Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июня 2022 г. N Ф07-6236/22 по делу N А66-14373/2020

17 июня 2022 г.

Дело N А66-14373/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 08.06.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авангард-А" на Арбитражного суда Тверской области от 02.11.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 по делу N А66-14373/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью фирма "Авангард-А", адрес: 170002, г. Тверь, пр. Чайковского, д. 98, ОГРН 1026900562270, ИНН 6905003231 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, адрес: 170034, г. Тверь, ул. Ерофеева, д. 5, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057 (далее - Департамент), о признании недействительным (ничтожным) пункта 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2018 N 12 и графика (приложение 2 к договору) в части превышения стоимости продажи помещения 9 939 384 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Смирнов Александр Геннадьевич.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 02.11.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 02.11.2021 и постановление от 03.02.2022, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что установленная в пункте 1.2 договора цена продажи помещения, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 28.04.2018 N 84/04-018, не отражает рыночную стоимость этого объекта, полагает, что названное условие договора не соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Суды, по мнению подателя жалобы, не учли правовые позиции, изложенные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92).

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, считаются извещенными в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Департамент (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 08.05.2018 N 12 (далее - Договор), в соответствии с которым которого продавец продал, а покупатель принял в собственность на условиях, изложенных в Договоре, нежилое помещение общей площадью 266,7 кв.м, с кадастровым номером 69:40:0400100:3193, находящееся по адресу: г. Тверь, пр. Чайковского, д. 98 (далее - Помещение).

Договор заключен сторонами в порядке реализации Обществом как арендатором Помещения преимущественного права на его приобретение в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Государственная регистрация права собственности Общества на Помещение произведена 27.06.2018.

В пункте 1.2 Договора сторонами согласована цена продажи Помещения в сумме 16 345 994 руб. 07 коп. В названном пункте также указано, что цена продажи помещения определена на основании отчета N 84/04-18 об оценке рыночной стоимости, составленного индивидуальным предпринимателем Смирновым А.Г.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора оплата цены нежилого помещения производится Покупателем в бюджет города в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания договора в соответствии с графиком, прилагаемым к договору (приложение 2), но не позднее последнего календарного дня месяца. На сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере, равном 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В приложении 2 к Договору содержится подписанный сторонами график платежей.

После заключения Договора Общество заказало проведение экспертизы отчета N 84/04-18 об оценке рыночной стоимости, составленного индивидуальным предпринимателем Смирновым А.Г.

В дальнейшем по заданию Общества и на основании договора от 10.06.2020 на оказание услуг по оценке оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Капитал Оценка" подготовлен отчет N 441/2020 об определении рыночной стоимости Помещения, в котором приведены данные о рыночной стоимости Помещения по состоянию на 21.03.2018 - 9 968 000 руб.

Общество, ссылаясь на то, что указанная в пункте 1.2 Договора цена продажи помещения не соответствует рыночной стоимости этого имущества, что отчет об оценке N 84/04-18, выполненный предпринимателем Смирновым А.Г., не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о признании пункта 1.2 Договора и графика (приложение 2 к Договору) недействительными (ничтожными) в части превышения цены продажи Помещения, превышающей 9 939 384 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили наличия правовых оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как установили суды, Договор был заключен в порядке реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого Помещения, предусмотренного Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ такой порядок предполагает отчуждение арендуемого имущества по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В данном случае материалами дела подтверждается, что указанная в пункте 1.2 Договора цена продажи Помещения определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости.

Частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, устанавливающей порядок реализации арендатором преимущественного права на приобретение имущества, предусмотрено право такого лица обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

По смыслу статей 12 и 13 Закона N 135-ФЗ спор о достоверности величины рыночной стоимости имущества установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, течение установленного той же статьей 30-дневного срока для заключения договора купли-продажи приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Общество при заключении Договора возражений относительно условия о цене продажи Помещения не заявляло, своим правом на оспаривание достоверности величины, определенной в отчете N 441/2020, предусмотренным частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, до заключения Договора не воспользовалось.

Требования Общества, мотивированные несогласием с величиной рыночной стоимости Помещения указанной в Договоре, заявленные после заключения Договора, фактически направлены на изменение условий совершенной сторонами сделки.

При таком положении суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

При рассмотрении дела суды установили все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 02.11.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 по делу N А66-14373/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Авангард-А" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина А.В. Кадулин И.В. Сергеева