|
12 февраля 2021 г.
|
Дело N А56-21432/2020
|
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Тамила Трэвел" генерального директора Лангенштейн М.А., от индивидуального предпринимателя Каширской В.А. представителя Титовой М.А. (доверенность от 03.03.2020),
рассмотрев 11.02.2021 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Тамила Трэвел" и индивидуального предпринимателя Каширской Виктории Александровны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2020 по делу N А56-21432/2020,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Каширская Виктория Александровна, ОГРНИП 305784710800682, ИНН 780201935117, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тамила Трэвел", адрес: 191119, Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д. 27, 24, ОГРН 1127847135129, ИНН 7840466978 (далее - Общество), о взыскании 76 498 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды от 15.04.2018 N 01 по состоянию на 11.11.2019, 668 380 руб. упущенной выгоды, признании указанного договора прекратившимся.
Решением суда от 13.07.2020 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу предпринимателя взыскано 57 547 руб. 50 коп. задолженности, договор аренды от 15.04.2018 N 01 признан прекратившимся, в удовлетворении остальной части иска отказано. Также с Общества в пользу предпринимателя взыскано 7383 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Постановлением апелляционной инстанции от 14.10.2020 названное решение изменено. С Общества в пользу предпринимателя взыскано 70 145 руб. 13 коп. задолженности, договор аренды от 15.04.2018 N 01 признан прекратившимся с 11.11.2019, в удовлетворении остальной части иска отказано. Также суд распределил судебные расходы.
В кассационной жалобе Общество, посчитав, что суды не в полном объеме выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела, не применили закон, подлежащий применению, просит обжалуемые решение и постановление отменить в части задолженности, неустойки и судебных расходов, а также в части отказа вернуть Обществу обеспечительный платеж, просит удовлетворить требование Общества о взыскании с предпринимателя суммы неосновательного обогащения, полученной в результате передачи ответчику в аренду нежилого помещения меньшей площадью. Податель жалобы, ссылаясь на то, что истец продлил льготный период по уплате арендной платы до 15.06.2018, не согласен с выводом апелляционного суда о наличии задолженности в размере 110 000 руб. за июнь 2018 года и начисленной суммы неустойки. Кроме того, судами не принято внимание, что договор аренды расторгнут ответчиком именно по вине истца в связи с существенными нарушениями последним условий договора. Общество, ссылаясь на возврат помещения арендодателю 11.11.2019, возражает против начисления неустойки за просрочку арендных платежей по состоянию на 02.03.2020.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты изменить в части отказа во взыскании суммы упущенной выгоды, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в обжалуемой части. По мнению подателя жалобы, предприниматель доказала совокупность обстоятельств, необходимых для взыскания с Общества убытков в виде неполученного дохода (вину ответчика, причинно-следственную связь между действиями Общества и неполученной предпринимателем арендной платы, которую она намеревалась получить в случае сдачи помещения в аренду).
В судебном заседании представители предпринимателя и Общества поддержали доводы своих кассационных жалоб.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 15.04.2018 N 01 нежилого помещения 17Н площадью 155,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001624:1333, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 17, лит. А, для размещения спа-салона, в том числе для розничной продажи косметической продукции и предоставления услуг салонов красоты сроком на 5 лет.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 30.04.2018, арендатором принято без замечаний.
Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 договора составляет 220 000 руб. в месяц.
С 30.04.2018 по 30.05.2018 арендатору предоставлен льготный период, в течение которого арендная плата не вносится. При этом коммунальные и иные платежи, связанные с содержанием помещения, оплачиваются арендатором в полном объеме с даты передачи помещения.
В соответствии с дополнительным соглашением от 20.05.2019 N 1 к договору с 16.07.2019 ежемесячная арендная плата составляет 229 460 руб. Арендная плата за текущий месяц вносится не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца (пункт 3.3 договора).
Согласно пункту 3.4 договора в течение 3 банковских дней с момента подписания договора арендатором вносится обеспечительный платеж. Указанный платеж не является авансом в счет оплаты по договору. Обеспечительный платеж возвращается арендатору в течение 3-х банковских дней после передачи помещения, ключей и имущества арендодателю по акту приема-передачи и подтверждения оплаты счетов, оплата которых является обязательством арендатора. Арендодатель вправе удержать сумму обеспечительного платежа или ее часть в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору или в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора при условии выполнения арендодателем всех обязательств по договору.
В соответствии с пунктом 3.7 договора арендатор оплачивает самостоятельно и за свой счет полную стоимость услуг всех организаций, обслуживающих помещение, в том числе коммунальных услуг, оказываемых ЖЭС, за электроэнергию, воду и водоотведение, отопление, телефонию и интернет, в соответствии с предоставленными поставщиками услуг счетами.
Арендатор имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с условиями договора и действующего законодательства Российской Федерации (пункт 6.2.5).
Пунктом 7.10 договора установлен 60-дневный (исчисляемый в календарных днях) срок уведомления арендодателя об отказе арендатора от договора в одностороннем внесудебном порядке.
Письмом от 12.09.2019, полученным арендодателем 12.09.2019, арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора по истечении установленного договором срока с момента получения уведомления арендодателем в связи с невозможностью использования помещения в целях, определенных договором.
Не достигнув договоренности по условиям соглашения о расторжении договора, арендатор освободил помещение 11.11.2019.
Впоследствии сторонами подписан акт возврата помещения от 11.11.2019.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению платежей по договору и возврату помещения по передаточному акту, предприниматель 21.12.2019 и 21.01.2020 направила Обществу претензии от 20.12.2019 N 15 и от 20.01.2020 N 16 с требованиями об оплате задолженности и о подписании передаточного акта соответственно.
Оставление указанных претензий без удовлетворения послужило основание для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском. Расчет задолженности произведен истцом исходя из 110 000 руб. недоплаты аренды за июнь 2018 года, неоплаты 84 135 руб. аренды за 11 дней ноября 2019 года, 21 527 руб. 71 коп. за обслуживание помещения, 80 835 руб. 58 коп. пеней по состоянию на 02.03.2020, уменьшенных на 220 000 руб. обеспечительного платежа, зачтенного истцом в погашение указанных сумм.
Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, установив несоответствие указанных в тексте договора характеристик помещения его фактической площади, суд первой инстанции пришел к выводу, что помещение передано арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора, в связи с чем уменьшил размер арендной платы в порядке пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), рассчитав ее исходя из стоимости аренды 1 кв.м помещения. Кроме того, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения требований о взыскании с Общества убытков в форме упущенной выгоды и признал договор прекратившимся с 11.11.2019.
Апелляционная инстанция, рассмотрев апелляционные жалобы в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), решение суда от 13.07.2020 изменила в части взыскания задолженности.
Поскольку судебные акты в части удовлетворения требования о признании договора аренды прекратившимся сторонами не обжалуются, их правомерность в указанной части в силу статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции не проверяет.
Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационных жалобах, кассационная инстанция пришла к следующим выводам
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статья 622 ГК РФ).
Согласно статье 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств (статьи 9 и 65 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции, оценив собранные по делу доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установил, что договором арендная плата за единицу площади помещения не устанавливалась, размер арендной платы установлен за помещение в целом, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера арендной платы и ее исчисления исходя из стоимости аренды 1 кв.м помещения.
При этом суд апелляционной инстанции учел, что договор фактически исполнялся сторонами в течение полутора лет, помещение имело для арендатора потребительскую ценность, следовательно, несоответствие указанной в тексте договора площади помещения его фактической площади не является недостатком, препятствующим пользованию сданного в аренду имущества и не влечет предусмотренные пунктом 1 статьи 612 ГК РФ правовые последствия. Более того, как правильно указано судом, действуя разумно и добросовестно, арендатор мог обнаружить указанное несоответствие во время осмотра имущества при заключении договора.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, руководствуясь приведенными нормами права, в том числе положениями статьи 381.1 ГК РФ, истолковав в соответствии с положениями статей 421 и 431 ГК РФ условия заключенного сторонами договора, приняв во внимание, что дополнительное соглашение о продлении "арендных каникул" сторонами не подписано, установил факт ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по оплате по договору, что явилось основанием для удержания арендодателем обеспечительного платежа в размере 220 000 руб. в счет погашения долга и пеней. Проверив расчет задолженности, апелляционный суд пришел к выводу о взыскании с Общества в пользу предпринимателя 70 145 руб. 13 коп.
Произведенный судом апелляционной инстанции расчет задолженности подробно приведен в мотивированном постановлении и судом округа признается верным.
Доводы Общества о несогласии с суммой начисленных задолженности и неустойки, об удержании истцом обеспечительного платежа в счет исполнения ответчиком соответствующего обязательства по договору аренды, судом округа не принимаются, поскольку выводов судов не опровергают.
В части отказа в удовлетворении требования о взыскании упу
