Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 февраля 2021 г. N Ф07-15288/20 по делу N А56-10299/2019

08 февраля 2021 г.

Дело N А56-10299/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Алмаз" Богдановой Д.И. (доверенность от 20.10.2020), от акционерного общества "Топаз" Шишканюк М.Н. (доверенность от 12.09.2019),

рассмотрев 03.02.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алмаз" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 по делу N А56-10299/2019,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Топаз", адрес: 196601, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Оранжерейная ул., д. 17, ОГРН 1027809015046, ИНН 7820007662 (далее - АО "Топаз"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алмаз", адрес: 196601, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Оранжерейная ул., д. 20, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН 1157847041934, ИНН 7820042995 (далее - ООО "Алмаз"), о расторжении договора аренды от 01.08.2015 и обязании освободить занимаемое нежилое помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, адрес: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527, ИНН 7832000069 (далее - КГИОП).

Решением суда от 03.07.2020 требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Алмаз", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении предъявленных требований.

Податель жалобы ссылается на неверную оценку, данную судами представленным доказательствам; указывает, что ввиду проведения арендодателем ремонтных работ в ноябре 2018 года и выявленных существенных их дефектов он был лишен возможности пользоваться арендуемым имуществом с ноября 2018 года и по настоящее время, что является основанием для освобождения его от обязанности по внесению арендной платы в указанный период; полагает, что заключения судебных экспертиз не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, поскольку экспертные исследования были проведены без разрешения (задания) КГИОП на выполнение инструментального обследования.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО "Алмаз" настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель АО "Топаз" возражал против ее удовлетворения.

КГИОП, участвующий в деле и надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между КГИОП и АО "Топаз" заключено охранное обязательство от 14.11.2013 N 12394 в отношении помещения 1-Н площадью 345,2 кв.м с кадастровым номером 78:42:18116Д:2:1:1 (новый кадастровый номер 78:42:1811605:1134) в здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Оранжерейная ул., д. 20, лит. А, и являющегося частью выявленного объекта культурного наследия "Усадьба Телятниковых" (два жилых дома и флигель).

Между АО "Топаз" (арендодателем) и ООО "Алмаз" (арендатором) заключен договор от 01.08.2015 аренды части указанного помещения 1-Н - комнат 1-15, 22, 23 общей площадью 208,8 кв.м с кадастровым номером 78:42:1811605:1134/1.

Согласно пункту 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.08.2018) срок аренды установлен с 01.08.2015 по 31.12.2025.

Помещение передано в аренду для организации предприятия общественного питания по акту приема-передачи от 01.08.2018, в котором указано на то, что у арендатора не имеется претензий к арендодателю относительно состояния передаваемого объекта.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.09.2015.

Размер и порядок внесения арендных платежей определен разделе 3 договора.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в срок до десятого числа оплачиваемого месяца в размере 328 400 руб. (НДС не облагается), а также на условиях возмещения услуги организаций, обслуживающих функционирование объекта в течение пяти дней с момента выставления счетов (данная сумма не является арендной платой и не входит в состав перечисленных в пункте 3.2 платежей).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, либо у арендатора существует задолженность по арендным платежам или платежам, предусмотренным пунктом 3.3 договора, свыше 200 000 руб., то арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Дополнительным соглашением от 06.08.2018 стороны внесли в договор изменения, согласно которым, в частности, в соответствии с пунктами 8.1, 8.1.1, 8.1.2, 8.1.3 арендатор обязуется от имени арендодателя и в соответствии с выданной целевой доверенностью арендодателя и на основании письменного разрешения и задания органа охраны объектов культурного наследия и в соответствии с документацией, согласованной с органом охраны объектов культурного наследия выполнить замену оконных заполнений и замену входного дверного заполнения помещения 1-Н со стороны дворового фасада здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Оранжерейная ул., д. 20, лит. А, а также переоформление входа (крыльца) в помещение 1-Н со стороны лицевого фасада здания.

АО "Топаз" направило в адрес ООО "Алмаз" претензию от 11.01.2019, в которой указало на неисполнение арендатором более двух месяцев подряд обязанности по внесению арендных платежей и на наличие у него задолженности в размере 796 303 руб. 67 коп. по состоянию на 11.01.2019. В связи с этим оно потребовало оплатить долг, пени и предупредило, что в противном случае договор аренды будет расторгнут в одностороннем порядке.

Поскольку указанные в данной претензии требования не были исполнены арендатором в добровольном порядке, АО "Топаз" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В целях проверки доводов ответчика о невозможности использования арендуемого помещения по целевому назначению вследствие того, что при замене оконных и дверных блоков были допущены нарушения охранного обязательства, а также из-за низкого качества выполненных работ, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту Частного экспертного учреждения "Городское учреждение судебной экспертизы" Краснову А.И.

По окончании экспертного исследования в материалы дела поступило заключение эксперта Краснова А.И. от 25.10.2019 N 497/16, однако в связи с наличием недостатков суд признал его недостоверным доказательством и назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Европейский Центр Судебных Экспертов" Мещеряковой С.М.

По заключению указанного эксперта от 26.05.2020 N 44/16 имеющиеся недостатки (дефекты) в произведенных работах по замене оконных и дверных проемов, а также отсутствие наружного и внутреннего слоев герметизации в конструкции монтажного шва и открывание окон с заеданием являются устранимыми и не исключают возможность использования помещения для организации предприятий общественного питания.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта от 26.05.2020 N 44/16, установил факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в предусмотренные договором сроки в период с 01.11.2018 по 11.11.2018, с 18.12.2018 по 31.12.2018 и в январе 2019 года (то есть за исключением периода проведения ремонтных работ в период с 12.11.2018 по 17.12.2018), в связи с чем пришел к выводу о наличии у арендодателя предусмотренных пунктом 4.3 договора оснований для расторжения договора и удовлетворил требования АО "Топаз" в полном объеме.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с абзацем вторым данной статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, обоснованно исходили из того, что в спорный период объект аренды находился во владении и пользовании арендатора, а выявленные дефекты ремонтных работ носят устранимый характер и не препятствуют использованию арендуемого помещения по целевому назначению, в связи с чем в данном случае правовые основания для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендной платы отсутствуют.

При разрешении спора суды правомерно приняли во внимание представленное в материалы дела заключения эксперта от 26.05.2020 N 44/16, которое признано достоверным и достаточным доказательством, поскольку оно носит мотивированный, последовательный характер.

Учитывая, что ремонтные работы в спорном помещении проводились истцом с 12.11.2018 по 17.12.2018, а обязанность ответчика по внесению арендной платы с 01.11.2018 по 11.11.2018 в размере 166 980 руб., с 18.12.2018 по 31.12.2018 в размере 205 664 руб. 52 коп. и за январь 2019 в размере 455 400 руб. не была исполнена и у него имелась задолженность, суды правомерно признали, что в силу пункта 4.3 договора арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ООО "Алмаз" не представило объективных, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, свидетельствующих о прекращении у него обязанности по внесению арендной платы за исключением периода производства работ.

Поскольку договор аренды расторгнут в судебном порядке, у ООО "Алмаз" отсутствуют правовые основания для продолжения использования помещения, в связи с чем оно подлежит выселению применительно к положениям статьи 622 ГК РФ, предусматривающей обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования о расторжении договора и о возврате арендуемого помещения арендодателю путем выселения ответчика.

Спорные правоотношения правильно квалифицированы судами, все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установлены. Кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод ООО "Алмаз" о невозможности использования арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением и освобождении его в спорный период от уплаты арендной платы.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ООО "Алмаз" не представило доказательств, подтверждающих как приостановление им исполнения своих обязательств в спорные периоды либо обоснованный отказ от их исполнения и добровольный возврат арендуемого помещения в порядке, установленном пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, так и направление им в адрес АО "Топаз" требования об освобождении от уплаты арендной платы в связи с наличием препятствий в использовании объекта недвижимости по целевому назначению.

В обжалуемых судебных актах приведены подробные мотивы, по которым суды пришли к такому выводу, с указанием на конкретные обстоятельства и доказательства, исследованные и оцененные по правилам статьи 71 АПК РФ.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, аналогичны доводам, которые были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. При этом они не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие заявителя с выводами судов, они не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятых по делу судебных актов либо опровергнуть выводы судов первой и апелляционной инстанций.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды первой и апелляционной инстанций установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 по делу N А56-10299/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алмаз" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова М.В. Захарова А.В. Кадулин