 Кодекса в обеспечение участия в торгах и заключения договора по результатам торгов. Согласно названной правовой норме при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательства по заключенному договору.

Таким образом, после заключения по итогам торгов договора аренды денежная сумма, перечисленная участником торгов, утратила значение задатка и не является способом обеспечения исполнения обязательств, возникающих из заключенного сторонами договора.

Поскольку денежные средства в сумме 361 023 руб. 03 коп. были засчитаны в счет арендной платы, однако арендатор имуществом не пользовался ввиду неисполнения арендодателем обязанности предоставить имущество, исходя из положений статей 606, 611, 614, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации указанная сумма подлежит возврату истцу, а оснований для взыскания в пользу истца этой суммы в двукратном размере у судов не имелось.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат изменению, во взыскании 361 023 руб. 03 коп., соответствующих сумме внесенного Обществом за участие в торгах задатка, должно быть отказано с соответствующим уменьшением суммы судебных расходов, подлежащих отнесению на ответчика.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как не влияющие на правильность выводов судов в остальной части при установлении судами факта неисполнения арендодателем по причинам, не зависящим от арендатора, обязанности передать помещение.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 по делу N А56-19018/2019 изменить.

В иске в части взыскания с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Завод Рецикл" 361 023 руб. 03 коп. задатка и во взыскании 8501 руб. 53 коп. судебных расходов отказать.

В остальной части решение от 02.07.2019 и постановление от 26.09.2019 оставить без изменения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова А.В. Кадулин