Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2021 г. N Ф07-10209/21 по делу N А56-85566/2019

13 сентября 2021 г.

Дело N А56-85566/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Карелинвестгрупп" Журавлевой В.Е. (доверенность от 01.05.2021), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" Бондаревой О.Н. (доверенность от 11.01.2021 N 2-21), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Бондаревой О.Н. (доверенность от 02.03.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021 по делу N А56-85566/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Карелинвестгрупп", адрес: 186141, Республика Карелия, Пряжинский р-н, с. Крошнозеро, Магистральная ул., д. 14, ОГРН 1131040000618, ИНН 1021506209 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга", адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение), об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора N 05/ЗД-05783 аренды земельного участка площадью 1633 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кронштадтская ул., уч. 1 (восточнее дома 9, лит. А, по Кронштадтской улице), с множественностью лиц со стороны арендатора, путем исключения пунктов 3.2 и 5.4 договора и принятия пунктов 3.1, 3.3, 3.4, 3.9 и 3.10 договора в редакции истца (с учетом частичного отказа от иска и уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет).

Решением от 27.11.2020 принят отказ Общества от иска в части требований об изменении преамбулы, пунктов 4.2-1, 4.3.6_2, 4.4 договора N 05/ЗД-05783; производство по делу в указанной части прекращено; урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка; пункты 3.2, 5.4 договора исключены, пункты 3.1, 3.4, 3.9 приняты в редакции суда, пункты 3.3, 3.10 - в редакции истца.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021 данное решение оставлено без изменения.

Учреждение в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, судами не учтено, что предложенная ответчиком редакция договора соответствует типовой форме договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, утвержденной распоряжением Комитета от 28.02.2018 N 15-р; исключение пункта 3.2 договора влечет освобождение истца от оплаты фактического пользования участком в период до заключения договора; указание в пункте 3.3 договора на урегулирование дополнительным соглашением порядка оплаты фактического землепользования до начала действия спорного договора может повлечь негативные последствия для арендодателя в виде невозможности урегулировать данный вопрос в связи с пропуском срока исковой давности; в пункте 3.4 договора расчет арендной платы произведен за период с начала фактического использования земельного участка с учетом выбывания отдельных объектов из собственности Общества; первый расчетный период должен исчисляться с момента начала фактического использования участка (пункт 3.9 договора); пункт 3.10 договора в редакции ответчика призван исключить дублирование арендатором оплаты одних и тех же периодов; пунктом 5.4 договора в редакции Учреждения предусмотрена допустимая и соразмерная мера ответственности арендатора за нарушение условий договора.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими имеющимся в деле доказательствам и нормам права.

В судебном заседании представитель Учреждения и Комитета (в одном лице) поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, с марта 2018 года Обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 78:15:0008217:3051 по адресу: Санкт-Петербург, Кронштадтская ул., д. 9, корп. 4, стр. 1.

Указанное здание находится на земельном участке площадью 1633 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:8, который Общество до июля 2018 года арендовало по договору от 21.10.2013 N 05/ЗКС-05445.

Поскольку запись в Едином государственном реестре недвижимости об обременении в пользу Общества была погашена 09.07.2018 в связи с истечением срока действия договора и выполнением его инвестиционных условий, Общество в августе 2018 года обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Общество, получив в феврале 2019 года проект договора аренды, подписало договор с протоколом разногласий и письмом от 27.03.2019 N 2 направило протокол разногласий в адрес Учреждения.

В связи с неурегулированием сторонами разногласий, возникших при заключении договора аренды, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

С учетом уточнения в ходе рассмотрения дела сторонами своих позиций неурегулированными остались разногласия по пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.9, 3.10, 5.4 договора.

Поскольку исходя из положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 ЗК РФ заключение договора аренды с собственником здания, помещений в здании является обязательным для уполномоченного органа в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, настоящий преддоговорный спор правомерно в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) был рассмотрен судами по существу.

Возражения относительно принятия судом пункта 3.1 в редакции истца по вопросу о моменте заключения договора Учреждением в кассационной жалобе не заявлены.

Пункты 3.2, 3.3, 3.4, 3.9 договора касаются возможности распространения условий договора на отношения сторон, возникшие с 09.07.2018, до заключения договора, и расчета арендной платы по договору за период, предшествующий его заключению.

Суды, исключая из договора пункт 3.2 о распространении условий договора на ранее возникшие отношения и определяя редакцию пунктов 3.3, 3.4 3.9 договора в части определения первого периода платежа, правомерно исходили из того, что в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на ранее возникшие между сторонами отношения является правом сторон, поэтому при отсутствии обоюдного волеизъявления условия договора не могут быть распространены на предыдущий период по требованию только одной стороны. При этом в силу принципа платности землепользования (статьи 1, 39.7, 65 ЗК РФ) невключение соответствующего условия в договор не влечет освобождения арендатора от обязанности оплатить фактическое землепользование за период, не урегулированный договором, а с учетом того, что вопрос об условиях оплаты фактического землепользования рассматривался в суде в рамках настоящего дела, Учреждение не утратило возможность предъявить соответствующие требования к Обществу.

Предложенная истцом и принятая судом редакция пункта 3.10 договора о порядке зачисления поступающих от арендатора платежей соответствует пункту 1 статьи 319.1 ГК РФ.

Пунктом 5.4 договора в редакции Учреждения была предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 80 процентов от квартальной арендной платы за нарушения условий договора, не указанных в пунктах 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.3-1. Поскольку законом за такие нарушения ответственность не установлена, а соглашение об установлении неустойки ни по размеру, ни по основаниям ее начисления сторонами не достигнуто, судебные инстанции правомерно в соответствии со статьями 330, 331 ГК РФ пришли к выводу об исключении пункта 5.4 из договора. При этом арендодатель не лишен права в случае, если арендатором будут допущены нарушения договора, за которые договором не предусмотрена ответственность, воспользоваться соответствующими способами защиты, в частности потребовать возмещения убытков.

При таком положении выводы судов по существу спора являются правильными.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021 по делу N А56-85566/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Г.М. Рудницкий