Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 г. N 13АП-2637/21 по делу N А56-85566/2019

г. Санкт-Петербург

28 апреля 2021 г.

Дело N А56-85566/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания советником заместителя председателя суда Нетрусовой Е.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Карелинвестгрупп" представителя Журавлевой В.Е. (доверенность от 30.04.2020),

рассмотрев 20.04.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2020 по делу N А56-85566/2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Карелинвестгрупп", адрес: 186141, Республика Карелия, Пряжинский р-н, с. Крошнозеро, Магистральная ул., д. 14, ОГРН 1131040000618, ИНН 1021506209 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга", адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение), об урегулировании преддоговорного спора, а именно разногласий, возникших при заключении договора N 05/ЗД-05783 аренды земельного участка площадью 1633 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кронштадтская ул., уч. 1 (восточнее д. 9, лит. А по Кронштадтской ул.) с множественностью лиц со стороны арендатора.

В своем окончательно уточненном исковом заявлении Общество просило исключить пункты 3.2 и 5.4 договора и определить условия пунктов 3.1, 3.3, 3.4, 3.9 и 3.10 договора в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора: "настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации после подписания и согласования сторонами всех его условий и действует по 08.07.2067";

- пункт 3.3 договора: "арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.1, а арендная плата, подлежащая уплате за период со дня начала фактического землепользования до дня вступления в силу настоящего договора, а также порядок ее уплаты устанавливаются дополнительными соглашениями к настоящему договору";

- пункт 3.4 договора: "арендная плата за пользование участком устанавливается в рублях. Величина арендной платы за пользование частью участка при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.24,

- за период с 09.07.2018 по 25.11.2018 составляет 132 768 руб. 60 коп.

- за период с 26.11.2018 по 17.02.2019 составляет 75 328 руб. 59 коп.

- за период с 18.02.2019 по 10.11.2019 составляет 220 678 руб. 39 коп.

- за период с 11.11.2019 по 25.12.2019 составляет 19 001 руб. 61 коп.

- за период с 26.12.2019 по 31.12.2019 составляет 1 860 руб. 84 коп.

Плата за аренду части участка в квартал (Акварт) при условии, что Кд равен 1.24, с 01.01.2020 составляет 33 638 руб. 88 коп.

Плата за аренду части участка в год (Агод) при условии, что Кд равен 1.24, с 01.01.2020 составляет 134 555 руб. 52 коп.

С 01.07.2018 величина Кд составляет 1,24.

Величина квартальной арендной платы устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении) и исчисляется как произведение общего солидарного размера арендного обязательства в рублях согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории и доли каждого отдельного арендатора в общем объеме арендного обязательства.

В десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости инвентаризации участка, подготовленной Санкт-Петербургским унитарным государственным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН), арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью (при условии соблюдения требований абзаца второго пункта 1.3 договора).

Согласно пункту 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации положения пункта 11 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", статьям 321 и 322 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что размер обязательства по договору для каждого отдельного арендатора по нему определяется как произведение доли отдельного арендатора (в натуральных единицах) на общий совокупный объем арендного обязательства по договору в целом в рублях, исчисленного в соответствии с ведомостью инвентаризации, выполненной ГУП "ГУИОН". При этом расчет доли для каждого отдельного арендатора по договору определяется как частное от деления площади помещений, принадлежащих отдельного арендатору как правообладателю, на общую площадь помещений в здании без учета помещений общего пользования";

- пункт 3.9 договора: "арендная плата за первый платежный период в размере 28 532 руб. 96 коп. вносится в течение 20 дней с момента начала действия договора, указанного в пункте 3.1. При этом платежный период устанавливается равным календарному кварталу";

- пункт 3.10 договора: "денежные средства, уплаченные арендатором в качестве арендной платы по договору, засчитываются в погашение обязательства по оплате арендной платы строго в соответствии с назначением платежа, указанным арендатором в платежном документе".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет).

Решением от 27.11.2020 суд первой инстанции принял отказ Общества от иска в части требований об изменении преамбулы, подпунктов и пунктов 4.2-1, 4.3.6_2, 4.4 договора N 05/ЗД-05783, производство по делу в указанной части прекратил и урегулировал возникшие между сторонами разногласия, следующим образом:

- пункт 3.1 договора: "настоящий договор действует по 08.07.2067 и вступает в силу для его сторон с момента вступления в законную силу решения суда, при этом для третьих лиц он считается заключенным с момента его государственной регистрации";

- пункт 3.2 договора исключить;

- пункт 3.3 договора: "арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.1. Арендная плата, подлежащая уплате за период со дня начала фактического землепользования до дня вступления в силу настоящего договора, и порядок ее уплаты устанавливаются дополнительными соглашениями к настоящему договору";

- пункт 3.4 договора: "арендная плата за пользование участком устанавливается в рублях. С IV квартала 2020 года величина годовой арендной платы (Агод) за пользование участком при условии, что Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 108 512 руб. 52 коп.

Плата за аренду участка в квартал (Акварт) при условии, что Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 27 128 руб. 13 коп.

С 01.01.2020 величина Кд составляет 1.24.

Величина квартальной арендной платы устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения).

В десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации участка, подготовленной Санкт-Петербургским ГУП "ГУИОН", арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка (при условии соблюдения требования абзаца второго пункта 1.3 договора) и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы";

- пункт 3.9 договора: "арендная плата за первый платежный период в размере 27 128 руб. 13 коп. вносится в течение 20 дней с момента вступления в законную силу решения суда. При этом первый платежный период признается равным 3 месяцам";

- пункт 3.10 договора: "денежные средства, уплаченные арендатором в качестве арендной платы по договору, засчитываются в погашение обязательства по оплате арендной платы в соответствии с назначением платежа, указанным арендатором в платежном документе";

- пункт 5.4 договора исключить.

Не согласившись с названным судебным актом, Учреждение обжаловало его в апелляционный суд. В своей жалобе оно просило отменить обжалуемый судебный акт и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, предложенная им редакция спорного договора соответствует форме договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, утвержденной распоряжением Комитета от 28.02.2018 N 15-р, и является типовой; на таких условиях Комитет заключает все аналогичные сделки по предоставлению земельных участков в случае множественности арендаторов, пользующихся объектом недвижимости; суд первой инстанции необоснованно исключил пункт 3.2 договора, поскольку его отсутствие в договоре влечет в качестве последствия освобождение Общества от оплаты фактического пользования земельным участком, которое имело место в период до заключения договора, между тем любое землепользование в силу статьи 65 ЗК РФ является платным; указание в пункте 3.3 договора на урегулирование дополнительным соглашением порядка уплаты арендной платы за фактическое землепользование до начала действия спорного договора может повлечь негативные последствия для арендодателя; предложенная Учреждением редакция пункта 3.4 договора была обусловлена выбытием отдельных объектов из собственности Общества; что касается утвержденной судом первой инстанции редакции пункта 3.9 договора, то, по мнению подателя жалобы, она также не соответствует действующему законодательству, поскольку первый расчетный период должен исчисляться с момента начала фактического использования участка; относительно пункта 3.10 договора податель жалобы отметил, что его редакция была призвана исключить дублирование арендатором оплаты одних и тех же периодов, а потому никак не нарушала его права; по мнению подателя жалобы, редакция пункта 5.4 договора содержала допустимую меру ответственности специально на случай нарушения арендатором условий договора, допущенного в ходе его исполнения.

В отзыве на жалобу Общество просило оставить обжалуемый судебный акт в силе, считая его законным и обоснованным, а также указало, что в своей жалобе Учреждение не привело норм действующего законодательства, которым бы противоречили условия, включенные судом первой инстанции в окончательную редакцию заключаемого сторонами договора; также Общество отметило, что ни один из нормативных правовых актов Санкт-Петербурга не содержит порядка распределения общей величины арендного обязательства на каждого из соарендаторов; в соответствии с прямым указанием закона размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должен быть в любом случае соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим их правообладателям; исключение пункта 3.2 договора вопреки доводам подателя жалобы вовсе не означает освобождение Общества от внесения платы за фактическое землепользование, предшествующее заключению спорного договора, о чем свидетельствует утвержденная судом первой инстанции редакция пункта 3.3 договора; в целом доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель Общества поддержал ранее занятую позицию по данному спору.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, что однако не может являться препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие ввиду надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу с марта 2018 года на праве собственности принадлежат 7 нежилых помещений площадью 346,5 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:3052, площадью 3,1 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:3055, площадью 3,9 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:3056, площадью 2,9 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:3065, площадью 10,4 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:3071, площадью 132,6 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:3076, площадью 474,7 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:3080, расположенных в здании с кадастровым номером 78:15:0008217:3051 по адресу: Санкт-Петербург, Кронштадтская ул., д. 9, корп. 4, стр. 1, пом. 1-Н, 2-Н, 6-Н, 7-Н, 16-Н, 24-Н, с 30-Н по 33-Н, что подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 16.03.2018.

При этом указанное здание согласно еще одной представленной в дело выписке из ЕГРН от 11.09.2018 N 78/001/013/2018-104929 находится на земельном участке площадью 1633 кв. м с кадастровым номером 78:15:0008217:8, которое Общество до июля 2018 года арендовало на инвестиционных условиях по договору от 21.10.2013 N 05/ЗКС-05445.

Поскольку 09.07.2018, как следует из уведомления регистрирующего органа за N 78/079/011/2018-181, запись об аренде участка в пользу Общества была погашена в ЕГРН в связи с истечением срока действия упомянутого договора и выполнением его инвестиционных условий, Общество в августе 2018 года обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду участка на основании подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Письмами от 21.09.2018 N 61938-32/18 и от 19.10.2018 N 70327-32/18 Учреждение уведомило Общество о том, что от имени Комитета им был подготовлен запрос на получение справок о размере доли земельного участка, за пользование которой заявитель должен вносить плату с учетом находящихся в его собственности помещений в здании, расположенном в границах названного участка, а также указало, что в случае непредставления арендатором ведомостей инвентаризации территории испрашиваемого участка соразмерно доли в здании, принадлежащей заявителю, арендная плата за участок будет рассчитываться с применением кода функционального использования территории (Кн) - 18.0, то есть без каких-либо понижающих корректирующих коэффициентов или базовых ставок для особых (льготных) видов деятельности.

Впоследствии Учреждение в письме от 26.11.2018 N 80652-32/18 в адрес Общества указало, что согласно полученным от ГУП ГУИОН справкам от 26.10.2018 размер доли участка, приходящейся на заявителя с учетом площади принадлежащих ему помещений в здании, находящемся на данном участке, в общей сложности составляет 610/1633.

В письме от 05.12.2018 N 83764-32/18 Учреждение сообщило Обществу о том, что проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатор подготовлен и после прохождения юридической проверки будет направлен в управление по работе с заявителями для подписания арендатором.

Поскольку Общество, получив в феврале 2019 года проект упомянутого договора, не согласилось с редакцией его отдельных пунктов, оно подписало данный договор с протоколом разногласий и 01.04.2019 направило их в адрес Учреждения.

Ввиду того, что по истечении тридцатидневного срока какого-либо извещения от ответчика о принятии договора в предложенной Обществом редакции либо об отклонении протокола разногласий в адрес Общества так и не поступило, последнее передало возникшие при заключении договора разногласия в отношении пунктов 3.1-3.4, 3.9, 3.10, 5.4 на рассмотрение арбитражного суда.

Рассмотрев преддоговорный спор, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Относительно предложенных сторонами редакций пункта 3.1 договора, условиями которого определяется момент вступления договора в силу, суд первой инстанции со ссылкой на разъяснения, приведенные в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", правильно указал, что при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, последний считается заключенным на определенных судом условиях с момента вступления в законную силу такого решения суда.

Что касается пункта 3.2 договора, то суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений, принял во внимание возражения арендатора против распространения условий заключаемого договора аренды на предыдущий период, в связи с чем исключил его из договора, как просил того истец, верно посчитав при этом, что само по себе отсутствие в договоре положения о распространении его условий на отношения сторон, предшествующие его заключению (до 09.07.2018 включительно), еще не освобождает Общество от обязанности внесения платы за имевшее место в спорный период землепользование, а потому не препятствует Учреждению взыскать с Общества плату за указанное фактическое пользование спорным участком.

В связи с этим у суда первой инстанции объективно не имелось оснований для установления пункта 3.3 договора в предложенной ответчиком редакции, который согласно представленному Учреждением проекту отсылал к пункту 3.2 применительно к определению момента, с которого должна, по его мнению, начисляться арендная плата за участок.

Определяя условия договора в части пункта 3.4, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что при первоначальном расчете суммы арендной платы Учреждение использовало Кн, равный 18.0, тогда как истцом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу была представлена актуальная ведомость инвентаризации спорного участка по функциональному использованию его территории, подготовленная ГУП ГУИОН по состоянию на 30.03.2020, согласно которой Общество использует участок под складскую деятельность, а также общественное питание, что подлежит учету при расчете арендной платы, подлежащей внесению за пользование спорным участком, в соответствии Положением о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

При этом поскольку пункты 3.2 и 3.3 были приняты в редакции Общества, то есть без указания на распространение условий договора на предшествующие его заключению отношения сторон по фактическому землепользованию, суд первой инстанции закономерно исключил из пункта 3.4 указание на размер арендной платы за предыдущие периоды, имевшие место до заключения настоящего договора.

По тем же причинам судом первой инстанции из пункта 3.9 договора была исключена и ссылка на момент, с которого подлежит внесению арендная плата за первый платежный период.

Что касается последнего из спорных пунктов договора под номером 5.4, то, как верно сослался суд первой инстанции, в пункте 11 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" прямо указано на то, что в случае если согласие обеих сторон об установлении неустойки не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этому условию наряду с другими разногласиями на разрешение суда была согласована сторонами; решение в указанной части может вынесено арбитражным судом лишь тогда, когда обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру.

Из материалов дела усматривается, что Общество возражало не только по поводу размера штрафа, который Учреждение предлагало включить в договор, но также и в целом против установления самой неустойки за нарушение неконкретизированного обязательства. При этом то обстоятельство, что упомянутые разъяснения даны высшей инстанцией применительно к договорам на участие в строительстве, в рассматриваемой ситуации, по мнению апелляционного суда, не имеет значения с учетом закрепленного в Гражданском кодексе РФ общего принципа свободы договора, означающего в данном случае, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон.

Поскольку большая часть доводов жалобы фактически сводится лишь к несогласию Учреждения с исключением из спорного договора указания на распространение его условий на предшествующие заключению такого договора отношения, апелляционный суд с учетом того, что принятое судом первой инстанции решение содержит подробное обоснование принятой редакции по каждому из пунктов, по которым у сторон имелись разногласия, а также недоказанности Учреждением, какие именно права и законные интересы арендодателя могут быть нарушены в результате невключения в договор спорного условия и каким положениям действующего законодательства оно противоречит, полагает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется. При сохранении за Учреждением права на обращение за судебной защитой невключение названного условия не свидетельствует о несоответствии заключаемого договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ), в частности, о платности землепользования.

При таких обстоятельствах решение не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2020 по делу N А56-85566/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова С.М. Кротов