Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2019 г. N 14АП-11193/19

г. Вологда

13 декабря 2019 г.

Дело N А66-7138/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2019 года.

В полном объёме постановление изготовлено 13 декабря 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.

при участии от общества с ограниченной ответственностью "МЕДЛАЙНПРОФИ" Смирновой А.В. по доверенности от 19.04.2019, от администрации города Твери Ивановой Е.А. по доверенности от 01.10.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 26 сентября 2019 года по делу N А66-7138/2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "МЕДЛАЙНПРОФИ" (ИНН 6950209756, ОГРН 1176952013567; адрес: 170100, город Тверь, улица Московская, дом 82, помещение 26, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери (ИНН 6901000920, ОГРН 1066950062717; адрес: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; далее - Администрация) о признании недействительным договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка)" N 231-1 от 16.05.2018 в части условия пункта 3.5. договора: "Применение рыночной стоимости равной кадастровой для определения размера ежегодной арендной платы за земельный участок не допускается" и возложении на Администрацию обязанности произвести перерасчет арендной платы по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) N 231-1 от 16.05.2018 на основании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 с показателем 90 244 000 с даты - 01.01.2019 (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери.

Решением суда от 26 сентября 2019 года исковые требования удовлетворены.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Извещение о проведении аукциона содержало сведения о размере арендной платы. Изменений в договор стороны не вносили. Истец, требуя произвести перерасчет, фактически пытается внести изменения в заключенный сторонами договор, что недопустимо исходя из принципа свободы договора.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 16.05.2018 на основании постановления администрации города Твери от 14.04.2017 N 501 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории", приказа Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери от 16.03.2018 N 556/р "О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории", протокола заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, а также аукционов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и аукционов на право заключения договоров аренды указанных земельных участков" N 106 от 20.04.2018, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) N 231-1, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:01001169:1424, площадью 25 270 кв. м, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Кольцевая.

Также, 16.05.2018 сторонами заключен договор о комплексном освоении территории.

Указанные договоры заключены в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 площадью 25 270 кв. м, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Тверь, ул. Кольцевая.

Согласно пункту 1.3 договора аренды указанный земельный участок свободный от застройки.

В силу пункта 3.1 договора аренды арендатор уплачивает следующие виды платежей:

- первый арендный платеж за участок в размере, определенном по результатам аукциона;

- арендную плату за участок, определенную в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды, приложению 2 к договору арендатор ежегодно уплачивает арендодателю арендную плату, определенную в соответствии с Положением "О порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков".

Согласно пункту 3.5 договора аренды ежегодный размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 2). Расчет ежегодной арендной платы за земельный участок определяется на основании кадастровой стоимости, утвержденной в соответствии со статьей 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Применение рыночной стоимости равной кадастровой для определения размера ежегодной арендной платы за земельный участок не допускается.

Решением Тверской городской Думы N 36 от 15.04.2009 установлена формула расчета арендных платежей за муниципальные земельные участки на основе показателя кадастровой стоимости земельного участка. Указанный порядок расчетов отражен в приложении 2 к договору аренды.

На дату заключения договора аренды кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 составляла 148 449 625 руб. 80 коп.

Общество 26.02.2019 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установив в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость земельного участка в размере 90 244 000 руб. (том 1, листы 48-49).

В результате рассмотрения заявления Комиссией установлено отличие рыночной стоимости спорного земельного участка от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 148 449 625 руб. 80 коп. по состоянию на 10.08.2016, на 39 процентов.

По результатам рассмотрения заявления Общества Комиссия 14.03.2019 приняла решение: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 20.02.2019 N 5331з в размере 90 244 000 руб. (том 1, листы 51-53).

Сведения о пересмотренной кадастровой стоимости в размере 90 244 000 руб. внесены в ЕГРН 26.03.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13.05.2019 N КУВИ-001\2019-10488808 (том 1, лист 72).

Общество направило в адрес Администрации письмо N 11 от 25.04.2019 с просьбой произвести перерасчет арендной платы по договору аренды N 231-1 от 16.05.2018 с применением стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 с показателем 90 244 000 руб., начиная с 16.06.2018 (том 1, листы 44-47).

Отказ Администрации в перерасчете арендной платы послужил основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования Общества удовлетворил.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным в связи со следующим.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Так, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование земельными участками является платным. Исходя из положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно части 15, абзаца 2 части 16 статьи 39.11 ЗК РФ в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка является размер первого арендного платежа, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

В рассматриваемом случае первый (нерегулируемый) арендный платеж определен по результатам аукциона; периодическая (регулируемая) арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости участка в соответствии с Решением Тверской городской Думы N 36 (76) от 15.04.2009.

Согласно статье 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абзац 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ).

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, порядок пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, равно как и право заинтересованных лиц оспаривать результаты определения кадастровой стоимости, предусмотрены законом и не могут быть ограничены.

В соответствии с частью 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

По результатам аукциона определен размер первого арендного платежа за земельный участок. Указанная сумма не является регулируемой и не является предметом настоящего спора.

Размер последующих арендных платежей (без изменения формы платы), определяемых в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов, не влияет на размер первого арендного платежа, определенного по результатам аукциона.

Согласно статье 18 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 20 или 21 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта, утвердившего ошибочно определенную кадастровую стоимость.

Сведения о кадастровой стоимости, полученные в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, являющихся основанием для определения такой кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

В случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, исковые требования в части признания недействительным договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) N 231-1 от 16.05.2018 в части условия пункта 3.5. договора: "Применение рыночной стоимости равной кадастровой для определения размера ежегодной арендной платы за земельный участок не допускается", обоснованно удовлетворены судом.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано 26.02.2019, кадастровая стоимость земельного участка в размере 90 244 000 руб. для определения арендной платы подлежит применению с 1 января 2019 года.

По существу, доводы заявителя апелляционной жалобы повторяют позицию Администрации при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права. Иное толкование положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 26 сентября 2019 года по делу N А66-7138/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

О.Б. Ралько Н.В. Чередина