Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 сентября 2022 г. N Ф07-12147/22 по делу N А56-88148/2021

27 сентября 2022 г.

Дело N А56-88148/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Эльбрус" Зверевой А.В. (доверенность от 06.08.2021), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Петрова А.Р. (доверенность от 10.01.2022), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" Петрова А.Р. (доверенность от 21.01.2022 N 60/22),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022 по делу N А56-88148/2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эльбрус", адрес: 192102, Санкт-Петербург, Бухарестская ул., д. 17, лит. А, кв. 68, ОГРН 1027807970717, ИНН 7816127396 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга", адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение), о признании недействительным изложенного в уведомлении от 26.08.2021 N 04-28-15360/21-0-0 одностороннего отказа от договора от 21.09.2006 N 21-ЗК02942 аренды земельного участка; применении последствий недействительности сделки в виде признания договора действующим на прежних условиях.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10/12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра).

Решением от 25.02.2022 требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022 данное решение оставлено без изменения.

Учреждение в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, у арендодателя имелись основания для внесудебного расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку Общество неоднократно нарушало требования пункта 4.3.21 договора.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильным вывод судов об отсутствии у арендодателя права на односторонний внесудебный отказ от договора, а также ссылаясь на отсутствие нарушений договора со стороны Общества.

В судебном заседании представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Учреждения поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 21.09.2006 N 21-ЗК02942 (в редакции дополнительного соглашения от 13.10.2010 N 1) аренды земельного участка Зоны 6 площадью 68 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007419:1023, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Турку, участок 23 (у дома 8, корпус 1, литера А), для использования под торговый павильон сроком по 10.09.2009.

Пунктом 4.3.21 (в редакции дополнительного соглашения от 22.05.2013 N 2) на арендатора возложена обязанность соблюдать на земельном участке установленные законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга правила промышленного производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготавливаемые на его основе.

Пунктом 6.4 договора (в редакции того же дополнительного соглашения) арендодателю предоставлено право в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его расторжение, в случае нарушения арендатором пункта 4.3.21 договора при наличии вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении (пункт 6.4.9).

Дополнительным соглашением от 13.10.2010 N 1 срок действия договора установлен по 22.11.2012, дополнительным соглашением от 22.05.2013 N 2 - по 20.04.2014, дополнительным соглашением от 09.04.2014 N 3 - до 08.04.2019.

Дополнительным соглашением от 20.10.2020 N 4 срок действия договора установлен до 20.10.2023.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 реализацию полномочий Комитета в области защиты имущественных прав Санкт-Петербурга, от имени арендодателя направило в адрес Общества уведомление от 26.08.2021 N 04-28-15360/21-0-0 об одностороннем отказе от исполнения договора на основании пункта 6.4.9 в связи с нарушением Обществом пункта 4.3.21 договора, ссылаясь на привлечение к административной ответственности собственника магазина, расположенного на участке, - предпринимателя Гусевой Галины Александровны - за нарушение правил реализации алкогольной продукции (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2020 по делу N А56-99322/2020), потребовало освободить земельный участок от любого размещенного на нем имущества.

Общество, полагая отказ Учреждения от договора неправомерным и нарушающим права арендатора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по общему правилу, договор может быть расторгнут по соглашению сторон; по требованию одной стороны договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что договор аренды заключен на срок более пяти лет, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор заключается на срок, определенный в договоре. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В данном случае первоначально договор от 21.09.2006 N 21-ЗК02942 был заключен на срок по 10.09.2009, то есть на срок менее пяти лет. Дополнительным соглашением от 13.10.2010 N 1 срок действия договора установлен по 22.11.2012. По окончании этого срока договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считался возобновленным на неопределенный срок. В дальнейшем дополнительным соглашением от 22.05.2013 N 2 срок договора установлен до 20.04.2014, дополнительным соглашением от 09.04.2014 N 3 - до 08.04.2019. Дополнительным соглашением от 20.10.2020 N 4 срок действия договора установлен до 20.10.2023, то есть три года.

Таким образом, ни условиями договора в первоначальной редакции, ни последующими дополнительными соглашениями не был определен срок действия договора продолжительностью более пяти лет, а фактическое действие договора в течение какого-то периода времени не означает заключение договора на этот срок.

При таких обстоятельствах у судов не имелось оснований считать, что договор заключен на срок более пяти лет, и применять к отношениям сторон пункт 9 статьи 22 ЗК РФ.

С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, поскольку при их принятии суды неправильно применили нормы материального права.

Поскольку суды не исследовали обстоятельства, послужившие основанием для направления Учреждением уведомления об одностороннем отказе от договора, и не проверяли правомерность оспариваемого отказа на предмет наличия предусмотренных договором оснований, дело следует направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022 по делу N А56-88148/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина