Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 октября 2022 г. N Ф07-14226/22 по делу N А42-6462/2020

11 октября 2022 г.

Дело N А42-6462/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев 11.10.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелии на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022 по делу N А42-6462/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бимс", адрес: 183038, г. Мурманск, Спортивная ул., д. 16, ОГРН 1025100865756, ИНН5193101273 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия, адрес: 183038, г. Мурманск, Пушкинская ул., д. 12, ОГРН 1105190003049, ИНН 5190915348 (далее - Управление), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, обязании Управление заключить с Обществом договор аренды от 20.12.2019 N 544, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1: "Срок аренды Участка устанавливается 49 (Сорок девять) лет с 09 июля 2019 года";

Пункт 2.2: "Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации. Условия настоящего Договора распространяются на отношения, возникшие с 09 июля 2019 года";

Пункт 4.1: "Стоимость арендной платы рассчитывается для Арендатора как соотношение принадлежащего ООО "БИМС" на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 51:20:0000000:10086 площадью 259,9 кв. м к общей площади объектов недвижимости, расположенных на Участке на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 с 09.07.2019 года, и составляет 52 909 (пятьдесят две тысячи девятьсот девять) рублей 92 копейки в год";

Пункт 4.3: "Арендная плата начисляется с 09 июля 2019 года. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является ее своевременное и полное зачисление на вышеуказанный счет федерального бюджета";

Пункт 4.4: "Размер арендной платы изменяется ежегодно в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Арендная плата может быть пересмотрена в связи с изменением кадастровой (рыночной) стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции не применяется";

Пункт 6.2: "За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает пени из расчета размера процентов, установленных ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются на счет, указанный п. 4.2 Договора".

Определением суда от 04.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Мурманский государственный технический университет" и Прокопенко Игорь Вячеславович.

Решением суда от 14.12.2021 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Управлением при заключении договора аренды земельного участка от 20.12.2019 N 544:

Пункт 4.4. договора принят в редакции Управления;

Пункты 2.1., 2.2., 4.1., 4.3. и 6.2. договора приняты в следующих редакциях:

Пункт 2.1.: "Срок аренды Участка устанавливается 49 (Сорок девять) лет и исчисляется с 18.06.2009.";

Пункт 2.2.: "Договор вступает в силу со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Мурманской области по делу N А42-6462/2020.";

Пункт 4.1.: "С момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Мурманской области по делу N А42-6462/2020 величина годовой арендной платы определяется на основании отчета от 15.11.2019 N 930/11-19 об оценке рыночной стоимости права аренды Участка в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и рассчитывается для Арендатора как соотношение принадлежащего арендатору на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 51:20:0000000:10086 площадью 259,9 кв. м к общей площади объектов недвижимости, расположенных на Участке, к рыночной стоимости права аренды Участка, и составляет 89 064 (восемьдесят девять тысяч шестьдесят четыре) рубля 30 копеек в год.";

Пункт 4.3.: "Арендная плата начисляется с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Мурманской области по делу N А42-6462/2020. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является ее своевременное и полное зачисление на счет указанный в пункте 4.2. договора.";

Пункт 6.2: "За нарушение срока внесения арендной платы по договору, Арендатор выплачивает санкции, предусмотренные действующим законодательством. Санкции перечисляются на счет указанный в пункте 4.2. договора.".

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.06.2022 решение суда от 14.12.2021 изменено; разногласия, возникшие при заключении спорного договора, урегулированы путем изложения спорных пунктов в следующей редакции:

Пункт 4.4. договора принять в редакции Управления.

Пункты 2.1., 2.2., 4.1., 4.3. и 6.2. договора принять в следующих редакциях:

Пункт 2.1.: "Срок аренды Участка устанавливается 49 (Сорок девять) лет и исчисляется с 09.07.2019.",

Пункт 2.2.: "Договор вступает в силу со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Мурманской области по делу N А42-6462/2020.",

Пункт 4.1.: "Величина годовой арендной платы за Участок определяется на основании отчета от 15.03.2021 N 030321-1Н об оценке рыночной стоимости права аренды Участка в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, и рассчитывается для Арендатора как соотношение принадлежащего арендатору на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 51:20:0000000:10086 площадью 259,9 кв. м к общей площади объектов недвижимости, расположенных на Участке, к рыночной стоимости права аренды Участка, и составляет 52 909 (пятьдесят две тысячи девятьсот девять) рублей 92 копейки в год.",

Пункт 4.3.: "Арендная плата начисляется с 09.07.2019.

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является ее своевременное и полное зачисление на счет указанный в пункте 4.2. договора.".

Пункт 6.2: "За нарушение срока внесения арендной платы по договору, Арендатор выплачивает санкции, предусмотренные действующим законодательством. Санкции перечисляются на счет указанный в пункте 4.2. договора.".

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит указанный судебный акт в части изложения пунктов 2.1 и 4.1 договора изменить, оставить названые пункты в редакции суда первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что редакция пункта 2.1, изложенная в решении суда первой инстанции, наиболее соответствует нормам материального права, поскольку землепользование в Российской Федерации является платным.

Податель жалобы указывает, что в отсутствие судебной экспертизы основания не доверять отчету от 15.11.2019 N 930/11-19, представленному Управлением и основания для его не принятия в целях определения размера арендной платы у суда апелляционной инстанции отсутствовали; суд апелляционной инстанции мог воспользоваться методикой расчета арендной платы указанной в этом отчете; методика расчета, представленная Обществом, по мнению Управления, нарушает порядок расчета и принципы определения арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.06.2011 в собственности Общества с 18.06.2009 находится нежилое помещение гаражей, пристроенных к дому N 16, площадью 259,9 кв. м с кадастровым номером 51:20:0000000:10086, расположенное на первом этаже здания по адресу: Мурманская обл., г. Мурманск, Спортивная ул.

Помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001154:92.

Общество 24.09.2018 обратилось в Управление с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, которое письмом от 24.10.2018 N М5097 отказало Обществу в предоставлении участка сославшись на то, что согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости в отношении испрашиваемого земельного участка не установлен вид разрешенного использования, а также участок не отнесен к определенной категории земель.

Общество, не согласившись с этим отказом, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления, изложенного в письме от 24.10.2018 N М5097 и обязании последнего заключить договор аренды испрашиваемого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Решением арбитражного суда принятым в рамках дела N А42-47/2019 признано незаконным и отменено упомянутое решение Управления; кроме того, на Управление возложена обязанность устранить нарушенные права и законные интересы Общества путем подготовки и направления в адрес последнего договора аренды спорного земельного участка, с множественностью лиц на стороне арендатора.

Во исполнение указанного решения суда Управление подготовило проект договора от 20.12.2019 N 544 и направило его на согласование Обществу, в котором пункты 2.1, 2.2, 4.1, 4.3, 4.4, 6.2 изложены в следующей редакции:

- пункт 2.1: "Срок аренды Участка устанавливается 49 (Сорок девять) лет с 18 июня 2009 года";

- пункт 2.2: "Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации. Условия настоящего Договора распространяются на отношения, возникшие с даты государственной регистрации права собственности Арендатора на объект недвижимости с кадастровым номером 51:20:0000000:10086";

- пункт 4.1: "На основании отчета от 15.11.2019 N 930/11-19 об оценке рыночной стоимости Участка (приложение N 2) с 18 июня 2009 года величина годовой арендной платы за Участок установлена в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, рассчитана для Арендатора как соотношение принадлежащего Арендатору на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 51:20:0000000:10086 к общей площади объектов недвижимости, расположенных на Участке, к рыночной стоимости Участка, и составляет 45 796 (сорок пять тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 32 копейки в год.

С 12.08.2017 на основании отчета от 15.11.2019 N 930/11-19 об оценке рыночной стоимости права аренды Участка величина годовой арендной платы за Участок установлена в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, рассчитана для Арендатора как соотношение принадлежащего Арендатору на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 51:20:0000000:10086 к общей площади объектов недвижимости, расположенных на Участке, к рыночной стоимости права аренды Участка, и составляет 76 872 (семьдесят шесть тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 53 копейки в год (приложение N 3)";

- пункт 4.3: "Арендная плата начисляется с 18 июня 2009 года.

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является ее своевременное и полное зачисление на вышеуказанный счет федерального бюджета.

Арендная плата за период с 18 июня 2009 года по 31 декабря 2019 года должна быть внесена Арендатором в месячный срок со дня государственной регистрации Договора";

- пункт 4.4: "Размер арендной платы изменяется ежегодно в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Арендная плата может быть пересмотрена в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции не применяется";

- пункт 6.2: "За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются на счет, указанный п. 4.2 Договора".

Общество направило в адрес Управления протокол разногласий от 20.02.2020, выразив в нем несогласие с редакцией спорных пунктов и предложило их следующую редакцию:

- пункт 2.1: "Срок аренды Участка устанавливается на 49 лет с 09.07.2019 по 08.07.2068 года.";

- пункт 2.2: "Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации. Условия настоящего Договора распространяются на отношения, возникшие с даты вступления решения Арбитражного суда Мурманской области в законную силу, т.е. с 09.07.2019 года.";

- пункт 4.1: "Стоимость арендной платы рассчитывается для Арендатора как соотношение принадлежащего ООО "БИМС" на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 51:20:0000000:10086 площадью 259,9 кв. м к общей площади объектов недвижимости, расположенных на Участке на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 с 09.07.2019 года, и составляет 67 468,66 (шестьдесят семь тысяч четыреста шестьдесят восемь) рублей 66 копеек в год;

- пункт 4.3: "Арендная плата начисляется с 09.07.2019 года. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является ее своевременное и полное зачисление на вышеуказанный счет федерального бюджета.";

- пункт 4.4: "Размер арендной платы изменяется ежегодно в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Арендная плата может быть пересмотрена в связи с изменением кадастровой (рыночной) стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции не применяется.";

- пункт 6.2: "За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает пени из расчета размера процентов установленных ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются на счет, указанный п. 4.2 Договора.".

Общество в иске ссылается на то, что в мае 2020 года получило от Управления протокол урегулирования разногласий от 18.03.2020 к протоколу разногласий от 20.02.2020, в котором последний изложил спорные пункты договора в своей прежней редакции.

Поскольку спорные пункты не были согласованы сторонами, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции принял пункты 4.4 и 2.1 договора в редакции Управления, остальные пункты изложил в собственной редакции, отличной от редакций сторон.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменил, изложив пункты 4.1, 4.3 в редакции Общества, а пункты 4.4 в редакции Управления.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права в пределах доводов жалобы, в части пунктов 2.1 и 4.1 договора, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 отмечено, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В силу положений пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и при заключении договоров аренды таких земельных участков определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, принятыми уполномоченными органами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы и Правила определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Возникшие между сторонами разногласия по пункту 4.1 договора касаются вопроса расчета арендной платы по договору на весь срок аренды.

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 с 09.07.2019 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 названных правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь приведенными нормами права, пришел к обоснованному выводу, что величина годовой арендной платы за участок подлежит определению на основании отчета от 15.03.2021 N 030321-1Н об оценке рыночной стоимости права аренды участка и составляет согласно расчету Общества - 52 909 руб. 92 коп. в год.

Поскольку условие об исчислении срока аренды ранее даты заключения договора аренды может быть включено в договор только по соглашению сторон, то суд апелляционной инстанции, утверждая пункт 2.1 в редакции предложенной Обществом, правомерно исходил из того, что последнее в предложенной редакции пункта 2.1 договора выразило согласие на исчисление срока аренды ранее даты заключения договора, но с более поздней даты, чем предлагает Управление.

У суда кассационной инстанции не имеется оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений и оценки представленных в материалы дела доказательств.

Приведенные Управлением в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда апелляционной инстанции, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были судом отклонены. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального права, а лишь указывают на несогласие с выводами.

При рассмотрении дела и вынесении судебного акта суд апелляционной инстанции установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, его выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022 по делу N А42-6462/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелии - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий А.В. Кадулин Е.В. Чуватина