Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2020 г. N 13АП-22052/20 по делу N А56-10299/2019

г. Санкт-Петербург

03 ноября 2020 г.

Дело N А56-10299/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Шишканюк М.Н. (доверенность от 05.03.2018)

от ответчика: Богданова Д.И. (доверенность от 19.11.2019)

от 3-го лица: не явился, извещен

от иного лица: эксперт Мещерякова С.М. (по паспорту)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22052/2020) ООО "Алмаз"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2020 по делу N А56-10299/2019 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску АО "Топаз"

к ООО "Алмаз"

3-е лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

о расторжении договора, обязании освободить помещение,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Топаз" (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алмаз" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.08.2015 на часть помещения 1-Н комнаты (1-15, 22,23, 1 этаж, с кад.N 78:42:1811605:1134/1), общей площадью 208,8кв.м расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Пушкин, ул. Оранжерейная, д.20, лит.А, обязании освободить занимаемое нежилое помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Решением от 03.07.2020 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик, читая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, указывая, что с ноября 2018 по настоящим момент пользование объектом аренды не может быть осуществлено арендатором ввиду проведения арендодателем в ноябре 2018 ремонтных работ и выявленных существенных дефектов с момента их завершения, что является законным основанием для освобождения арендатора от исполнения обязанностей по внесению арендной платы, судебными экспертизами установлены существенные недостатки объекта аренды, препятствующие эксплуатации помещений. Кроме того, на момент подписания апелляционной жалобы информационная система содержит опубликованное решение с пометкой "недействителен".

Истец возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В апелляционный суд также поступила позиция КГИОП, согласно которой в соответствии с актом мероприятий по контролю за состоянием объекта культурного наследия от 18.04.2019 АО "Топаз" на объекте произведены самовольные работы по замене оконных и дверных заполнений.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Топаз" (арендодатель) и ООО "Алмаз" (арендатор) заключен договор от 01.08.2015 аренды части помещения N 1-Н (комнаты (1- 15, 22, 23) общей площадью 208,8 кв.м, 1-й этаж (кадастровый номер 78:42:1811605:1134/1), расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Оранжерейная ул., д. 20, лит. А, сроком до 01.08.2020.

Согласно пункту 1.1 договора здание, в котором расположен объект, является памятником архитектуры. Существующие ограничения (обременения) права: не устанавливать на здании рекламных вывесок без предварительного согласования с КГИОП. Обеспечить режим содержания памятника, проводить консервационные, ремонтно-реставрационные и реставрационные работы. Использовать помещение только под ресторан, административные помещения и гостиницу. Сохранение профиля предприятия (общественное питание) в течение 19,5 лет на площади не менее 60% от занимаемой. Выявленный объект культурного наследия. Обязательства по сохранению и содержанию объекта. Между АО "Топаз" и Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры 14.11.2013 заключено охранное обязательство N 12394 в отношении помещения N 1-Н площадью 345,2 кв.м, 1-й этаж (кадастровый номер 78:42:18116Д:2:1:1, новый кадастровый номер 78:42:1811605:1134), расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Оранжерейная ул., д. 20, лит.А, являющееся частью выявленного объекта культурного наследия "Усадьба Телятниковых" (два жилых дома и флигель).

В силу пункта 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 06.08.2018 настоящий договор заключается с 01.08.2015 по 31.12.2025.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в срок до десятого числа оплачиваемого месяца.

Согласно пункту 3.3 договора арендатор оплачивает на условиях возмещения услуги организаций, обслуживающих функционирование объекта (услуги ЖКХ и т.п.) в течение пяти дней с момента выставления счетов.

Согласно пункту 4.3 договора если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, либо у арендатора существует задолженность по арендным платежам или платежам, предусмотренным пунктом 3.3 договора, свыше 200000 рублей, то арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд и наличие по состоянию на 11.01.2019 задолженности в размере 796 303руб.67 коп., арендодатель направил арендатору претензию от 11.01.2019 с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, предупредив, что в противном случае арендодатель расторгнет договор в одностороннем порядке.

Поскольку ответчиком требования претензии не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобы, письменные пояснения, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).

Таким образом, реализация права арендодателя на расторжение договора аренды обусловлена ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды, в том числе по внесению арендной платы.

Возражая заявленному иску, ответчик указывал, что в спорный период обязанность по внесению арендной платы отсутствовала в связи с ненадлежащим состоянием объекта аренды после проведенных арендодателем ремонтных работ в ноябре 2018.

Действительно, в соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1). В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2).

Из положений пунктов 8, 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В целях проверки доводов ответчика судом первой инстанции определением от 16.07.2019 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЧЭУ "Городское учреждение судебной экспертизы" Краснову Александру Игоревичу, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

- Имеются ли недостатки (дефекты) в результате произведенных работ по замене оконных и дверных проемов в помещениях N 1-Н комнаты (1-15,22,23) общей площадью 208,8 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, г.Пушкин, ул.Оранжерейная ул., д.20 лит.А?

- В случае установления недостатков (дефектов) - являются ли дефекты значительными и неустранимыми?

- В случае установления недостатков (дефектов) исключают ли выявленные недостатки (дефекты) возможность использования помещения для организации предприятия общественного питания?

- В случае установления недостатков (дефектов) - определить в какой период возникли выявленные недостатки (дефекты): в момент проведения работ (ноябрь 2018 года) или позднее (после ноября 2018 года) и по каким причинам?

По результатам проведенной экспертизы подготовлено экспертное заключение от 25.10.2019 N 497/16.

Определением от 11.02.2020 судом первой инстанции назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "ЕЦСЭ" Мещеряковой Светлане Михайловне, по результатам экспертизы подготовлено экспертное заключение от 26.05.2020 N 44/16.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, результаты экспертиз, суд первой инстанции признал иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С целью проверки доводов апелляционной жалобы определением от 15.09.2020 апелляционный суд вызвал в судебное заседание для дачи пояснения эксперта Мещерякову Светлану Михайловну, направив ей список вопросов от сторон по выполненному экспертному исследованию.

Оценив полученные от эксперта пояснения в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствам, апелляционный суд пришел к выводу, что наличие обстоятельств, освобождающих арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы, за исключением периода производства истцом работ, ответчиком не доказано, учитывая, что объект аренды находился во владении и пользовании арендатора (ключи получены 17.12.2018), а выявленные дефекты арендуемого помещения носили устранимый характер.

Ссылка ответчика на их неустранение арендатором в связи с необходимостью получения разрешения КГИОП подлежит отклонению апелляционным судом как необоснованная, поскольку дополнительным соглашением к договору аренды от 06.08.2018 в раздел 8 сторонами внесены изменения, согласно которым обязанность по замене оконных заполнений, входной двери в срок до 01.10.2018 возложена на арендатора.

Между тем, полагая, что работы выполнены истцом некачественно, ответчик доказательства принятия мер к получению разрешения и выполнению работ в установленном порядке не представил.

Из материалов дела следует, что ремонтные работы в спорном помещении проводились истцом с 12.11.2018 по 17.12.2018, таким образом, ответчику надлежало оплатить арендную плату за период с 01.11.2018 по 11.11.2018, что составляет 166 980 рублей, за период с 18.12 по 31.12.2018 в размере 205 664 руб. 52 коп., а также до 10.01.2019 оплатить арендную плату за январь 2019 в размере 455 400 рублей, что ответчиком не исполнено.

Поскольку на момент направления претензии от 11.01.2019 у ответчика имелась задолженность по арендной плате в размере, превышающем 200 000 рублей, у арендодателя имелось право на расторжение договора аренды, предусмотренное пунктом 4.3 договора.

В отсутствие иных правовых оснований для использования объекта аренды у ответчика имеется обязанность по его возврату.

При таких обстоятельствах требования истца удовлетворены судом правомерно, доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом, оснований для отмены решения не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.08.2020 по делу N А56-10299/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

К.В. Галенкина Н.С. Полубехина