Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 октября 2020 г. N Ф07-3607/20 по делу N А56-37830/2018

12 октября 2020 г.

Дело N А56-37830/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 30.12.2019 N 96687-42), от общества с ограниченной ответственностью "Большой проспект" Бабинцева В.А. (доверенность от 02.04.2020) и Бережнюка Д.В. (доверенность от 18.03.2018),

рассмотрев 07.10.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020 по делу N А56-37830/2018,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Большой проспект", адрес: 191024, Санкт-Петербург, ул. Харьковская, д. 8А, лит. А, ОГРН 1037828030041, ИНН 7813144555 (далее - Общество), о взыскании 9 110 876 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.12.2017, а также 4 947 782 руб. 65 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 13.10.2015 по 22.11.2017.

Решением суда от 02.12.2019 с Общества в пользу Комитета взыскано 1 630 344 руб. 98 коп. задолженности, 360 442 руб. 09 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части требований отказано; при определении размера взыскиваемых санкций суд отказал в применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитета, ссылаясь на нарушение судами апелляционной инстанции норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

Податель жалобы полагает, что поскольку Общество не ввело объект в эксплуатацию в установленный договором срок, задолженность по арендной плате подлежит исчислению с учетом применением повышающего кода функционального использования 18.0, а не 10.0, как посчитали суды; указывает на то, что в спорный период Общество не представило ведомость инвентаризации земельного участка для определения функционального использования в соответствии с этой ведомостью; считает, что отсутствуют бесспорные доказательства использования ответчиком земельного участка в указанный период в соответствии с его назначением.

В своем отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга 07.12.2004 N 1931 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 19.03.2007 N 00/ЗК-006070 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 1 796 кв.м с кадастровым номером 78:31:1512:13, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Ивашенцева, д. 4/30, лит. А.

Согласно пункту 1.2 участок предоставляется для осуществления проектирования и строительства объекта недвижимости, расположенного на участке, для строительства гостиницы (код 10.1).

В пункте 3.1 установлен срок действия договора до 07.09.2007. Срок действия договора неоднократно продлевался и дополнительным соглашением от 25.02.2013 N 4 он установлен до 30.11.2013.

Договор и дополнительные соглашения к нему от 13.05.2008 N 1, от 15.10.2009 N 2, от 07.06.2011 N 3, от 25.02.2013 N 4 зарегистрированы в установленном законом порядке.

По условиям данного договора (с учетом дополнительных соглашений к нему) ввод объекта в эксплуатацию должен быть произведен в срок до 30.11.2013, однако фактически разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-18-03-2017 было выдано Обществу 30.03.2017.

В соответствии с пунктом 6.1 договора в случае, если до окончания срока действия договора аренды ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора аренды, то договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае нарушения порядка внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2015 по делу N А56-28405/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015, удовлетворен иск Общества и установлено ненадлежащее исполнение публичным акционерным обществом "Ленэнерго" (далее - ПАО "Ленэнерго") обязательств перед Обществом по обеспечению по подключению созданного объекта к электрическим сетям, на ПАО "Ленэнерго" возложена обязанность осуществить технологическое присоединение в целях электроснабжения построенной гостиницы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по делу N А56-86901/2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.03.2016, Комитету отказано в иске к Обществу о взыскании задолженности за период по 30.10.2014 и пеней за просрочку платежей.

Этими же судебными актами удовлетворен встречный иск Общества о признании незаконными действий Комитета, выразившихся в одностороннем увеличении арендной платы и применении при ее расчете кода функционального использования 18.0, поскольку неисполнение арендатором обязательств по вводу объекта в эксплуатацию произошло по независящим от него причинам, что подтверждается судебными актами по делу N А56-28405/2015.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2015 по делу N А56-64288/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.08.2016, удовлетворен иск Общества к Комитету о признании недействительной односторонней сделки, оформленной уведомлением от 03.10.2014 N 18855 об изменении арендной платы по договору от 19.03.2007.

Данными судебными актами установлено отсутствие вины арендатора (Общества) в нарушении установленного договором аренды срока ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем у арендодателя (Комитета) не имелось законных оснований для увеличения арендной платы с применением кода 18.0.

Определением суда от 29.04.2016 по делу N А56-28405/2015 ПАО "Ленэнерго" отказано в удовлетворении заявления о предоставлении отсрочки исполнения решения суда от 06.07.2015, поскольку было установлено, что требование о рассрочке исполнения судебного акта направлено на уклонение должника от исполнения обязательств и решения суда от 06.07.2015.

Акт о технологическом присоединении по договору от 19.11.2013, заключенному с ПАО "Ленэнерго", был подписан лишь 24.03.2017. Исполнительное производство N 703/16/78022-ИП, возбужденное 06.07.2015, по исполнению судебных актов по делу N А56-28405/2015 окончено 05.04.2017 в связи с исполнением требований, содержащихся в исполнительном документе.

Ссылаясь на неисполнение Обществом обязательств по оплате арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.12.2017, Комитет направил в адрес Общества претензию от 22.11.2017 с требованием погасить задолженность, размер которой рассчитал с применением кода 18.0 ввиду нарушения арендатором сроков ввода объекта в эксплуатацию и непредставлением ведомости инвентаризации земельного участка для определения точного вида фактического использования арендуемого земельного участка.

Неисполнение указанных в данной претензии требований послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для применения кода 18.0 при расчете арендной платы в спорный период, с учетом доводов Общества определил размер подлежащих уплате арендных платежей с использованием кодов 10.0, 5.0 (гостиничное хозяйство) и 11.5 (встроенный паркинг) и взыскал с ответчика 1 630 344 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате и 360 442 руб. 09 коп. неустойки, отказав в снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. В удовлетворении остальной части иска отказал.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, одной из форм которой является арендная плата. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными нормативными актами уполномоченных органов исполнительной власти.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119), а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379), которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В силу пункта 2.3 Постановления N 1379 коэффициент Кф определяется в соответствии с приложением N 4 к Положению для установленных кодов функционального использования территории (Кн).

В соответствии с пунктом 39 приложения N 4 к Положению код (Кн) функционального использования 10.1 применяется в случае, если земельные участки предоставлены для строительства (реконструкции) объектов недвижимости.

Как следует из пункта 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется: по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом настоящего пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.

Соответственно, по истечении срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случаев, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, при которых арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

Проанализировав приведенные правовые положения, учитывая установленные судебными актами по делам N А56-28405/2015, А56-86901/2014, А56-64288/2015 ненадлежащее исполнение ПАО "Ленэнерго" обязательства по обеспечению подключения возведенного Обществом объекта к электрическим сетям, невозможность вследствие этого выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и недопустимость применения в данный период кода 18.0 при расчете арендной платы, а также принимая во внимание, что акт об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям составлен лишь 24.03.2017 и объект введен в эксплуатацию разрешением от 30.03.2017 N 78-18-03-2017, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно посчитали, что приведенными судебными актами установлено отсутствие вины Общества в несоблюдении сроков строительства и при недоказанности обратного не имеется предусмотренных пунктом 3.1.1 Положения оснований для применения кода 18.0 при расчете размера арендной платы, поскольку применительно к положениям пункта 3.1.1 Положения правовое значение для определения порядка расчета арендных платежей за период до ввода объекта в эксплуатацию (30.03.2017) имеет факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора.

При этом суды правомерно исходили из того, что в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) факты, установленные указанными судебными актами, имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь, поскольку в настоящем деле участвуют те же лица.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Комитет не представил объективных, достоверных и достаточных доказательств того, что несоблюдение сроков строительства объекта связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества.

Поскольку из акта ввода объекта в эксплуатацию от 30.03.2017 и из ведомости инвентаризации земельного участка от 13.06.2018 на дату ее составления следует, что на земельном участке была возведена и располагалась гостиница с местами для стоянки автомобилей, суды обоснованно признали, что после ввода объекта в эксплуатацию арендная плата подлежала исчислению с применением кодов 5.0, 11.5.

Данный вывод судов соответствует требованиям абзаца четвертого пункта 3.1.2 Положения, которым предусмотрено, что расчет арендной платы после ввода объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с функциональным использованием участка.

При этом в статье 1 Закона N 608-119 определено, что под функциональным использованием понимается использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов. Согласно статье 3 Закона N 608-119 размер арендной платы рассчитывается по формуле, в которой в качестве одного из множителей используется коэффициент функционального использования, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка.

В силу пункта 2.3 Положения размер арендной платы рассчитывается в зависимости от функционального использования территории с применением коэффициента функционального использования территории (Кф), который определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных им кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Поскольку Комитет не представил надлежащих доказательств использования Обществом арендуемого земельного участка в спорный период в иных целях, чем указано в документах технической инвентаризации и в ведомости инвентаризации земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно посчитали, что отсутствуют основания для применения кода 18.0 при расчете арендной платы после ввода объекта в эксплуатацию и платежи доджны рассчитываться с применением кодов 5.0, 11.5, исходя из фактического функционального использования земельного участка, на котором располагается здание гостиницы и стоянки автотранспорта.

В обжалуемых судебных актах приведены подробные мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, с указанием на конкретные обстоятельства и доказательства, исследованные и оцененные по правилам статьи 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы Комитета, аргументированные ссылкой на обстоятельства спора, которым, по мнению подателя жалобы, должна быть дана иная оценка, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку они направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установление вопросов факта, что согласно положениям статьи 286 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

Более того, они не опровергают выводы судов, основанные на правильном применении норм права и фактических обстоятельствах дела, установленных после исследования доказательств, и не свидетельствуют о нарушениях норм материального права, повлиявших на исход дела.

Переоценка обстоятельств, установленных по делам N А56-28405/2015, А56-86901/2014, А56-64288/2015 при разрешении споров о размере арендной платы и порядке ее расчета по этому же договору за предшествующие периоды и имеющих преюдициальное значение, является недопустимой.

При таком положении основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020 по делу N А56-37830/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева