Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 апреля 2021 г. N Ф07-1941/21 по делу N А56-89670/2018

13 апреля 2021 г.

Дело N А56-89670/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "А Плюс Парк Колпино" Ускова А.С. (доверенность от 08.12.2020 N 23), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 30.12.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по делу N А56-89670/2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "А Плюс Парк Колпино", адрес: 196650, Санкт-Петербург, г. Колпино, Финляндская ул., д. 38, лит. А, пом. 1-Н, оф. 73.2, ОГРН 1127847678067, ИНН 7810894849 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), по принятию решения о выкупе земельных участков с кадастровыми номерами 78:37:0017212:5566 и 78:37:0017212:5568; обязании Комитета подготовить и направить договоры купли-продажи указанных земельных участков.

На основании указанного заявления возбуждено дело N А56-22125/2016.

Кроме того, Общество обратилось в тот же арбитражный суд с иском к Комитету о понуждении заключить договор купли-продажи тех же земельных участков на условиях направленного в адрес Комитета проекта договора купли-продажи от 10.05.2016. Делу, возбужденному на основании указанного искового заявления, присвоен номер А56-51825/2016.

Определением от 15.09.2016 дело N А56-51825/2016 объединено в одно производство с делом N А56-22125/2016 для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-22125/2016.

Определением от 30.11.2016 по ходатайству Общества требование о признании незаконным бездействия Комитета в отношении земельного участка общей площадью 97 658 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 выделено в отдельное производство с присвоением делу номера А56-82570/2016.

Определением от 12.07.2018 по делу N А56-22125/2016 требование Общества к Комитету о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 выделено в отдельное производство с присвоением делу номера А56-89670/2018.

Определением от 02.08.2018 дела N А56-82570/2016 и А56-89670/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-89670/2018.

Общество, уточнив в процессе рассмотрения объединенного дела в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявленные требования, просило суд:

- признать незаконным оформленный письмом от 21.12.2016 N 137568-32 отказ Комитета в предоставлении Обществу права выкупа земельного участка общей площадью 97 658 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017212:5568;

- обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка общей площадью 97 658 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 на условиях представленного скорректированного проекта договора купли-продажи.

Решением от 26.05.2020 признан незаконным отказ Комитета в предоставлении Обществу права выкупа земельного участка общей площадью 97 658 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017212:5568; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи указанного земельного участка на условиях, определенных судом.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, заявителем не доказано приобретение объектов незавершенного строительства их предыдущим собственником в процессе приватизации; площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади объектов недвижимости, на нем расположенных; суды урегулировали преддоговорный спор в рамках рассмотрения дела об оспаривании решения Комитета; цена выкупа земельного участка должна быть определена в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон N 59-19) в редакции Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140 (далее - Закон N 700-140).

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и положениям законодательства.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, за Обществом 19.07.2013 зарегистрировано право собственности на пять объектов недвижимости: производственно-складской комплекс площадью 28 740,8 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017212:3115, котельную площадью 469,3 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017212:3331, два объекта незавершенного строительства площадью 4464,7 кв. м и 1112,7 кв. м с кадастровыми номерами 78:37:0017212:3332 и 78:37:0017212:3333 соответственно, канализационную насосную станцию площадью 45,4 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017212:3221, расположенных на земельном участке площадью 97 658 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, Финляндская ул., д. 35, лит. А.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 03.12.2015 N 182/12/2015 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, занятого принадлежащими ему объектами недвижимости, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Комитет письмом от 21.12.2016 N 137568-32 сообщил Обществу об отсутствии у него права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, поскольку на земельном участке находятся объекты незавершенного строительства, с учетом положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) на собственников объектов незавершенного строительства положения статьи 39.20 ЗК РФ распространяются исключительно в части предоставления им таких земельных участков в аренду. Комитет предложил Обществу в целях выкупа земельного участка обратиться в Комитет для корректировки границ земельного участка с учетом площади, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

Общество, считая, что вправе приобрести в собственность испрашиваемый земельный участок под объектами недвижимости, выбывшими из государственной собственности в процессе приватизации, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2).

Исходя из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление земельного участка в собственность за плату, в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи, договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации и остающейся актуальной в настоящее время, по смыслу положений статей 39.3, 39.20 ЗК РФ, по общему правилу, собственнику объекта незавершенного строительства земельный участок под объектом незавершенного строительства без проведения торгов может быть предоставлен только в аренду; земельный участок может быть приобретен в собственность только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Исключение составляют случаи приватизации объектов незавершенного строительства (пункт 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества") и переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (пункт 2 статьи 3 Вводного закона).

Как установлено судами в ходе рассмотрения дела, правопредшественник Общества (закрытое акционерное общество "Балтимор-Нева") приобрел у открытого акционерного общества "Ижорские заводы" (далее - Ижорские заводы) по договору купли-продажи от 24.12.2001 N 373/5-50 отдельно стоящее здание (блок общезаводских складов) общей площадью 20 115,2 кв. м с кадастровым номером 78:17212:0:74, объект незавершенного строительства (открытый склад чугуна и ферросплавов), объект незавершенного строительства (четырехэтажное здание административно-бытового корпуса). Как указано в пункте 1.5 договора, указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании плана приватизации.

В результате проведенной правопредшественником Общества реконструкции нежилого здания (блока общезаводских складов) в комплекс по производству пищевых продуктов в его составе учтены производственно-складской корпус площадью 28 740,8 кв. м, котельная площадью 469,3 кв. м, канализационная насосная станция площадью 45,4 кв. м. В отношении объектов незавершенного строительства изготовлены паспорта с присвоением объектам кадастровых номеров 78:37:17212:191:103 (склад ферросплавов и чугуна открытый) и 78:37:17212:191:101 (административно-бытовой корпус цеха N 67).

Суды, проанализировав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе план приватизации Ижорских заводов и уведомления государственного учреждения по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга", пришли к выводу, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в том числе объекты незавершенного строительства, возникло у лица, у которого эти объекты были приобретены правопредшественником Общества, в результате приватизации. В таком случае Общество как последующий собственник этих объектов имеет право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка, занятого этими объектами.

Для разрешения вопроса о соразмерности испрашиваемого земельного участка площади расположенных на них объектов недвижимости определением арбитражного суда первой инстанции от 15.11.2018 была назначена повторная экспертиза, проведение которой с учетом произведенной определением от 18.03.2019 замены эксперта поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" Ныркову Виктору Алексеевичу.

Согласно представленному экспертному заключению от 06.05.2019 N 269 площадь земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, составляющая 97 658 кв. м, на 967,7 кв. м превышает минимально необходимую площадь для эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости. По мнению эксперта, с учетом превышения минимально необходимого размера земельного участка менее, чем на 1 процент от его общей площади, данное расхождение является незначительным.

Суды, исследовав и оценив в соответствии со статьями 71, 86 АПК РФ представленное экспертное заключение наряду с другими собранными по делу доказательствами, приняв во внимание обстоятельства формирования спорного земельного участка, а также непредставление Комитетом доказательств объективной возможности и необходимости перераспределения земельных участков с целью формирования участка площадью, соответствующей минимально необходимой для эксплуатации размещенных на участке объектов недвижимости, пришли к выводу, что в данном случае незначительное (менее 1 процента) превышение площади испрашиваемого участка по сравнению с минимально необходимой площадью не может служить препятствием для предоставления Обществу в собственность существующего земельного участка.

Исходя из пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка уполномоченный орган обязан подготовить проект договора и направить его для подписания заявителю. Таким образом, заключение с лицом, имеющим право на предоставление земельного участка, соответствующего договора является обязательным для уполномоченного органа. В таком случае суды, признав за Обществом право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов, правомерно рассмотрели по существу имеющиеся у сторон разногласия по условиям договора.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при продаже земельных участков цена в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге цена таких земельных участков определяется в соответствии с Законом N 59-19.

При определении цены земельного участка Общество руководствовалось пунктами 2, 6 статьи 1-1 названного Закона в редакции, действовавшей на дату подачи заявления о выкупе земельного участка (03.12.2015), согласно которым при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений цена устанавливается в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

По мнению Комитета, цена за земельный участок должна рассчитываться в соответствии с статьей 1-2 Закона N 59-19 в редакции Закона N 700-140, действовавшей в период рассмотрения спора. Исходя из пункта 7.1 названной статьи корректирующий коэффициент в размере, равном 0,25, к кадастровой стоимости может быть применен только при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, при условии, что под указанные цели фактически используется не менее 70 процентов площади земельных участков. Поскольку Общество не представило доказательства соблюдения данного условия, цена земельного участка должна рассчитываться по формуле, предусмотренной пунктом 8 статьи 1-2 Закона N 59-19, согласно которой корректирующий коэффициент 0,25 может быть применен к кадастровой стоимости земельного участка пропорционально застроенной площади.

Между тем вопреки требованиям статей 9, 41, 65 АПК РФ Комитет не опроверг документально утверждение Общества о соблюдении условия, предусмотренного пунктом 7.1 статьи 1-2 Закона N 59-19 (в редакции Закона N 700-140), а также не представил доказательства наличия обстоятельств, являющихся основанием для применения в данном случае пункта 8 этой статьи; контррасчет выкупной цены земельного участка Комитет не представлял и конкретный размер выкупной цены не указал. Комитет, возражая против предложенной Обществом цены земельного участка, одновременно ссылался как на неподтверждение Обществом использования не менее 70 процентов площади земельного участка для размещения промышленных объектов, так и на то, что Законом N 59-19 не установлена цена для продажи земельных участков под объектами незавершенного строительства. Однако представитель Комитета не смог пояснить, каким образом определяется цена земельного участка при его продаже собственнику объекта незавершенного строительства в случае, когда право такого лица на приобретение земельного участка не оспаривается Комитетом.

При таких обстоятельствах суды, приняв во внимание, что при подаче Обществом заявления о выкупе земельного участка согласно редакции Закона N 59-19, действовавшей на тот момент, не требовалось представлять подтверждение использования в определенных целях соответствующей части земельного участка, правомерно пришли к выводу об установлении продажной цены спорного земельного участка в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Все доводы Комитета, содержащиеся в кассационной жалобе, надлежащим образом исследованы судами и правомерно отклонены.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.02.2021 по ходатайству Комитета исполнение решения от 26.05.2020 и постановления от 10.11.2020 было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационных жалоб и оставлением обжалуемых судебных актов в силе приостановление исполнения следует отменить.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по делу N А56-89670/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 26.05.2020 и постановления от 10.11.2020 по настоящему делу отменить.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Е.В. Чуватина