Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 ноября 2022 г. N Ф07-16432/22 по делу N А56-123734/2019

30 ноября 2022 г.

Дело N А56-123734/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от открытого акционерного общества "Завод "Лентеплоприбор" - Рассказовой И.В. (доверенность от 25.02.2021), от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области - Войтко А.Н. (доверенность от 15.12.2021), от федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" - Творун К.И. (доверенность от 19.09.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Завод "Лентеплоприбор" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022 по делу N А56-123734/2019,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Завод "Лентеплоприбор", адрес: 194044, Санкт-Петербург, Зеленков пер., д. 7, лит. А, ОГРН 1027801567540, ИНН 7802058706, (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520 (далее - МТУ Росимущества), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Зеленков пер., д. 7А, лит. З, - помещения 12Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2159, помещения 7Н, 8Н, 10Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2179, помещения 3Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2174, помещения 11Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2158, помещения 16Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2163, помещения 13Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2160, помещения 4Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2176 (далее - Объекты), и принятии условий пунктом 1.2, 2.2, 3.1.2, 3.2.3, 4.1, 5.4 договора в редакции, предложенной Обществом, с определением цены выкупа на основании отчета независимого оценщика, привлеченного судом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, адрес: 109012, Москва, Никольский пер., д. 9, ОГРН 1087746829994, ИНН 5032034917 (далее - Агентство), и федеральное государственное унитарное предприятие "Дирекция по инвестиционной деятельности", адрес: 107113, Москва, Песочный пер., д. 2, ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971 (далее - Предприятие).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2022 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение от 04.04.2022 и постановление от 03.08.2022, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает необоснованным отказ в удовлетворении заявленных им требований по мотиву пропуска 30-дневного срока на передачу разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещений в порядке реализации арендатором преимущественного права на их приобретение в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); ссылается на то, что МТУ Росимущества на протяжении длительного периода нахождения спора на рассмотрении суда не заявляло о пропуске указанного срока, что сторонами велись переговоры о заключении мирового соглашения; полагает, что в такой ситуации, поведение МТУ Росимущества имеет признаки злоупотребления правом, с учетом также и того, что о пропуске названного срока ответчик заявил после того как истек срок действия договора аренды и Общество оказалось лишено возможности обратиться с заявлением о реализации преимущественного права покупки помещений на основании части 10.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.

Общество выражает несогласие с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии у истца права на урегулирование разногласий, возникших в 2019 году при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, вследствие истечения в 2021 году срока действия договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу Предприятие просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представители МТУ Росимущества и Предприятия возражали против ее удовлетворения.

Агентство извещено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 01.03.2016 N 89-р "О предоставлении государственной преференции ОАО "Завод Лентеплоприбор" (об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, Зеленков пер., дом 7а, лит. 3, И)" между Дирекцией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды от 10.03.2016 N 52/Д/АР (далее - Договор N 52/Д/АР), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование Объекты.

Распоряжениями Агентства от 19.07.2019 N 461-р, 462-р, 498-р, 499-р, 500-р, 501-р, 502-р приняты решения об условиях приватизации Объектов путем их продажи на аукционе с учетом реализации преимущественного права Общества как арендатора - субъекта малого предпринимательства на его приобретение.

Письмом от 07.08.2019 МТУ Росимущества направило в адрес Общества предложение о реализации преимущественного права арендатора - субъекта среднего предпринимательства на приобретение Объектов, а также соответствующий проект договора купли-продажи арендуемого имущества и заверенные копии решений об условиях приватизации.

В ответ на указанное предложение Общество направило в адрес МТУ Росимущества письмо от 03.09.2019 с приложением протокола разногласий от 03.09.2019 к договору купли-продажи по пунктам 1, 5, 2.1, 2.2, 3.1.2, 3.2.3, 4.1, 7.2, в том числе по цене продажи Объектов. Общество выразило несогласие со стоимостью Объектов, указанной в проекте, подготовленном МТУ Росимущества, указав в том числе на необходимость вычета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В письме от 08.10.2019 МТУ Росимущества указало на непредставление арендатором документов, подтверждающих стоимость выполненных им улучшений имущества, просило представить такие документы для их направления в Агентство для принятия решения по существу этого вопроса.

Общество, ссылаясь на возникновение между сторонами разногласий относительно условий договора купли-продажи Объектов при реализации арендатором преимущественного права их приобретения в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции посчитал, что Общество обратилось в суд с требованиями об урегулировании разногласий по договору купли-продажи по истечении 30-дневного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), о чем было заявлено МТУ Росимущества, и на этом основании отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд пришел к выводу, что в связи с истечением в марте 2021 года срока действия Договора N 52/Д/АР Общество утратило право на приобретение Объектов и в связи с этим не вправе требовать урегулирования разногласий по договору купли-продажи Объектов.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 3 указанной статьи правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 этой же нормы, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие предусмотренным названной статьей условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 178-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 названной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 9 той же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (подпункт 1); по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 названной статьи (подпункт 2); с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства (подпункт 3).

В тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений: о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Законом N 178-ФЗ; об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

При этом пунктом 10.1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, установленным пунктом 1 или 2 части 9 этой статьи, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 той же нормы решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 Закона N 159-ФЗ о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49), в случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела, в принятых Агентством решениях об условиях приватизации Объектов в числе таковых предусмотрена реализация Обществом как арендатором этого имущества преимущественного права на приобретение Объектов в собственность в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Общество рассмотрело направленный ему в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ проект договора купли-продажи Объектов и в пределах установленного пунктом 2 статьи 445 ГК РФ и частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ 30-дневного срока с момента его получения направило МТУ Росимущества протокол разногласий по отдельным условиям этого проекта, в том числе в части цены продажи Объектов, с указания несогласия как с размером рыночной стоимости Объектов, так и со ссылкой на необходимость ее уменьшения путем вычета затрат арендатора на неотделимые улучшения имущества.

В ответ на указанный протокол разногласий МТУ Росимущества в письме от 08.10.2019 указало на непредставление Обществом документов, подтверждающих стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, а также отчетов об оценке рыночной стоимости Объектов, обосновывающих предложенную в протоколе цену продажи, предложило представить соответствующие документы для дальнейшего принятия Агентством решения.

Исковое заявление об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, направлено Обществом в арбитражный суд 25.11.2019.

Отказывая в удовлетворении иска по мотиву пропуска Обществом 30-дневного срока на передачу разногласий на рассмотрение суда с даты получения Обществом письма МТУ Росимущества от 08.10.2019 (16.10.2019) на основании соответствующего заявления ответчика, суд первой инстанции не учел, что из названного письма не следует, что МТУ Росимущества отклонило предложения, изложенные Обществом в протоколе разногласий. В данном письме МТУ Росимущества предложило Обществу представить документы в обоснование своей позиции относительно условия о цене Объектов.

Суд также не принял во внимание, что доводы о пропуске Обществом срока на передачу на рассмотрение суда возникших между сторонами разногласий МТУ Росимущества привело в отзыве, датированном 21.01.2022 (т.д. 4, л. 64-75), спустя значительный период времени после принятия судом иска к производству, и ранее о них не заявляло.

Это заявление было сделано также после истечения срока действия Договора N 52/Д/АР, в пределах которого Общество вправе было направить заявление о реализации им преимущественного права на приобретение Объектов в соответствии с частью 10.1 статьи 4 и статьей 9 Закона N 159-ФЗ.

Суд не оценил возражения Общества на такое заявление, мотивированные наличием, по мнению истца, в поведении ответчика признаков злоупотребления правом, в том числе со ссылкой на направление МТУ Росимущества в процессе рассмотрения дела в адрес истца проекта мирового соглашения (т.д. 4, л. 81-83, 106-112).

Доказательства того, Агентством были приняты решения, предусмотренные частью 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ (в качестве последствий утраты арендатором преимущественного права приобретения арендуемого имущества), в материалах дела отсутствуют.

При таком положении выводы суда первой инстанции, приведенные им в обоснование принятого решения об отказе в удовлетворении иска, не могут быть признаны соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Приведенный в постановлении апелляционного суда вывод об утрате Обществом права на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в связи с истечением в марте 2021 года срока действия Договора N 52/Д/АР, основан на неправильном толковании положений действующего законодательства.

Заявленный в рамках настоящего дела преддоговорный спор возник в 2019 году в связи с разногласиями сторон относительно условий договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации преимущественного права Общества на приобретение Объектов на основании принятых Агентством решений об условиях приватизации с предоставлением Обществу соответствующего преимущественного права приобретение имущества.

Истечение срока действия Договора N 52/Д/АР в марте 2021 года не исключает урегулирование разногласий по условиям договора выкупа имущества, возникших в 2019 году.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не рассмотрены по существу требования Общества об урегулирования разногласий по условиям договора, а выводы, положенные в обоснование принятых по делу судебных актов, сделаны без фактических обстоятельств дела и норм права, регулирующих спорные правоотношения, решение от 04.04.2022 и постановление от 03.08.2022 подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего, установив фактические обстоятельства дела с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по делу, в том числе за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022 по делу N А56-123734/2019 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина