Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2020 г. N 13АП-19823/20 по делу N А56-89670/2018

г. Санкт-Петербург

10 ноября 2020 г.

Дело N А56-89670/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Тимухиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:

от заявителя: представитель Перфильева В.Ю., на основании доверенности от 30.07.2020,

от заинтересованного лица: представитель Гаврилова С.В., на основании доверенности от 30.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19823/2020) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2020 по делу N А56-89670/2018, принятое по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "А Плюс Парк Колпино" (адрес: Россия, 196650, Санкт-Петербург, город Колпино, улица Финляндская, дом 38, литер А, помещение N 1-Н, офис 73.2, ОГРН: 1127847678067, Дата присвоения ОГРН: 12.12.2012, ИНН: 7810894849)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

о признании незаконными действий и обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "А Плюс Парк Колпино" (далее - ООО "А Плюс Парк Колпино", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным бездействия и об обязании совершить предусмотренные законом действия:

- подготовить и направить договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017:212:5568, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, улица Финляндская, д. 35, лит. А, и земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5566, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, улица Финляндская, д. 35, лит. Е.

Определением суда от 15.04.2016 исковое заявление принято к производству, делу присвоен N А56-22125/2016.

Кроме того, ООО "А Плюс Парк Колпино" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 площадью 97 658 кв.м и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5566 площадью 27 887 кв.м, расположенных по адресу: Санкт- Петербург, город Колпино, улица Финляндская, дом 35, лит. А, на условиях направленного в адрес Комитета проекта договора купли-продажи.

Определением суда от 01.08.2016 заявление принято к производству, делу присвоен N А56-51825/2016.

Определением суда от 15.09.2016 дела N А56-22125/2016 и А56-51825/2016 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А56- 22125/2016.

Определением суда от 30.11.2016 по ходатайству заявителя требование ООО "А Плюс Парк Колпино" о признании незаконным отказа Комитета в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017:212:5568, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, улица Финляндская, д. 35, лит. А, общей площадью 97 658 кв.м выделено в отдельное производство с присвоением делу N А56-82570/2016.

В рамках указанного дела определением от 01.09.2017 суд назначил землеустроительную экспертизу, производство которой поручил экспертам ООО "Морион" Трунову Борису Андреевичу и Мартыновой Татьяне Святославовне.

Определением суда от 20.03.2018 в связи с поступлением в суд экспертного заключения производство по делу N А56-82570/2016 возобновлено.

Определением суда от 30.11.2016 производство по делу N А56-22125/2016 (с учетом объединения дел и выделения требования в отдельное производство) приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А56-62978/2016 по заявлению Комитета к Обществу о признании отсутствующим права собственности на сооружение с кадастровым номером 78:37:0017212:5447, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:37:0017212:5566.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2018 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 по делу N А56-62978/2016 оставлены без изменения.

Поскольку решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2017 по делу N А56-62978/2016 вступило в законную силу, определением суда от 14.06.2018 производство по делу N А56-22125/2016 возобновлено.

Определением суда от 12.07.2018 требование ООО "А Плюс Парк Колпино" к Комитету о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 97 658 кв.м с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 выделено в отдельное производство с присвоением делу N А56-89670/2018.

Определением суда от 02.08.2018 по делу N А56-82570/2016 по ходатайству Комитета дела N А56-89670/2018 и N А56-82570/2016 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу N А56-89670/2018.

Определением суда от 15.11.2018 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" Шалыгину Михаилу Владимировичу. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 общей площадью 97 658 кв.м соразмерной целям использования расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:37:0017212:3115, 78:37:0017212:3331, 78:37:0017212:3221, 78:37:0017212:3332, 78:37:0017212:3333 с учетом требований градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, обременений и ограничений, а также с учетом принадлежащих ООО "А Плюс Парк Колпино" инженерных сетей, объектов благоустройства?

- если нет, то какая площадь земельного участка является соразмерной?

Определением суда от 18.03.2019 произведена замена эксперта ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" Шалыгина Михаила Владимировича на эксперта той же экспертной организации Ныркова Виктора Алексеевича.

Определением суда от 17.05.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 23.08.2019 эксперт Нырков Виктор Алексеевич дал пояснения по поставленным сторонами вопросам в рамках заключения судебной экспертизы N 269. Протокольным определением судом отклонено ходатайство Общества о назначении дополнительной экспертизы.

С учетом уточненных в судебном заседании 05.03.2020 под запись на аудиопротокол требований, предметом рассмотрения суда по настоящему делу являются следующие требования Общества:

- признать незаконным отказ Комитета в предоставлении ООО "А Плюс Парк Колпино" права выкупа земельного участка общей площадью 97 658 кв.м с кадастровым номером 78:37:001721:2:5568, оформленный письмом от 21.12.2016 N 137568/-32;

- обязать Комитет заключить с ООО "А Плюс Парк Колпино" договор купли-продажи земельного участка общей площадью 97 658 кв.м с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов), на условиях направленного в адрес Комитета проекта договора купли-продажи от 10.05.2016 (в той части, которая регулирует выкуп земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, то есть за исключением условий, касающихся земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5566).

Определением от 05.03.2020 судебное заседание было отложено, сторонам было предложено представить проекты договора купли-продажи с отражением всех условий, по которым между сторонами имеются разногласия.

В судебном заседании 14.05.2020 Общество представило скорректированный проект договора купли-продажи в следующей редакции:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА N _____

Санкт-Петербург ___________ 2020

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице ___________________________________________________________, действующего на основании ______________________________________________, с одной стороны, и ООО "А Плюс Парк Колпино", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Управляющей компании ООО "Проперти М" Шипулина Андрея Владиславовича, действующего на основании Устава и договора N 17-УК о передаче полномочий от 07.06.2019, с другой стороны, именуемые далее "Стороны", на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 и 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", заключили настоящий договор (далее - Договор) о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок", находящийся по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Финляндская, д. 35, литера А.

Кадастровый номер Участка: 78:37:0017212:5568.

Площадь Участка: 97 658 (девяносто семь тысяч шестьсот пятьдесят восемь) кв.м.

Вид разрешенного использования Участка: для размещения промышленных объектов.

Участок относится к категории земель населенных пунктов.

На Участке расположено находящееся в собственности Покупателя недвижимое имущество:

1) Нежилое здание (Производственно-складской корпус), площадью 28740,8 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3115, адрес: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Финляндская, д. 35, литера А;

2) Нежилое здание (Котельная), площадью 469,3 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3331, адрес: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Финляндская, д. 35, литера Д;

3) Объект незавершенного строительства (Склад ферросплавов и чугуна открытый), площадь застройки 4464,7 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3332, адрес: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Финляндская, д. 35, литера Ж;

4) Объект незавершенного строительства (Административно-бытовой корпус цеха N 67), площадь застройки 1112,7 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3333, адрес: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Финляндская, д. 35, литера З;

5) Нежилое здание (Канализационная насосная станция), площадью 45,4 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3221, адрес: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Финляндская, д. 35, литера И.

Размер Участка определен исходя из необходимости для использования указанных объектов.

1.2. Участок предназначен для использования в соответствии с видом разрешенного использования. Использование Участка должно осуществляться с учетом ограничений, установленных соответствующими органами власти (местного самоуправления) в соответствии с требованиями законодательства и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами.

1.3. Участок расположен в границах в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об Участке (далее - ЕГРН). Выписка из ЕГРН является неотъемлемым приложением к Договору, а ее наличие - необходимым условием заключения Договора.

1.4. В отношении Участка действуют следующие ограничения прав на Участок: Договор аренды земельного участка N 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, заключенный между Сторонами как между арендодателем и арендатором.

1.5. С момента подписания Договора обязанность Продавца по передаче Участка Покупателю считается исполненной.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена Участка определена в порядке, предусмотренном статьей 39.4. Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 6 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге", как 25 % от кадастровой стоимости Земельного Участка и составляет 36 399 089 (Тридцать шесть миллионов триста девяносто девять тысяч восемьдесят девять) руб. 76 коп.

Цена Земельного Участка НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

2.2. Покупатель оплачивает цену Участка (п. 2.1 Договора) в течение 10 рабочих дней с момента заключения Договора путем перечисления указанных денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 7 Договора.

До момента получения Продавцом оплаты цены Участка Участок не считается находящимся в залоге у Продавца. Проценты на цену Участка, подлежащую оплате, не начисляются и не уплачиваются.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Принять оплату цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора.

3.1.2. В течение 15 рабочих дней с момента оплаты Покупателем цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, совместно с Покупателем подать необходимый комплект документов в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Регистрирующий орган), для государственной регистрации перехода права собственности на Участок.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену Участка и вознаграждение Продавца в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора. Указанная в данном пункте обязанность Покупателя считается выполненной с момента поступления денежных средств в размере цены Участка, указанной в п. 2.1 Договора, и вознаграждения Продавца, указанного в п. 2.2 Договора, на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 7 Договора.

3.2.2. Выполнять условия ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора.

3.2.3. Письменно уведомить Продавца о переуступке своих прав и обязанностей по Договору в случае совершения до момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок сделки по отчуждению в собственность третьих лиц принадлежащего Покупателю на праве собственности недвижимого имущества, расположенного на Участке, в день совершения указанной сделки. Если в результате указанной выше сделки права и обязанности Покупателя по Договору не перешли к новому собственнику недвижимого имущества, расположенного на Участке, Продавец вправе в одностороннем и бесспорном порядке расторгнуть Договор. При этом Стороны возвращаются в первоначальное положение.

3.2.8. В течение 15 рабочих дней с момента выполнения Покупателем обязанности по оплате цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, обратиться в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Участок.

4. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

4.1. Право собственности на Участок переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе при условии выполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Участка.

4.2. Принадлежащее Покупателю право аренды Участка, существующее на момент заключения Договора, прекращаются с момента перехода права собственности на Участок к Покупателю.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление заведомо ложной информации об обременениях Участка и ограничениях его использования.

5.2. Покупатель несет ответственность перед третьими лицами за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности на дату подачи заявки и находящегося на Участке без одновременной передачи прав и обязанностей по Договору в соответствующей части.

5.3. Стороны несут ответственность за невыполнение либо за ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с действующим законодательством.

5.4. Продавец не отвечает за непригодность Участка к улучшению.

5.5. В случае нарушения Покупателем срока оплаты цены Участка, установленного п. 2.2 Договора, Продавец вправе потребовать уплаты неустойки из расчета 1/365 ключевой ставки Центрального Банка России от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

5.6. В случае уклонения Продавца от государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю, Покупатель вправе требовать уплаты Продавцом штрафа из расчета 1/365 ключевой ставки Центрального Банка России от цены Участка, установленной п. 2.1 Договора, за каждый календарный день просрочки.

5.7. Покупатель отвечает в полном объеме по неисполненным им до перехода права собственности на Участок обязательствам перед Продавцом, возникшим из Договора аренды земельного участка N 06/ЗД-02264 от 07.02.2003.

Покупатель обязуется оплатить арендную плату по Договору аренды земельного участка

N 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, начисленную до момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю.

5.8. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Участок, на котором расположены принадлежащие Покупателю на праве собственности объекты недвижимости, указанные в п. 1.1 Договора, находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю.

5.9. Поскольку в отношении Участка на момент заключения Договора действует Договор аренды земельного участка N 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, то с момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю обязательство Покупателя по внесению арендной платы по Договору аренды земельного участка N 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации считается прекращенным.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

a. Все изменения и дополнений к Договору действительны, если они совершены в письменной виде, в форме единого документа и подписаны уполномоченными лицами.

b. Уведомления, требования, иные юридически значимые сообщения (далее - сообщения) направляются Сторонами любым из следующих способов:

i. заказным письмом с уведомлением о вручении;

ii. курьерской доставкой. В этом случае факт получения документа должен подтверждаться распиской Стороны в его получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

c. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, хранящихся у Продавца, Покупателя и в Регистрирующем органе.

Приложения к Договору:

1. Выписка из ЕГРН

4. АДРЕСА И ИНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец	Покупатель
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга	ООО "А Плюс Парк Колпино"
Адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, литера А ОГРН 1027809244561 ИНН 7832000076 КПП 784201001 р/с ____________________________________________ _______________________________________________ _______________________________________________ _______________________________________________ БИК ________________	Адрес: 196650, Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Финляндская, д. 38, литер А, помещение N 1-Н, офис 73.2 ОГРН 1127847678067 ИНН 7810894849 КПП 781701001 р/с 40702810138000194050 к/с 30101810400000000225 ПАО СБЕРБАНК, г. Москва БИК 044525225 Тел: (812) 401 6184, факс: (812) 401 6185
_________________ /_______________________ /	_________________ А.В. Шипулин

Комитет выразил следующие замечания в отношении данного проекта:

- в пункте 1.1 указано, что размер участка определен исходя из необходимости для использования указанных объектов. Комитет полагает, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для использования объектов недвижимости, что подтверждено 2 судебными экспертизами. Само по себе наличие у Общества права на приватизацию земельного участка, занятого объектами незавершенного строительства общей площадью 5 577,4 кв.м, не является основанием для приобретения земельного участка площадью порядка 10 га;

- пункт 1.5, по мнению Комитета, подлежит исключению, поскольку земельный участок на момент подписания договора находится во владении заявителя;

- раздел 1 Комитет полагает необходимым дополнить пунктом следующего содержания:

"в отношении Участка действуют ограничения прав на Участок, указанные в кадастровом паспорте земельного участка от 03.12.2015 N 78/201/15-313955, являющемся неотъемлемой частью договора";

- пункт 2.1 в части определения цены земельного участка, по мнению Комитета, подлежит корректировке с учетом того, что корректирующий коэффициент 0,25 % от кадастровой стоимости может быть применен только при приобретении в собственность земельного участка, занятого зданиями, строениями, сооружениями, к которым объект незавершенного строительства не относится;

- в пункте 3.1.2 Комитет считал необходимым указать срок - 30 календарных дней (распоряжение Комитета от 28.02.2018 N 15-р);

- Комитет просил дополнить раздел 3 пунктами следующего содержания:

"При переходе прав на Участок уведомить их приобретателя о наличии и условиях переходящих к нему ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора, а также Ограничений.

Обеспечивать безвозмездное и беспрепятственное использование объектов недвижимости, существовавших на Участке на момент его продажи и в отношении которых установлены публичные сервитуты, указанные в пункте 1.4 Договора, размещение на Участке межевых и геодезических знаков и проезд к ним, доступ на Участок соответствующих служб для обслуживания, реконструкции, ремонта объектов инфраструктуры.

Предоставлять информацию о состоянии земель по запросам уполномоченных исполнительных органов государственной власти, муниципальных и федеральных служб, обеспечивать условия для контроля за надлежащим исполнением условий Договора и установленным порядком землепользования, в том числе обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей";

- в пункте 3.2.8 Комитет просил изменить срок на 30 календарных дней;

- пункт 5.5 Комитет полагал необходимым изложить в следующей редакции:

"за нарушение срока внесения платежей, указанного в пункте 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,3% от цены Участка, указанной в пункте 2.1 Договора, за каждый календарный день просрочки, но не свыше 15 дней";

- также Комитет просил дополнить раздел 5 проекта договора пунктами следующего содержания:

"в случае просрочки Покупателем платежа, предусмотренного п. 2.1 Договора, свыше 15 календарных дней по истечении срока, указанного в пункте 2.3 Договора, Продавец вправе отказаться от исполнения Договора. В этом случае Договор считается расторгнутым в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ. Продавец в письменной форме уведомляет Покупателя об отказе от исполнения Договора.

В случае направления указанного уведомления Покупателю по почте оно считается полученным, во всяком случае не позднее семи календарных дней со дня отправки.

В случае расторжения Договора при отказе Покупателя от его исполнения последний не вправе требовать возвращения того, что им было уплачено по Договору. При этом Покупатель обязуется в двухнедельный срок заключить договор аренды Участка в случае, если на данный момент Участок не используется Покупателем по договору аренды";

- пункт 5.6 Комитет просил исключить;

- раздел 6 Комитет просил дополнить пунктом следующего содержания:

"продажа Участка или земельных участков, образованных при разделе Участка, влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в разделе 1 Договора".

Иных возражений против предложенного Обществом проекта договора Комитетом заявлено не было.

Решением от 26.05.2020 суд признал незаконным отказ Комитета, оформленный письмом от 21.12.2016 N 137568/-32, в предоставлении ООО "А Плюс Парк Колпино" права выкупа земельного участка с кадастровым номером 78:37:001721:2:5568 общей площадью 97 658 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Финляндская, д. 35, лит А, обязал Комитет заключить с ООО "А Плюс Парк Колпино" договор купли-продажи указанного земельного участка на условиях, определенных судом.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет указывает, что в границах спорного земельного участка помимо производственно-складского комплекса площадью 28 740,8 кв.м, котельной площадью 469,3 кв.м и канализационной насосной станции площадью 45,4 кв.м расположены два объекта незавершенного строительства с кадастровыми номерами 78:37:0017212:3332 и 78:37:0017212:3333 (литеры Ж и 3), при этом земельные участки в порядке статьи 39.20 ЗК РФ могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих объектов недвижимости. По мнению подателя жалобы, объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность, кроме того, предоставление земельного участка, на котором расположены два объекта незавершенных строительством, по правилам статьи 39.20 ЗК РФ являлось бы обходом императивным норм ЗК РФ о порядке предоставления земельных участков для завершения строительства. По мнению Комитета, расположение в границах земельного участка двух объектов незавершенного строительства свидетельствует о превышении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации завершенных строительством объектов недвижимости, площади застройки. Податель жалобы считает, что положения статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не могут быть применены к рассматриваемому спору, поскольку право на объекты незавершенного строительства не возникло в порядке приватизации. Податель жалобы не согласен с рассмотрением в рамках дела о признании незаконным решения Комитета по правилам главы 24 АПК РФ одновременно и требования об урегулировании преддоговорного спора. Также Комитет полагает, что цена выкупа земельного участка должна быть определена в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140 "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге".

Определением от 29.10.2020 ввиду нахождения судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Баженову Ю.С.

В настоящем судебном представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Общества представил отзыв, в котором просил в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 03.12.2015 Общество на основании статьи 39.20 ЗК РФ обратилось в Комитет с заявлением N 182/12/2015 (N 118091-32 от 04.12.2015) о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 97 658 кв.м с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Финляндская, д. 35, лит. А, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для размещения промышленных объектов.

К заявлению был приложен полный комплект документов, предусмотренный пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ.

В обоснование заявления Общество указало на то, что является собственником расположенных на данном участке следующих объектов недвижимого имущества:

- производственно-складской комплекс площадью 28 740,8 кв.м с кадастровым номером 78:37:0017212:3115 (свидетельство о регистрации права собственности от 26.06.2014 N 78-АЗ 394469);

- котельная площадью 469,3 кв.м с кадастровым номером 78:37:0017212:3331 (свидетельство о регистрации права собственности от 26.06.2014 N 78-АЗ 394514);

- объект незавершенного строительства площадью 4 464,7 кв.м с кадастровым номером 78:37:0017212:3332 (свидетельство о регистрации права собственности от 05.12.2014 N 78-АЗ 606424);

- объект незавершенного строительства площадью 1 112,7 кв.м с кадастровым номером 78:37:0017212:3333 (свидетельство о регистрации права собственности от 26.06.2014 N 78-АЗ 394470);

- канализационная насосная станция площадью 45,4 кв.м с кадастровым номером 78:37:0017212:3221 (свидетельство о регистрации права собственности от 26.06.2014).

В связи с бездействием Комитета в рассмотрении данного заявления, письмом от 10.05.2016 N 72/5/2016 Общество самостоятельно направило Комитету проект договора на выкуп земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности. Проект договора был подготовлен в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Письмом от 21.12.2016 N 137568/-32 Комитет отказал Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, указав на то, что на участке расположено 3 объекта недвижимости и 2 объекта незавершенного строительства. С учетом положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на собственников объектов незавершенного строительства распространяются положения статьи 39.20 ЗК РФ исключительно в части предоставления им таких земельных участков в аренду, что не наделяет их правом выкупа соответствующих участков.

Учитывая изложенное, Комитет предложил Обществу в целях выкупа земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 обратиться в Комитет для корректировки границ земельного участка с учетом площади, которая занята объектами недвижимости, и необходима для их использования.

Ссылаясь на то, что отказ Комитета является необоснованным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Апелляционная инстанция, рассмотрев материалы дела и оценив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

В силу положений статей 197, 198, 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на выкуп земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Отказ в реализации этого права возможен только по основаниям, установленным федеральным законодательством.

Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником объектов недвижимости, расположенных на нем, означает, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этими объектами и необходимый для их полноценного использования (эксплуатации), что, в том числе согласуется с позицией, сформулировано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные на испрашиваемом к выкупу земельном участке с кадастровым номером 78:37:0017212:5568.

Отказывая в удовлетворении заявления о выкупе земельного участка, Комитет в письме от 21.12.2016 N 137568/-32 исходил из того, что на собственников объектов незавершенного строительства распространяются положения статьи 39.20 ЗК РФ исключительно в части предоставления им таких земельных участков в аренду, что не наделяет их правом выкупа соответствующих участков, в связи с чем Обществу было предложено скорректировать границы участка с учетом площади, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

Вместе с тем, судом первой инстанции было установлено, что объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, перешли в собственность правопредшественника Общества в порядке приватизации.

В силу пунктов 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Действие указанного Закона распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Право Общества на приобретение в собственность (выкуп) спорного участка производно от тождественного права ОАО "Ижорские заводы", возникшего в результате приватизации государственного предприятия Производственного объединения "Ижорский завод", предусмотрено и регулируется Законом о приватизации, при этом пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации прямо установлено право собственника объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, выкупить земельные участки, занимаемые таким имуществом и необходимые для их использования.

В Определении Верховного Суда РФ от 29.04.2016 по делу N 305-КГ15-19738 разъяснено, что применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации. При этом право выкупа земельных участков под приватизированными объектами незавершенного строительства существует, в том числе у лица, к которому право на указанные объекты перешло на основании договора купли-продажи или в порядке правопреемства.

Данная правовая позиция сформулирована также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008.

С учетом приведенных положений пунктов 1, 3, 4 статьи 28 Закона о приватизации суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Общество вправе приобрести участок в собственность, при этом расположение на участке, в том числе объектов незавершенного строительства не является препятствием для приватизации участка, а оспариваемый Обществом отказ Комитета в выкупе спорного участка, выраженный в письме от 21.12.2016 N 137568-32, нельзя признать обоснованным.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 13535/10 указано, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таким образом, действующее законодательство и судебная практика исходят из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.

Как следует из заключения эксперта ООО "Центр оценки и консалтинга" Ныркова В.А. от 06.05.2019 N 269, выполненного на основании определения арбитражного суда о назначении судебной экспертизы:

- площадь земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 общей площадью 97 658 кв.м является несоразмерной целям использования расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:37:0017212:3115, 78:37:0017212:3331, 78:37:0017212:3221, 78:37:0017212:3332, 78:37:0017212:3333, с учетом требований градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, обременений и ограничений, а также с учетом принадлежащих ООО "А Плюс Парк Колпино" инженерных сетей, объектов благоустройства;

- несоразмерность выражается в превышении минимально необходимой площади земельного участка для использования на нем вышеуказанных объектов недвижимости на 967,7 кв.м;

- площадь земельного участка, соразмерная целям использования расположенных на нем объектов недвижимости с учетом требований градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, обременений и ограничений, а также с учетом принадлежащих ООО "А Плюс Парк Колпино" инженерных сетей, объектов благоустройства, составляет 96 690 кв.м.;

- с учетом превышения минимально необходимого размера земельного участка менее, чем на 1% от его общей площади, данное расхождение является незначительным.

Проанализировав сделанные экспертом Нырковым В.А. выводы с учетом всех представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу, что незначительная несоразмерность, а именно разница между фактической и определенной экспертом как "соразмерной" (необходимой для эксплуатации находящихся на участке объектов недвижимости) площадью земельного участка в пределах 1% не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность заявителя, в т.ч. в случае, если нарушение предельной (минимальной) площади земельного участка вызвано необходимостью в использовании земельного участка по назначению.

Суд учел, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:191 общей площадью 131 032 кв.м, в пределах ранее определенных границ указанного земельного участка, на основании распоряжения Комитета N 5459-рк от 03.12.2015 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории". На момент раздела земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:191 все объекты недвижимого имущества уже были размещены на образованном в результате раздела земельном участке.

При утверждении схемы расположения участка, формировании участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:191 в 2015 году, схема расположения участка была утверждена Комитетом.

Согласно пункту 2 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

В связи с изложенным суд верно указал, что при утверждении схемы расположения участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:191, Комитетом были учтены необходимые нормативы площади земли для эксплуатации объектов недвижимости, имеющиеся проходы, проезды, инженерные сети, обременения и ограничения, в т.ч. зоны охраны.

Довод Комитета о возможности перераспределения 967,7 кв.м участка с иными земельными участками отклонен судом как предположительный, поскольку какие-либо доказательства объективной возможности и необходимости такого перераспределения с учетом положений статей 11.9, 39.3, 39.27, 39.28 ЗК РФ, а также норм, установленных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", Комитетом не представлено.

Суд также обоснованно принял во внимание неопровергнутые Комитетом возражения Общества, согласно которым перераспределение любой части площади участка привело бы к недопустимой изломанности границ и/или вклиниванию.

На основании указанных обстоятельств суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Общества о признании незаконным отказа Комитета в выкупе земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Возражая против предложенной Обществом редакции договора, Комитет указал на то, что форма договора купли-продажи земельного участка, приобретаемого по основаниям, установленным статьей 39.20 ЗК РФ, определена административным регламентом Комитета по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения, правообладателям (собственникам и владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и (или) оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в них, утвержденным распоряжением Комитета от 28.02.2018 N 15-р.

Как справедливо отметило Общество, административный регламент в вышеуказанной редакции был утвержден значительно позже возникновения у Комитета обязанности принять решение по заявлению Общества о выкупе, а равно получения Комитетом проекта договора купли-продажи от Общества (10.05.2016).

Между тем, с учетом соответствующих доводов Комитета, Общество при рассмотрении спора судом не поддержало требования о понуждении Комитета к заключению договора на условиях проекта от 10.05.2016, а представило суду и Комитету новый проект договора купли-продажи, составленный с учетом формы, утвержденной распоряжением Комитета от 28.02.2018 N 15-р, но вместе с тем содержащий некоторые отличные от предусмотренных формой условия, в отношении части из которых Комитетом были заявлены возражения, подлежащие судебной оценке.

Так, Комитет выразил несогласие с указанием в пункте 1.1 проекта договора на то, что "Размер участка определен исходя из необходимости для использования указанных объектов". Между тем, данное обстоятельство было исследовано судом, и соответствующие доводы Комитета о несоразмерности площади участка целям его выкупа отклонены. В свою очередь, воспроизведенная в тексте проекта договора цитата дословно повторяет изложенную в форме, утвержденной распоряжением Комитета от 28.02.2018 N 15-р.

Также Комитет полагал, что пункт 1.5 проекта договора, согласно которому с момента подписания договора обязанность продавца по передаче участка покупателю считается исполненной, подлежит исключению, поскольку земельный участок на момент подписания договора находится во владении Общества.

Указанные доводы суд первой инстанции посчитал обоснованными, в связи с чем пункт 1.5 предложенного Обществом проекта договора исключен.

Комитет просил раздел 1 проекта договора дополнить пунктом следующего содержания: "в отношении участка действуют ограничения прав на участок, указанные в кадастровом паспорте земельного участка от 03.12.2015 N 78/201/15-313955, являющимся неотъемлемой частью договора".

Учитывая обоснованность данного замечания, а также то обстоятельство, что Общество в судебном заседании подтвердило актуальность содержащихся в кадастровом паспорте сведений на момент рассмотрения преддоговорного спора, суд изложил пункт 1.4 договора в следующей редакции:

"1.4. В отношении Участка на момент заключения настоящего договора действуют ограничение прав на Участок: Договор аренды земельного участка

N 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, заключенный между Сторонами как между арендодателем и арендатором, а также ограничения прав на Участок, указанные в кадастровом паспорте земельного участка от 03.12.2015 N 78/201/15-313955, являющемся неотъемлемой частью договора".

В соответствии с пунктом 2.1. представленного Обществом проекта договора "Цена Участка определена в порядке, предусмотренном статьей 39.4. Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 6 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге", как 25 % от кадастровой стоимости Земельного Участка и составляет 36 399 089 (Тридцать шесть миллионов триста девяносто девять тысяч восемьдесят девять) руб. 76 коп.

Цена Земельного Участка НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации".

По мнению Комитета, пункт 2.1 проекта договора в части определения цены земельного участка подлежит корректировке с учетом того, что корректирующий коэффициент 0,25% от кадастровой стоимости может быть применен только при приобретении в собственность земельного участка, занятого зданиями, строениями, сооружениями, к которым объект незавершенного строительства не относится.

Комитет полагает, что цена выкупа земельного участка должна быть определена в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140 "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге", которым Закон Санкт-Петербурга от 10.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" был дополнен статьей 1-2, пунктом 8 которой предусмотрено, что при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных в статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено в подпункте 3.1 пункта 3, подпункте 5.1 пункта 5 и пункте 7 настоящей статьи, цена земельного участка рассчитывается по формуле:

где:

Ц - цена земельного участка;

Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка;

Sзy - площадь земельного участка;

Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле: S3 = S1+ S2 +... + Sn,

где:

S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости;

S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости;

Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с пунктом 7.1 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 10.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25, в том числе при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, в случаях, предусмотренных в статье 39.20 ЗК РФ, собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них при условии, что под указанные цели фактически используется не менее семидесяти процентов площади земельных участков.

По мнению Комитета, соответствующие доказательства в материалы дела не представлены, что не позволяет применить корректирующий коэффициент 0,25%.

В силу положений подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Судом установлено, что цена земельного участка определена Обществом в пункте 2.1 проекта договора в порядке, предусмотренном статьей 39.4. ЗК РФ и пунктом 6 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон N 59-19) в редакции от 02.06.2015, действовавшей на момент обращения с заявлением о выкупе (04.12.2015), как 25% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 36 399 089 руб. 76 коп.

Более того, как пояснило Общество, вся площадь участка используется в целях размещения и эксплуатации промышленных объектов, иные объекты на участке отсутствуют. Участок был образован с учетом расположения на участке промышленных объектов, необходимости их эксплуатации; схема расположения участка на кадастровом плане территории была утверждена самим Комитетом с учетом данных обстоятельств.

На основании изложенного, указанная в пункте 2.1 проекта договора выкупная стоимость участка была рассчитана Обществом следующим образом:

145 596 359,04 руб. (кадастровая стоимость участка) * 0,25 (понижающий коэффициент) = 36 399 089,8 руб. (выкупная стоимость).

Комитет в своих возражениях оспаривает обоснованность применения при определении выкупной цены корректирующего коэффициента 0,25% в связи с неподтверждением фактического использования не менее 70% площади участка в целях размещения промышленных объектов, а также отсутствием в материалах дела инвентаризационной ведомости участка, подготовленной СПб ГУП "ГУИОН".

Между тем, судом установлено, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе, полученном Комитетом 04.12.2015, подтверждение фактического использования земельного участка для применения корректирующего коэффициента 0,25% не требовалось, поскольку действовал Закон Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" в редакции, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 21.05.2015 N 279-44 "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге", действовавшей до 10.12.2015, в связи с чем цена участка должна была быть определена в соответствии с положениями статьи 1-1 Закона N 59-19 в редакции от 02.06.2015.

В свою очередь, положения пункта 7.1 статьи 1-2 Закона N 59-19 (введенной Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140), согласно которым при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них при условии, что под указанные цели фактически используется не менее семидесяти процентов площади земельных участков, вступили в силу 11.12.2015 (статья 2 Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140), то есть после реализации Обществом права на подачу заявления о выкупе земельного участка (04.12.2015).

Правоотношения по выкупу, право заявителя требовать заключения договора купли-продажи по общему правилу возникают в момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган, соответственно, выкупная цена земельного участка должна определяться в порядке, предусмотренном законодательством, действующим на дату обращения с заявлением о выкупе.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 14-КГ17-12.

Таким образом, законодательство Санкт-Петербурга, действовавшее на момент обращения Общества с заявлением о выкупе участка (04.12.2015), не предусматривало необходимости подтверждения фактического использования не менее 70% площади участка для целей промышленности как условие применения корректирующего коэффициента 0,25%.

В связи с этим, определение Обществом выкупной цены участка с применением корректирующего коэффициента 0,25 в размере 36 399 089 руб. 76 коп. (пункт 2.1 проекта договора) является обоснованным.

Более того, фактическое использование всей площади участка в соответствии с видом разрешенного использования (для размещения промышленных объектов) подтверждается представленными в материалы дела актом проверки фактического использования земельного участка от 26.06.2016, составленным самим Комитетом, заключениями специалистов и экспертов, а также заключением кадастрового инженера Шалаевой Ирины Николаевны. Доказательств обратного Комитетом не представлено.

Вопреки доводам Комитета, ведомость, подготовленная ГУП "ГУИОН", применительно к предмету настоящего спора не является единственным доказательством целевого использования земельного участка.

Доводы Комитета о том, что расположенные на земельном участке в числе прочих объектов недвижимости объекты незавершенного строительства препятствуют возможности применения для целей выкупа льготного коэффициента, правомерно отклонены судом.

При таких обстоятельствах суд верно посчитал необходимым урегулировать преддоговорный спор по цене выкупа участка, установив ее в предложенной Обществом редакции, а именно в размере 36 399 089 руб. 76 коп. (пункт 2.1 проекта договора).

Доводы Комитета о необоснованности рассмотрения в рамках одного дела наряду с требованием о признании незаконным решения органа государственной власти требования об урегулировании преддоговорного спора отклоняются, поскольку данные требования рассмотрены одновременно в связи с объединением дел.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2020 по делу N А56-89670/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова И.А. Тимухина