Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 августа 2020 г. N Ф07-5031/20 по делу N А56-64878/2019

20 августа 2020 г.

Дело N А56-64878/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев 19.08.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Импульс" в лице конкурсного управляющего Захарова С.А. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2020 по делу N А56-64878/2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Импульс", адрес: 192171, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 161, лит. А, ОГРН 1027802746080, ИНН 7805096770 (далее - Общество), о взыскании 74 214 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате по договору от 27.04.2004 N 00/ЗК-03362(07) за период с 01.01.2019 по 31.03.2019, 3 896 руб. 26 коп. неустойки за период с 11.01.2019 по 14.02.2019, а также неустойки, начисленной за период с 15.02.2019 в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы.

Решением суда от 07.10.2019 требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2020 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить.

Податель жалобы полагает, что Комитет не вправе требовать уплаты задолженности по арендной плате за спорный земельный участок, на котором расположен жилой дом, поскольку с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в указанном доме - 02.11.2017 земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 27.04.2004 N 00/ЗК-03362(07) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 12 116 кв.м с кадастровым номером 78:6078:3001, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Полюстрово, квартал 30, ул. Маршала Тухачевского, между домами 27-2 и 17 (севернее пересечения ул. Маршала Тухачевского и ул. Стасовой).

Согласно пункту 1.2 участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями и подземной стоянкой.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.04.2004.

Согласно пункту 3.1 (в редакции дополнительного соглашения от 13.06.2012 N 2) срок действия договора установлен до 30.12.2012.

Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора квартальная арендная плата за участок, выраженная в условных единицах (далее - у.е.) за период с 30.08.2003 по дату расторжения договора составляет 1 644.747 у.е.

В силу пункта 3.5 договора арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю в соответствии с установленным на дату внесения платежа значением у.е. и перечисляет ее в соответствии с пунктом 3.9 договора.

Согласно пункту 3.8 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.

В силу пункта 3.7 договора при одностороннем изменении размера арендной платы в случаях, предусмотренных договором, новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении действующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Пунктом 7.2.6 договора на арендатора возложена обязанность своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и иные обязательные платежи в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Согласно пункту 9.3 договора в случае нарушения условий пункта 3.8 договора арендатору начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Комитет направил в адрес Общества уведомление от 24.12.2009 N 5194 об изменении размера арендной платы.

Впоследствии Комитет в своем уведомлении от 30.11.2015 N 18897-ув./15 сообщил Обществу об увеличении с 01.12.2015 размера арендной платы до 71 820 руб. 41 коп. в квартал.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2009 по делу N А56-81591/2009 принято заявление закрытого акционерного общества "Строительный трест N 28" о признании Общества несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу.

Определением от 22.02.2019 по этому же делу в отношении Общества введена процедура наблюдения, а решением от 14.08.2019 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 Комитет направил в адрес Общества претензию от 14.02.2019 N 843-пр./19 с требованием об уплате 74 214 руб. 42 коп. задолженности и 3 896 руб. 26 коп. пеней.

Неисполнение указанных в данной претензии требований послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установил факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки в спорный период, признал правильным представленный истцом расчет и удовлетворил требования о взыскании задолженности и неустойки в полном объеме. Помимо этого суд также удовлетворил требование о взыскании неустойки, начисленной за просрочку исполнения основного обязательства, составляющего 72 214 руб. 42 коп., начиная с 15.02.2019 по дату фактического исполнения основного обязательства, исходя из ставки 0,15% от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, полагает, что жалоба Общества подлежит удовлетворению, а решение и апелляционное постановление - отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку на дату окончания срока договора Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений Комитета, суды пришли к обоснованному выводу, что данный договор в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Проанализировав приведенные правовые нормы и представленные в материалы дела доказательства, оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно признали, что обязанность по своевременной уплате арендных платежей в спорный период ответчиком надлежащим образом не исполнена, в связи с чем арендная плата за период с 01.01.2019 по 31.01.2019 подлежит взысканию с ответчика.

Между тем суды не учли, что Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдала Обществу разрешение от 28.08.2015 на строительство многоквартирного жилого дома, а впоследствии выдала разрешение от 10.05.2017 на ввод построенного объекта в эксплуатацию (площадь застройки 5 397,9 кв.м согласно паспорту на многоквартирный дом). Право собственности на первую квартиру в указанном жилом доме зарегистрировано 02.11.2017.

При таких обстоятельствах судам следовало исходить из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент введения жилого дома в эксплуатацию) земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно частям 1 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если земельный участок под многоквартирным домом не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным жилым домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772, в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, пункте 26 Постановления N 73, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, доводы Общества, приведенные им как в суде апелляционной инстанции, так и при рассмотрении его кассационной жалобы, о том, что Комитет не вправе распоряжаться земельным участком, на котором расположен жилой дом (площадь застройки 5 397,9 кв.м согласно паспорту на многоквартирный дом), а следовательно, получать доход от его использования, являются обоснованными и подлежали учету при разрешении настоящего спора.

Более того, аналогичная правовая позиция сформулирована вступившими в законную силу судебными актами по делам N А56-28898/2019 и А56-84252/2019 по спорам между теми же сторонами, связанным со взысканием с Общества задолженности по арендной плате за предшествующий (01.10.2018 - 31.12.2018) и последующий (01.04.2019 - 30.06.2019) периоды по отношению к периоду, являющемуся предметом спора в рамках настоящего дела.

Поскольку обязанность по внесению в спорный период арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства прекратилась у Общества в части, ограниченной площадью застройки возведенного жилого дома и земельный участок не был сформирован, судам надлежало исходить из размера арендной платы, определяемого без учета площади застройки.

При таком положении решение и апелляционное постановление по настоящему делу о взыскании с Общества задолженности, размер которой определен без учета указанных выше обстоятельств, подлежат отмене.

Поскольку судами установлены все существенные обстоятельства, кассационная инстанция полагает возможным принять новый судебный акт, которым требование Комитета о взыскании с Общества 74 214 руб. 42 коп. за пользование спорным земельным участком за период с 01.10.2019 по 31.03.2019 не подлежит удовлетворению, поскольку с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, то есть со 02.11.2017, соответствующий застроенный земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно расчету Комитета, который ответчиком не оспорен и документально не опровергнут, задолженность по арендной плате (без учета площади застройки) за спорный период составляет 47 903 руб. 35 коп., пени - 2 514 руб. 93 коп.

В то же время в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило объективных и достоверных доказательств уплаты арендных платежей в указанном размере и сроки, предусмотренные договором, а также наличия каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности.

Учитывая изложенные обстоятельства, удовлетворению подлежат требования Комитета в указанной части, а в остальной части в иске следует отказать.

Помимо этого с Общества надлежит взыскать в доход федерального бюджета 2 016 руб. государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части требований.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2020 по делу N А56-64878/2019 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ИМПУЛЬС", адрес: 192171, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 161, лит. А, ОГРН 1027802746080, ИНН 7805096770, в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, 47 903 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате по договору от 27.04.2004 N 00/ЗК-03362(07) за период с 01.01.2019 по 31.01.2019, 2 514 руб. 93 коп. неустойки за период с 11.01.2019 по 14.02.2019, а также неустойку, начисленную за период с 15.02.2019 в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ИМПУЛЬС" в доход федерального бюджета 2 016 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Т.И. Сапоткина Е.В. Чуватина