Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2022 г. N 14АП-11680/21 по делу N А66-14373/2020

г. Вологда

03 февраля 2022 г.

Дело N А66-14373/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 03 февраля 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Колтаковой Н.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью фирмы "Авангард-А" представителя Свидлер Ю.С. по доверенности от 16.10.2020, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителя Салтыковой А.И. по доверенности от 26.05.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирмы "Авангард-А" на решение Арбитражного суда Тверской области от 02 ноября 2021 года по делу N А66-14373/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Авангард-А" (адрес: 170002, г. Тверь, просп. Чайковского, д. 98, ОГРН 1026900562270, ИНН 6905003231; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (адрес: 170034, г. Тверь, ул. Ерофеева, д. 5, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057; далее - Департамент) о признании недействительным (ничтожным) пункта 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2018 N 12 и графика (приложение 2 к договору) в части превышения стоимости продажи помещения 9 939 384 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Смирнов Александр Геннадьевич.

Решением суда от 02 ноября 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, удовлетворить заявленные требования. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что цена выкупа муниципального имущества определяется императивной нормой и должна быть установлена на основании закона об оценочной деятельности, отчет от 28.04.2018 N 84/04-18 выполнен с нарушением указанного закона, соответственно, условие договора, предусматривающее величину выкупной стоимости нежилого помещения, на основании такого отчета, является недействительным (ничтожным). Апеллянт полагает, что в нарушение норм процессуального права судом фактически проигнорированы исковые требования Общества и по существу не рассмотрены, доказательства, представленные в материалы дела, судом не оценены.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы в полном объеме, заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Представитель Департамента в судебном заседании требования апеллянта отклонил по мотивам, изложенным в отзыве, возражал относительно удовлетворения ходатайства о назначении по делу экспертизы.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) без участия третьего лица.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, Обществом (Арендатором) и Департаментом (Арендодателем) заключен договор аренды нежилого имущества от 09.02.2001 N 90, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тверь, пр-т Чайковского, д. 98, для размещения парикмахерской, общей площадью 266,7 кв. м.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Обществом (Покупатель) и Департаментом (Продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 08.05.2018 N 12, по условиям которого Продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, в собственность нежилое помещение, общей площадью 266,7 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0400100:3193, находящееся по адресу: г. Тверь, пр-т Чайковского, д. 98 (пункт 1.1). Государственная регистрация права собственности Общества на переданное по договору нежилое помещение произведена в установленном порядке 27.06.2018.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи стоимость нежилого помещения определена на основании отчета N 84/04-18 об оценке рыночной стоимости, подготовленного независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Смирновым А.Г., и по состоянию на 21.03.2018 составила 16 345 994 руб. 07 коп.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что оплата цены нежилого помещения производится Покупателем в бюджет города в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания договора в соответствии с графиком, прилагаемым к договору (приложение 2), но не позднее последнего календарного дня месяца. На сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере, равном 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В приложении 2 к договору содержится подписанный сторонами график платежей, предусматривающий внесение Покупателем выкупной стоимости имущества в сумме 16 345 994 руб. 07 коп. и 1 004 029 руб. 93 коп. процентов.

В обоснование иска Общество указывает, что согласно экспертному заключению N 001/2020/Тверь эксперта Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Долговой Г.А. отчет об оценке N 84/04-18, подготовленный оценщиком Смирновым А.Г., не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, СПОД, заданию на оценку, поскольку допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В соответствии с отчетом об оценке N 441/2020, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Капитал Оценка" Болюбаш Дмитрием Владимировичем, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 69:40:0400100:3193, площадью 266,7 кв. м, по состоянию на 21.03.2018 составляет 11 761 758 руб. с НДС и 9 967 591 руб. без НДС.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, Общество обратилось в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) пункта 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2018 N 12 и графика (приложение 2 к договору) в части превышения стоимости продажи помещения 9 939 384 руб.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, признал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Апелляционный суд, проверив доводы апеллянта, не находит оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В пункте 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из приведенных разъяснений следует, что оспаривание согласованной сторонами стоимости имущества после заключения договора по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

В рассматриваемом случае стоимость приобретенного Обществом нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества определена пунктом 1.2 договора купли-продажи от 08.05.2018 N 12. Данный договор подписан Обществом без каких-либо разногласий относительно цены выкупаемого помещения. Переход права собственности на нежилое помещение зарегистрирован в установленном порядке, договор исполняется сторонами.

Своим право оспорить предлагаемую стоимость нежилого помещения перед заключением договора в порядке, предусмотренном статьями 445-446 ГК РФ, Общество не воспользовалось.

Как верно указал суд, в материалы дела не представлено доказательств того, что до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 08.05.2018 N 12 истцом оспаривалась в установленном порядке достоверность величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности, определенной независимым оценщиком Смирновым А.Г. (отчет N 84/04-18).

При таких обстоятельства, суд первой инстанции, учитывая, что оспариваемый договор исполняется сторонами, переход права собственности на нежилое помещение зарегистрирован в установленном порядке, пришел к правомерному выводу об отсутствии совокупности условий для признания пункта 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2018 N 12 и графика (приложение 2 к договору) в части превышения стоимости продажи помещения 9 939 384 руб., недействительными и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Вопреки доводам апеллянта, при принятии решения судом учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Выводы суда согласуются с судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2017 N 310-ЭС17-753, от 27.10.2014 N 310-ЭС14-3610).

Довод Общества о том, что судом не дана оценка представленным Обществом экспертному заключению N 001/2020/Тверь, отчету об оценке N 441/2020, и что суд неправомерно отказал в назначении судебной экспертизы, отклоняются апелляционным судом.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в силу статьи 82 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу; удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Поскольку договор заключен, исполняется сторонами по согласованной цене, что исключает возможность ее оспаривания, у суда отсутствовала необходимость оценки представленных истцом в опровержение цены доказательств, а также совершения других процессуальных действий, в частности назначения экспертизы, направленных на установление стоимости недвижимого имущества, переданного Обществу по договору купли-продажи.

С учетом изложенного повторно заявленное истцом с апелляционной жалобой ходатайство о назначении судебной экспертизы отклонено апелляционным судом ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Доводы, приведенные апеллянтом в жалобе, не опровергают правильность выводов суда, основаны на иной правовой оценке истцом обстоятельств спора, что не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Ввиду изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Поскольку в удовлетворении ходатайства Общества о назначении по делу судебной экспертизы судом апелляционной инстанции отказано, денежные средства в размере 20 000 руб., перечисленные по платежным поручениям от 30.11.2021 N 214, от 20.12.2020 N 230 в счет оплаты экспертизы, подлежат возврату истцу с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 112, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 02 ноября 2021 года по делу N А66-14373/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирмы "Авангард-А" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью фирме "Авангард-А" (адрес: 170002, город Тверь, проспект Чайковского, дом 98, ОГРН 1026900562270, ИНН 6905003231) с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда 20 000 руб., перечисленных по платежным поручениям от 30.11.2021 N 214, от 20.12.2021 N 230 за проведение судебной экспертизы по делу N А66-14373/2020 по следующим реквизитам: ИНН получателя 6905003231, счет N 40702810763070100282, филиал Тверское отделение N 8607 ПАО Сбербанк г. Тверь, кор/счет 30101810700000000679, БИК 042809679, КПП 695001001.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева Н.А. Колтакова