Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июля 2020 г. N Ф07-2458/20 по делу N А66-7138/2019

10 июля 2020 г.

Дело N А66-7138/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 08.07.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 26.09.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2019 по делу N А66-7138/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МедЛайнПрофи", адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Московская ул., д. 82, пом. 26, ОГРН 1176952013567, ИНН 6950209756 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Твери, адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), о признании недействительным условия пункта 3.5. договора от 16.05.2018 N 231-1 аренды земельного участка в части указания на то, что "применение рыночной стоимости равной кадастровой для определения размера ежегодной арендной платы за земельный участок не допускается" и о возложении на Администрацию обязанности произвести перерасчет арендной платы с 01.01.2019 на основании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 с показателем 90 244 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, адрес: 170034, Тверская обл., г. Тверь, ул. Ерофеева, д. 5, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057 (далее - Департамент).

Решением суда от 26.09.2019 требования Общества удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Податель жалобы полагает, что при проведении аукциона на право заключения спорного договора аренды были соблюдены требования земельного законодательства к содержанию извещения; ссылается на невозможность применения рыночной стоимости равной кадастровой стоимости участка для определения размера ежегодной арендной платы, поскольку в заключенном по итогам торгов договоре стороны предусмотрели иное условие; считает, что при заключении договора истец не имел намерения на его добросовестное исполнение.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок площадью 25 270 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100169:1424, имеющий разрешенное использование - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) и находящийся относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 170021, Тверская обл., г. Тверь, ул. Кольцевая, принадлежит муниципальному образованию город Тверь на праве собственности.

На основании постановления Администрации от 14.04.2017 N 501, приказа Департамента от 16.03.2018 N 556/р и протокола от 20.04.2018 N 106 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договора, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 16.05.2018 N 231-1 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 25 270 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100169:1424.

Согласно аукционной документации и условий пункта 1.1 договора аренды указанный земельный участок предоставлен арендатору для комплексного освоения территории, включающего в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на участках объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Договор заключен на срок с 16.05.2018 по 15.05.2023.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.05.2018.

В силу пункта 3.1 договора арендатор уплачивает следующие виды платежей: первый арендный платеж за участок, в размере, определенном по результатам аукциона; арендную плату за участок, определенную в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 3.2 договора сумма первого арендного платежа за участок в соответствии с протоколом заседания комиссии составляет 10 282 745 руб.

В соответствии с пунктом 3.3 договора внесенный арендатором задаток для участия в аукционе в размере 10 282 745 руб. засчитывается в счет первого арендного платежа за участок.

В пункте 3.4 договора стороны определили, что арендатор ежегодно уплачивает арендодателю арендную плату, определенную в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно пункту 3.5 договора ежегодный размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 2). Размер ежегодной арендной платы за земельный участок определяется на основании кадастровой стоимости, утвержденной в соответствии со статьей 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Применение рыночной стоимости равной кадастровой для определения размера ежегодной арендной платы за земельный участок не допускается.

Решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 N 36 (76) утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, на основе кадастровой стоимости (далее - Положение), в котором установлена формула расчета арендных платежей за муниципальные земельные участки на основе показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно Приложению N 2 к договору от 16.05.2018 размер ежегодных арендных платежей (за исключением первого арендного платежа) рассчитан с учетом того, что на момент заключения договора аренды кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 составляла 148 449 625 руб. 80 коп.

В силу пункта 3.7 договора арендная плата вносится следующими частями: не позднее 15.04 - 1/4 годовой суммы, не позднее 15.07 - 1/4 годовой суммы, не позднее 15.10 - 1/2 годовой суммы.

Помимо этого между Администрацией и Обществом также заключен договор от 16.05.2018 о комплексном освоении территории - земельного участка площадью 25 270 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100169:1424.

Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Комиссия) с заявлением от 26.02.2019 N 10 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости земельного участка, а именно - 90 244 000 руб.

По результатам рассмотрения данного заявления названная Комиссия приняла решение от 14.03.2019 N 145, которым определила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, а именно 90 244 000 руб.

Сведения о новой кадастровой стоимости указанного земельного участка и установлении ее в размере 90 244 000 руб. внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 26.03.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.05.2019 N КУВИ001\2019-10488808.

Общество направило Администрации претензию от 25.04.2019 N 11, в которой потребовало с 16.06.2018 произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 16.05.2018 N 231-1, применив при расчете кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 в размере 90 244 000 руб.

Администрация оставила указанное требование без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Общества с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил, что кадастровая стоимость спорного земельного участка пересмотрена в установленном законом порядке, решение Комиссии от 14.03.2019 N 145 не оспорено. При этом суд посчитал, что установление арендных платежей с учетом кадастровой стоимости земельного участка не влияет на размер первого арендного платежа, определенного по результатам аукциона, а порядок пересмотра кадастровой стоимости участка предусмотрен законом и право на оспаривание результатов ее определения не может быть ограничено в договорном порядке. С учетом этого суд, признав, что поскольку истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 26.02.2019, то кадастровая стоимость арендуемого земельного участка в размере 90 244 000 руб. подлежит применению с 01.01.2019, пришел к выводу об обоснованности требований Общества и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В силу пункта 15 статьи 39.11 ЗК РФ в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка является размер первого арендного платежа, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.18 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

В силу подпункта 10 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере ежегодной арендной платы при предоставлении земельного участка юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства. При этом размер ежегодной арендной платы, если предметом аукциона является размер первого арендного платежа, определяется в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

При этом согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.

В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов.

При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Проанализировав приведенные правовые нормы, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в заключенном по итогам торгов договоре аренды установлен как размер периодических ежегодных арендных платежей, который по смыслу пунктов 3.4, 3.5 договора относится к регулируемой арендной плате, определяемой в соответствии с Положением, так и сумма единовременного первого арендного платежа, размер которой установлен по результатам аукциона (пункт 3.1, 3.2 договора).

Поскольку размер первого арендного платежа определен по результатам аукциона, а периодическая (регулируемая) арендная плата определена на основании кадастровой стоимости участка и в соответствии с Положением, то в связи с изменением на основании решения Комиссии от 14.03.2019 N 145 кадастровой стоимости арендуемого Обществом земельного участка, установлением ее в размере 90 244 000 руб. и внесением соответствующих сведений в ЕГРН 26.03.2019 и в соответствии с положениями статей 24.18, 24.20 Закона N 135-ФЗ новый размер кадастровой стоимости подлежит применению с 01.01.2019 и, следовательно, по заключенному с истцом договору аренды у арендодателя возникла обязанность произвести перерасчет арендной платы с 01.01.2019.

В соответствии со статьей 24.20 Закона N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости предусмотрено статьей 24.10 Закона N 135-ФЗ и статьей 66 ЗК РФ, то суды первой и апелляционной инстанций правомерно посчитали противоречащим закону условие, содержащееся в пункте 3.5 договора, о недопустимости применения рыночной стоимости земельного участка в качестве его кадастровой стоимости для определения размера ежегодной арендной платы.

С учетом этого и приняв во внимание пункт 1 статьи 166, пункт 2 статьи 168 ГК РФ, суды обоснованно посчитали названное условие в пункте 3.5 договора недействительным, поскольку оно противоречит требованиям закона. В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таком положении суды обоснованно удовлетворили предъявленные к Администрации требования и признали недействительным пункт 3.5 договора аренды и обязали ее произвести перерасчет арендных платежей с 01.01.2019.

Данные выводы судов соответствуют приведенным выше правовым положениям и представленным в материалы настоящего дела доказательствам. У суда кассационной инстанции не имеется правовых оснований не согласиться с приведенными выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Суд кассационной инстанции считает, что суды правильно квалифицировали спорные правоотношения, исследовали и установили все существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора. Оснований для иной оценки сложившихся между сторонами отношений и представленных в материалы дела доказательств у кассационного суда не имеется.

При таком положении отсутствуют основания для отмены решения и апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Ссылка Администрации на отсутствие оснований для перерасчета арендной платы противоречит нормам гражданского законодательства и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Доводы подателя жалобы, аргументированные ссылкой на обстоятельства спора, которым, по мнению Администрации, должна быть дана иная оценка, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установление вопросов факта, что согласно положениям статьи 286 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 26.09.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2019 по делу N А66-7138/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий