Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2020 г. N 14АП-6511/20 по делу N А66-10155/2019

г. Вологда

07 октября 2020 г.

Дело N А66-10155/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 07 октября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Диалог плюс" Фанина И.С. по доверенности от 01.06.2020

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 июня 2020 года по делу N А66-10155/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Диалог плюс" (адрес: 170009, город Тверь, Рябеевское шоссе, дом 2; ОГРН 1076952035600, ИНН 6950074280; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (адрес: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 33; ОГРН 1106952029315, ИНН 6950125150; далее - Управление) с требованиями об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23 июня 2020 года по делу N А66-10155/2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Управление с решением суда не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы указывает, что стоимость объекта, определенная на основании отчета Центра оценки от 01.01.2019 в размере 18 888 578 руб. является обоснованной. Экспертное заключение от 28.01.2020 содержит в себе пороки формы и содержания, является недостоверным и не может быть принято, как допустимое доказательство. В заключении некорректно подобраны объекты аналоги, так на 33 странице при проведении корректировки отличие аналогов 2 и 3 составило более 40 %, что является недопустимым. Объект оценки (земельный участок) облагорожен, а эксперт применяет аналоги земельных участков промышленной зоны.

От Общества отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Управление надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Обществом (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор аренды от 08.02.2008 N К 1200-С в отношении следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: город Тверь, Рябеевское шоссе, дом N 2:

- земельный участок, общей площадью 4 077 м(2), кадастровый номер 69:40:0300002:10;

- административное здание, общей площадью 415, 3 м(2), кадастровый номер 69:40:0300002:722;

- гараж, общей площадью 85, 8 м(2), кадастровый номер 69:40:0300347:777.

Истец, в целях реализации прав на выкуп вышеуказанного недвижимого имущества, обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемых объектов недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Ответчик письмом от 26.04.2019 исх. N 1970-01 направил в адрес истца проект договора купли-продажи (с предоставлением рассрочки) с указанием в пункте 3.1. общей цены имущества в размере 18 888 578 руб., состоящей из:

- стоимости земельного участка в размере 8 496 468 (восьми миллионов четырехсот девяноста шести тысяч четырехсот шестидесяти восьми) рублей;

- стоимости административного здания и гаража в размере 10 392 110 (десяти миллионов трехсот девяноста двух тысяч ста десяти) рублей.

Истец не согласился с выкупной стоимостью объектов недвижимости, в связи, с чем по заявлению покупателя (истца) Обществом с ограниченной ответственностью "Актуальность" рассчитана выкупная стоимость недвижимого имущества и определена, согласно отчету от 07.05.2019 N 0705/19-1, в размере 9 972 333 руб. (без НДС), состоящей из:

- стоимости земельного участка в размере 5 969 000 (пяти миллионов девятисот шестидесяти девяти тысяч) рублей;

- стоимости административного здания в размере 3 315 000 (трех миллионов трехсот пятнадцати тысяч) рублей;

- стоимости гаража в размере 688 333 (шестисот восьмидесяти восьми тысяч трехсот тридцати трех) рублей.

В последующем истец направил ответчику протокол разногласий к данному договору по п.3.1. и 3.4. договора.

Ответчик не согласился с предложенными разногласиями истца.

Учитывая изложенное, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением с требованиями урегулировать разногласия по пунктам 3.1. и 3.4. договора купли-продажи (с предоставлением рассрочки) от 2019 года, возникших при его заключении (в уточненной редакции).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Обществом на рассмотрение суда.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае согласно представленному Территориальным управлением проекту договора купли-продажи стоимость выкупаемого помещения определена на основании отчета от 06.02.2019, выполненного Центром оценки, в сумме 18 888 578 руб.

В представленном Обществом отчете об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества от 07.05.2019 N 0705/19-1, рыночная стоимость недвижимого имущества определена в размере 9 972 333 руб. (без НДС).

В связи наличием между сторонами разногласий в отношении величины рыночной стоимости недвижимого имущества судом в процессе рассмотрения дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью "Капитал Оценка", эксперту Болюбаш Д.В.

В представленном в суд по результатам судебной экспертизы заключении от 28.01.2020 N 4/20 содержатся выводы о том, что - рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 4 077 м(2), кадастровый номер 69:40:0300002:10, расположенного по адресу: город Тверь, Рябеевское шоссе, дом N 2, по состоянию на 01.01.2019, составляет 6 275 000 руб.;

рыночная стоимость административного здания, общей площадью 415,3 м(2), кадастровый номер 69:40:0300002:722, расположенного по адресу: город Тверь, Рябеевское шоссе, дом N 2, по состоянию на 01.01.2019 составляет 3 949 000 руб.; рыночная стоимость гаража, общей площадью 85,8 м(2), кадастровый номер 69:40:0300347:777, расположенного по адресу: город Тверь, Рябеевское шоссе, дом N 2, по состоянию на 01.01.2019, составляет 677 000 руб.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, признавая достоверность выводов судебной экспертизы, учитывая отсутствие иных допустимых бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019, определил выкупную стоимость объекта недвижимости исходя из цены, установленной по результатам судебной экспертизы, в размере 10 901 000 руб.

Доводы апеллянта о недостоверности результатов судебной экспертизы в связи с некорректным подбором объектов-аналогов, подлежат отклонению, поскольку данный вопрос был предметом исследования в суде первой инстанции, поставлен перед экспертом, который пояснил, что объекты оценки и подобранные объекты-аналоги относятся к одним сегментам рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. С учетом неразвитости рынков объектов оценки расхождение промежуточных результатов согласования стоимости более 40 % является допустимым. Ни один из нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность, не содержит требований о соблюдении диапазона возможных расхождений стоимости.

В апелляционной жалобе ответчик не привел доводов в опровержение указанной позиции, в связи с чем оснований для отмены состоявшегося судебного акта апелляционный суд не усматривает.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 июня 2020 года по делу N А66-10155/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

О.Б. Ралько А.Н. Шадрина