Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 января 2021 г. N Ф07-16596/20 по делу N А66-10155/2019

29 января 2021 г.

Дело N А66-10155/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев 28.01.2021 открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.06.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020 по делу N А66-10155/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Диалог плюс", адрес: 170009, г. Тверь, Рябеевское шоссе, д. 2, ОГРН 1076952035600, ИНН 6950074280 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, адрес: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1106952029315, ИНН 6950125150 (далее - Управление), об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Решением суда от 23.06.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 07.10.2020 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление, считая обжалуемые судебные акты принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель считает, что стоимость объектов, предлагаемых к приватизации, определенная на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Центр Оценки Собственности" от 01.01.2019 в размере 18 888 578 руб. является обоснованной, оценщиком при составлении отчета выполнены все требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), а также требования Федерального стандарта оценки. Вместе с тем податель жалобы указывает, что экспертное заключение от 28.01.2020 N 4/20, полученное по результатам судебной оценочной экспертизы, содержит в себе пороки формы и содержания, является недостоверным и не может быть принято как допустимое доказательство.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 08.02.2008 N К 1200-С в отношении следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Тверь, Рябеевское шоссе, д. 2:

- земельный участок общей площадью 4077 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300002:10;

- административное здание общей площадью 415,3 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300002:722;

- гараж общей площадью 85,8 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300347:777.

Общество в целях реализации права на выкуп вышеуказанного недвижимого имущества обратилось к Управлению с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемых объектов недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Управление письмом от 26.04.2019 N 1970-01 направило в адрес Общества проект договора купли-продажи (с предоставлением рассрочки) с указанием в пункте 3.1 общей цены имущества в размере 18 888 578 руб., состоящей из стоимости земельного участка в размере 8 496 468 руб. и стоимости административного здания и гаража в размере 10 392 110 руб.

Общество не согласилось с выкупной стоимостью объектов недвижимости, в связи с чем по его заявлению обществом с ограниченной ответственностью "Актуальность" рассчитана выкупная стоимость недвижимого имущества и определена согласно отчету от 07.05.2019 N 0705/19-1 в размере 9 972 333 руб. (без НДС), состоящей из стоимости земельного участка в размере 5 969 000 руб., административного здания - 3 315 000 руб., гаража - 688 333 руб.

В последующем Общество направило Управлению протокол разногласий к данному договору по пунктам 3.1 (стоимость объектов) и 3.4 (оплата) договора.

Управление не согласилось с предложенными разногласиями Общества.

Ссылаясь на указанное, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением с требованиями урегулировать разногласия по пунктам 3.1 и 3.4 договора купли-продажи (с предоставлением рассрочки) от 2019 года, возникших при его заключении (в уточненной редакции).

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов по состоянию на 01.01.2019, по результатам которой получено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Капитал Оценка" от 28.01.2020 N 4/20, согласно которому общая рыночная стоимость объектов оценки составляет 10 901 000 руб.

Суд урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора, установив цену выкупа объектов в соответствии с рыночной стоимостью, определенной судебной экспертизой.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.

Суд округа, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и обсудив доводы жалоб, не находит оснований для их удовлетворения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом об оценочной деятельности.

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 83 АПК РФ и статьи 13 Закона N 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заключение эксперта от 28.01.2020 N 4/20 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного заключения.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона N 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона N 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о том, что выкупная цена объектов должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объектов оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в соответствующем заключении.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание методологии определения рыночной стоимости объектов экспертизы, описание подхода к оценке, указание на характеристики оцениваемых объектов, анализ рынка объектов оценки, подбор и обоснование выбора объектов-аналогов, наиболее приближенных по своим характеристикам к оцениваемым объектам недвижимости, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете, обоснование примененного сравнительного подхода.

При этом суд апелляционной инстанции, приняв во внимание письменные пояснения эксперта на возражения ответчика по результатам судебной оценочной экспертизы, представленные суду первой инстанции, отклонил доводы Управления, которые сводились к несогласию с отдельными выводами эксперта, выбором им объектов-аналогов, сославшись на допустимость возможных расхождений стоимости.

При таком положении суды сделали вывод о том, что заключение эксперта является достоверным.

Суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не наделен полномочиями по переоценке доказательств по делу. Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств не входит в число вопросов, рассмотрение которых относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Аргументы жалобы Управления с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и постановления.

Кроме того, доводы, заявленные в жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе Управления, и получили правильную правовую оценку.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 23.06.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020 по делу N А66-10155/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина