Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 февраля 2021 г. N Ф07-17256/20 по делу N А56-376/2020

15 февраля 2021 г.

Дело N А56-376/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дом купца" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2020 по делу N А56-376/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом купца", адрес: 248000, Калужская обл., г. Калуга, ул. Вилонова, д. 5, оф. 3В, ОГРН 1144027003295, ИНН 4027120535 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности", адрес: 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 34, лит. А, ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971 (далее - Дирекция), об обязании заключить договор аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова, 1912 г." общей площадью 366,5 кв. м (подвальные помещения N 1-7, 15, 17), поставленного на государственную охрану решением Исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.91 N 35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33, на срок 49 лет с зачетом стоимости произведенных работ в счет арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520; Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, адрес: 248000, Калужская обл., г. Калуга, ул. Баженова, д. 2, ОГРН 1094027005071, ИНН 4027096522.

Решением от 10.07.2020 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2020 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, а также на несоответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, истец, реализуя предоставленное ему пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, своевременно уведомил арендодателя о желании заключить договор на предложенных арендатором условиях; законодательством не установлены какие-либо дополнительные условия, при соблюдении которых арендатор может воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, а также из вступивших в законную силу судебных актов по делу N А23-412/2016 Арбитражного суда Калужской области, Комитет государственного имущества Калужской области (арендодатель), Дирекция по охране памятников (балансодержатель) и закрытое акционерное общество "Коралл" (далее - ЗАО "Коралл") (арендатор) заключили договор от 15.04.2002 N 302-П аренды объекта недвижимого имущества "Дом с магазином купца П.С. Ракова, 1912 г." общей площадью 1176 кв. м, являющегося памятником истории и культуры регионального значения, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33, в том числе подвальных помещений N 1-12, 14, 15, 17, сроком по 31.12.2019.

С письменного согласия арендодателя ЗАО "Коралл" и общество с ограниченной ответственностью "Эль-Гуна" (далее - ООО "Эль-Гуна") заключили договор от 01.12.2008 N 1 субаренды подвальных помещений общей площадью 366,5 кв. м (N 1-7, 15, 17) на срок с 01.12.2008 по 31.12.2019.

Дополнительным соглашением от 01.08.2009 к договору аренды от 15.04.2002 N 302-П из предмета аренды исключены помещения, переданные в субаренду.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калужской области (арендодатель) и ООО "Эль-Гуна" (арендатор) заключили договор от 01.08.2009 N 125-ФП аренды помещений подвала N 1-7, 15, 17 общей площадью 366,5 кв. м объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова, 1912 г.", поставленного на государственную охрану решением Исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.91 N 35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33, сроком с 01.08.2009 по 31.12.2019.

Дополнительным соглашением от 01.08.2009 N 1 к договору аренды стороны определили, что арендодатель компенсирует затраты арендатора на ремонтно-реставрационные работы нежилых помещений объекта культурного наследия путем их зачета в счет арендной платы; общая стоимость работ по капитальному ремонту (реконструкции) объекта аренды составляет 8 575 010 руб. 44 коп., из которых зачету в период действия соглашения (по 31.12.2019) подлежат 4 129 721 руб. 25 коп. Арендная плата в течение срока действия соглашения установлена в размере 8259 руб. 77 коп. (пункт 3).

Дополнительным соглашением от 22.04.2011 арендодатель заменен на Дирекцию.

Пунктами 9.2 и 9.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2013 N 3 стороны предусмотрели, что стоимость произведенных арендатором с согласия арендодателя и госоргана при осуществлении текущего ремонта неотъемлемых улучшений арендуемого имущества подлежит возмещению; сумма произведенных затрат по капитальному ремонту возмещается арендодателем в полном объеме либо с согласия сторон засчитывается в счет арендной платы, и, соответственно, срок действия договора аренды продлевается.

По акту от 12.11.2014 Дирекция приняла переданные ООО "Эль-Гуна" документы и выполненные им работы на сумму 12 155 672 руб.

Дополнительным соглашением от 30.10.2015 на основании заключенного между ООО "Эль-Гуна" (цедент) и Обществом (цессионарий) договора от 24.07.2015 об уступке прав по договору аренды арендатор заменен на Общество.

Дополнительным соглашением от 01.12.2018 к договору стороны согласовали, что с 01.12.2018 ежемесячный размер арендной платы по договору составляет 8259 руб. 77 коп. (без учета налога на добавленную стоимость), сумма налога на добавленную стоимость, исчисляемого по ставке, установленной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей на дату оказания услуг, уплачивается дополнительно.

В ответ на обращения Общества от 01.10.2019 и 15.11.2019 о продлении срока аренды на 49 лет Дирекция письмом от 25.11.2019 сообщила Обществу о невозможности продления договора аренды со ссылкой на ничтожность договора от 24.07.2015 об уступке прав и всех последующих дополнительных соглашений в связи с уступкой прав без согласования с арендодателем.

Общество, ссылаясь на наличие у него как добросовестного арендатора преимущественного права на заключение договора аренды помещений на новый срок на основании статьи 621 ГК РФ и статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), а также на уклонение Дирекции от заключения договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 ГК РФ, по общему правилу, понуждение к заключению договора не допускается.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора на заключение договора аренды на новый срок.

Заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества производится с учетом положений статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона (в редакции, действовавшей на момент окончания срока договора от 01.08.2009 N 125-ФП) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Как разъяснено в пунктах 4.2, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013), для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ; если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 названной статьи, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Таким образом, законом установлены специальные правила, которым должен соответствовать новый договор аренды, в части условий о размере арендной платы и сроке договора (статья 422 ГК РФ).

Между тем Общество, обращаясь с настоящим требованием об обязании Дирекции заключить договор аренды помещений в объекте культурного наследия на определенных условиях - на 49 лет и с зачетом стоимости произведенных работ в счет арендной платы, не обосновало соответствие закону условий о сроке аренды и о размере арендной платы, не представило доказательства соответствия указанного в дополнительном соглашении от 01.12.2018 размера арендной платы рыночным ставкам. Доказательства обращения к Дирекции с иными предложениями, в частности, о проведении оценки рыночной стоимости объекта, Общество не представило.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о невозможности заключения нового договора аренды на условиях, указанных в исковом заявлении, и отказали в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2020 по делу N А56-376/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дом купца" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин Е.В. Чуватина