Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 октября 2021 г. N Ф07-13146/21 по делу N А56-23139/2020

06 октября 2021 г.

Дело N А56-23139/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Потенциал-Инвест" Овчинникова Г.А. (доверенность от 20.12.2019); от правительства Санкт-Петербурга и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенности от 11.01.2021),

рассмотрев 05.10.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Потенциал-Инвест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021 по делу N А56-23139/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Потенциал-Инвест", адрес: 196128, Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 9, корп. 1, лит. А, пом. 37Н, ОГРН 1067847209693, ИНН 7810051366 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании правительства Санкт-Петербурга (далее - Правительство) и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) заключить с Обществом договор аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская ул., участок 1 (севернее д. 7, лит. А по Варшавской ул.), площадью 6 440 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007541:45 для завершения строительства объекта незавершенного строительства на предлагаемых условиях.

Определением от 23.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга, в качестве соответчика - Комитет.

Решением от 27.12.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.06.2021, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить. Заявитель считает, что судами не применены нормы материального права, подлежащие применению. Податель жалобы полагает, что спор в рамках настоящего дела должен относиться к категории имущественных и подлежит рассмотрению в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Правительства и Комитета возразил против ее удовлетворения.

Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество является собственником объекта незавершенного строительства (степень готовности - 10%) по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 5, корп. 1, лит. А, с кадастровым номером 78:14:0007514:4246, расположенного на земельном участке площадью 6 440 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская ул., участок 1 (севернее д. 7, лит. А по Варшавской ул.), с кадастровым номером 78:14:0007541:45.

Комитет и Общество заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 24.02.2011 N 00/ЗК-04154(12). Указанный договор аренды расторгнут по соглашению сторон, государственная регистрация прекращения договора осуществлена 06.05.2019.

В целях завершения строительства объекта 06.10.2017 Общество обратилось в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга с заявлением о заключении договора аренды участка на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Общество 27.12.2019 направило Правительству заявление (оферту) о заключении с ним договора аренды участка с установлением размера арендной платы, определенного в отчете общества с ограниченной ответственностью "Государственные ценные бумаги" от 24.12.2019 N 10987, на условиях приложенного проекта договора.

Ссылаясь на то, что ответ на оферту от Правительства не получен, разногласия по условиям договора Обществу не направлены, Общество обратилось в суд с соответствующими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, указали на то, что требования Общества являются преждевременными и им избран ненадлежащий способ судебной защиты.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспариваемых прав.

В силу положений статьи 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с этим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Как следует из пункта 2 указанной статьи, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 4 этой же статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующему с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Из материалов дела следует, что Правительство и Комитет не оспаривают право Общества как собственника объекта незавершенного строительства на заключение однократно договора аренды для завершения строительства без торгов, однако Общество не согласно с инвестиционными условиями.

Принимая во внимание изложенное, выводы судов о том, что требования Общества являются преждевременными и им избран ненадлежащий способ судебной защиты, ошибочны.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать и оценить имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела доказательства, принять законный и обоснованный судебный акт, разрешить вопрос о распределении государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021 по делу N А56-23139/2020 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий А.В. Кадулин Е.В. Чуватина