Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2020 г. N 13АП-21848/20 по делу N А56-21432/2020

г. Санкт-Петербург

14 октября 2020 г.

Дело N А56-21432/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей С.М. Кротова, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

Каширской В.И., представителя Титовой М.А. (доверенность от 03.03.2020),

от Общества представителя Лангенштейн М.А. (генеральный директор),

апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Каширской Виктории Александровны и общества с ограниченной ответственностью "Тамила Трэвел" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2020 по делу N А56-21432/2020 (судья Д.С. Геворкян) по иску:

индивидуального предпринимателя Каширской Виктории Александровны (Санкт-Петербург),

к обществу с ограниченной ответственностью "Тамила Трэвел" (191119, Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д. 27, оф. 24; ОГРН 1127847135129, ИНН 7840466978),

о взыскании задолженности по договору аренды, упущенной выгоды, признании договора аренды прекратившимся,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Каширская Виктория Александровна (далее - Предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тамила Трэвел" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 76 498 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды от 15.04.2018 по состоянию на 11.11.2019, 668 380 руб. упущенной выгоды, признании договора аренды от 15.04.2018 N 01 прекратившимся.

Решением от 13.07.2020 с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 57 547 руб. 50 коп. задолженности, договор аренды от 15.04.2018 N 01 признан прекратившимся; в остальной части в иске отказано; с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 7 383 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании 76 498 руб. 29 коп. задолженности и 668 380 руб. убытков, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в заявленном размере.

В обоснование апелляционной жалобы Предприниматель указывает, что арендная плата по спорному договору установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, у суда первой инстанции отсутствовали основания для определения ее размера исходя из фактической площади переданного арендатору помещения; условия пользования помещением и его состояние соответствовали условиям спорного договора и его целям, договор фактически исполнялся сторонами, в связи с чем у арендатора отсутствовало право требовать уменьшения арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), действия Общества привели к возникновению у Предпринимателя убытков в форме упущенной выгоды.

Общество также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить полностью, в иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает, что Предприниматель не исполнил обязательства по договору, передал помещение площадью меньшей, чем указано в договоре, с несогласованным переустройством, продление арендных каникул согласовано сторонами путем обмена сообщениями по WhatsАрр, в связи с чем истец неправомерно заявил требование о взыскании задолженности за июнь 2018 года, задолженность за пользование коммунальными услугами ответчиком частично оплачена.

В отзыве на апелляционную жалобу Общества Предприниматель просит апелляционную жалобу Общества оставить без удовлетворения, указывает, что перепланировка помещения осуществлена истцом в соответствии с действующим на тот момент законодательством, истец при заключении договора действовал добросовестно, на протяжении всего периода пользования ответчик не считал перепланировку недостатком принятого помещения, несмотря на одобрение истцом продления арендных каникул, ответчик дополнительное соглашение об этом истцу не направил.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы Предпринимателя, возражал против удовлетворения жалобы Общества по мотивам, изложенным в отзыве, представитель Общества поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 15.04.2018 заключен договор N 01 (далее - Договор) нежилого помещения 17Н площадью 155,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001624:1333, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 17, лит. А (далее - Помещение).

Помещение предоставлено для размещения спа-салона, в том числе для розничной продажи косметической продукции и предоставления услуг салонов красоты (пункт 1.2 Договора).

Согласно пункту 2.1 Договора он вступает в силу с момента его заключения, заключен сроком на 5 лет.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 30.04.2018, арендатором принято без замечаний.

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 Договора составляет 220 000 руб. в месяц.

В период с 30.04.2018 по 30.05.2018 арендатору предоставлен льготный период, в течение которого арендная плата не вносится. При этом коммунальные и иные платежи, связанные с содержанием Помещения, оплачиваются арендатором в полном объеме с даты передачи Помещения.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.05.2019 N 1 к Договору с 16.07.2019 ежемесячная арендная плата составляет 229 460 руб.

Арендная плата за текущий месяц вносится не позднее десятого числа оплачиваемого месяца (пункт 3.3 Договора).

Согласно пункту 3.4 Договора в течение 3 банковских дней с момента подписания Договора арендатором вносится обеспечительный платеж. Указанный платеж не является авансом в счет оплаты по Договору.

Обеспечительный платеж возвращается арендатору в течение 3 банковских дней после передачи Помещения, ключей и имущества арендодателю по акту приема-передачи и подтверждения оплаты счетов, оплата которых является обязательством арендатора.

Арендодатель вправе удержать сумму обеспечительного платежа или ее часть в случае неисполнения арендатором своих обязательств по Договору или в случае досрочного расторжения Договора по инициативе арендатора при условии выполнения арендодателем всех обязательств по Договору.

В соответствии с пунктом 3.7 Договора арендатор оплачивает самостоятельно и за свой счет полную стоимость услуг всех организаций, обслуживающих Помещение, в том числе всех коммунальных услуг, оказываемых ЖЭС, за электроэнергию, воду и водоотведение, отопление, телефонию и интернет, в соответствии с предоставленными поставщиками услуг счетами.

Арендатор имеет право отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с условиями Договора и действующего законодательства Российской Федерации (пункт 6.2.5 Договора).

Пунктом 7.10 Договора установлен 60-дневный (исчисляемый в календарных днях) срок уведомления арендодателя об отказе арендатора от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Письмом от 12.09.2019, полученным арендодателем 12.09.2019, арендатор уведомил арендодателя об отказе от Договора по истечении установленного Договором срока с момента получения уведомления арендодателем в связи с невозможностью использования Помещения в целях, определенных Договором.

Не достигнув договоренности по условиям соглашения о расторжении Договора, арендатор освободил Помещение 11.11.2019. Впоследствии сторонами подписан акт возврата Помещения от 11.11.2019.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению платежей по договору и возврату Помещения по передаточному акту, Предприниматель 21.12.2019 и 21.01.2020 направила Обществу претензии от 20.12.2019 N 15 и от 20.01.2020 N 16 с требованиями об оплате задолженности и о подписании передаточного акта соответственно, а впоследствии обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании 76 498 руб. 29 коп. задолженности по договору, 668 380 руб. упущенной выгоды и признании Договора прекратившимся.

Установив несоответствие указанных в тексте Договора характеристик Помещения его фактической площади, суд первой инстанции пришел к выводу, что Помещение передано арендатору в состоянии, не соответствующем условиям Договора, в связи с чем уменьшил размер арендной платы в порядке пункта 4 статьи 614 ГК РФ, рассчитав ее исходя из стоимости аренды одного квадратного метра Помещения; суд первой инстанции также не усмотрел оснований для удовлетворения требований о взыскании с Общества убытков в форме упущенной выгоды и признал Договор прекратившимся с 11.11.2019.

В части признания договора прекратившимся решение сторонами не обжалуется.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Гражданским законодательством установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что акт приема-передачи Помещения от 30.04.2018 подписан сторонами без замечаний.

Установив, что фактическая площадь Помещения составляет 148,7 кв. м, что на 6,5 кв. м меньше, чем указано в Договоре, суд первой инстанции рассчитал сумму подлежащей взысканию арендной платы исходя из фактического размера Помещения.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Вопреки выводам суда первой инстанции, договором аренды арендная плата за единицу площади помещения не устанавливалась, размер арендной платы установлен за помещение в целом, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для уменьшения размера арендной платы и ее исчисления исходя из стоимости аренды одного квадратного метра Помещения.

Кроме того, учитывая, что Договор фактически исполнялся сторонами в течение полутора лет, Помещение имело для арендатора потребительскую ценность, суд апелляционной инстанции полагает, что несоответствие указанной в тексте Договора площади Помещения его фактической площади не является недостатком, препятствующим пользованию сданного в аренду имущества и не влечет предусмотренные пунктом 1 статьи 612 ГК РФ правовые последствия.

Более того, действуя разумно и добросовестно, арендатор мог обнаружить указанное несоответствие во время осмотра имущества при заключении Договора.

Кроме того, вопреки доводам ответчика, пунктом 1.2 Договора не предусматривалось предоставление спорного помещения для оказания медицинских услуг.

Как следует из материалов дела, в ответ на обращение Общества, направленного с использованием сервиса WhatsАрр, Предприниматель одобрил предоставление дополнительно "арендных каникул", предложив ответчику направить истцу соответствующее дополнительное соглашение.

Дополнительное соглашение о продлении "арендных каникул" сторонами не подписано, что сторонами не оспаривается (статьи 452, 651 ГК РФ).

Учитывая, что в материалы дела не представлены доказательства продления установленного пунктом 3.1 Договора льготного периода, в течение которого арендная плата не вносится, задолженность по арендной плате составляет 194 135 руб. 33 коп., исходя из следующего расчета:

110 000 руб. (220 000 - 110 000) за период с 01.06.2018 по 30.06.2018 с учетом частичного внесения арендной платы;

84 135 руб. 33 коп. (229 460 / 30 * 11) за период с 01.11.2019 по 11.11.2019.

Кроме того, согласно подписанному истцом и ответчиком акту сверки расчетов по коммунальным услугам задолженность Общества перед предпринимателем на дату принятия обжалуемого решения составляла 17 422 руб. 51 коп.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку - денежную сумму (штраф, пени), которая определенная законом или договором.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 7.1 Договора установлена ответственность за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы в виде неустойки в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из условий Договора, вопреки выводам суда первой инстанции, не следует, что обязательство по своевременному внесению коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием Помещения, обеспечено неустойкой, в связи с чем при определении подлежащей взысканию задолженности суд первой инстанции необоснованно учел начисленную истцом неустойку за просрочку внесения указанных платежей.

При таких обстоятельствах при расчете размера взыскиваемой задолженности с учетом положений статьи 193 ГК РФ подлежала учету неустойка только в размере 78 587 руб. 29 коп. за период с 14.06.2018 по 02.03.2020, исходя из следующего расчета:

110 000 х 628 (14.06.2018-02.03.2020) х 0,1 % = 69 080;

84135,33 х 113 (11.11.2019-02.03.2020) х 0,1 % = 9 507,29.

Согласно статье 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Учитывая, что факт ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по Договору подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о правомерности удержания обеспечительного платежа в порядке пункта 3.4 Договора в счет оплаты задолженности по договору аренды.

С учетом вышеизложенного с Общества в пользу Предпринимателя подлежали взысканию 70 145 руб. 13 коп.

Предпринимателем также заявлено требование о взыскании с Общества 668 380 руб. убытков в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью заключить договор аренды с новым арендатором из-за наличия в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении объекта.

Расчет убытков произведен истцом с учетом размера арендной платы, установленного Договором, за период с 01.12.2019 по 29.02.2020.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) под упущенной выгодой понимаются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно пункту 3 Постановления N 7 при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник в таком случае имеет возможность доказывать, что в данной конкретной ситуации обычная прибыль не была бы получена кредитором даже в том случае, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Таким образом, применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, это лицо должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Между тем материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что после прекращения действия Договора Помещение Обществом освобождено. В материалах дела имеется также акт возврата Помещения от 11.11.2019.

В подтверждение совершения Предпринимателем действий, направленных на получение дохода от сдачи Помещения в аренду, Предприниматель представила в материалы дела скан-копии со страниц онлайн-сервиса "Яндекс недвижимость", "Авито", и "EMLS", где размещены предложения об аренде помещений площадью 150 кв. м, в здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Загородный проспект, д.17.

При этом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие реальную возможность передачи Помещения в аренду третьим лицам в период, указанный Предпринимателем, и то, что наличие записи об обременении явилось единственным препятствием к заключению договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и указанными истцом убытками, и об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного Предпринимателем требования о взыскании 668 380 руб. упущенной выгоды.

В соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права является основанием для отмены или изменения решения суда.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 7 685 руб. 45 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску, а также 54 руб. 98 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии со статьей 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации при заявлении истцом одновременно требований имущественного и неимущественного характера уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

Таким образом, с учетом заявленных истцом исковых требований истцу при подаче иска надлежало уплатить 23 898 руб. государственной пошлины, при подаче иска истец уплатил только 18 073 руб.

В связи с чем в доход федерального бюджета с истца подлежит дополнительно взысканию 5 825 руб. государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2020 по делу N А56-21432/2020 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тамила Трэвел" в пользу индивидуального предпринимателя Каширской Виктории Александровны 70 145 руб. 13 коп. задолженности по договору аренды от 15.04.2018 N 01.

Признать договор аренды от 15.04.2018 N 1 прекращенным с 11.11.2019.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тамила Трэвел" в пользу индивидуального предпринимателя Каширской Виктории Александровны 7 740 руб. 25 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Каширской Виктории Александровны в доход федерального бюджета 5 825 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

С.М. Кротов М.А. Ракчеева