Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 декабря 2022 г. N Ф07-14126/22 по делу N А56-53448/2021

02 декабря 2022 г.

Дело N А56-53448/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 23.11.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТИСС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 по делу N А56-53448/2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТИСС", Ленинградская обл., Выборгский р-н, г. Светогорск, ул. Льва Конторовича, д. 8, ОГРН 1024700871140, ИНН 4704012391 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 05.05.2021 N А-3856 отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, адрес: 188800, Ленинградская обл., Выборг, Северная ул., д. 10, ОГРН 1034700894689, ИНН 4704054056 (далее - Комитет), в предоставлении в собственность земельного участка площадью 6834 кв.м с кадастровым номером 47:02:0101005:4, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, г. Светогорск, ул. Льва Конторовича, д. 8 (далее - Участок), а также об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи Участка.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2022 в удовлетворении требований Общества отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение от 28.02.2022 и постановление от 21.06.2022, принять новый судебный акт - об удовлетворении требований заявителя.

Общество выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, ссылается на наличие у него исходя из положений статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) права на выкуп Участка в связи с нахождением на нем объекта незавершенного строительства, принадлежащего Обществу на праве собственности, возникшем в порядке приватизации.

Стороны извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 7 процентов, площадью застройки 897 кв.м, с кадастровым номером 47:02:0101005:118 по адресу Ленинградская обл., г. Светогорск, ул. Льва Конторовича, д. 8, лит. "Г" (далее - Объект).

Общество указало, что Объект был получен им в собственность от общества с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее - Компания), которое, в свою очередь, приобрело данное имущество в процессе приватизации на основании заключенного с Фондом имущества города Выборга и Выборгского района договора от 28.02.1996 N 232 купли-продажи по итогам конкурса.

Объект расположен на Участке.

Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Светлогорск (арендодателем) и Компанией (арендатором) был заключен договор от 14.01.2004 N 19 аренды Участка сроком до 16.12.2052.

В последующем на основании договора от 01.07.2016 права арендатора по договору от 14.01.2004 перешли к Обществу.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении ему Участка в собственность.

Комитет в письме от 21.12.2016 N 137568-32, ссылаясь на положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, уведомил Общество о невозможности предоставления Участка в собственность в связи с нахождением на нем объекта незавершенного строительства.

Общество, полагая, что отказ Комитета является незаконным, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили совокупности оснований для удовлетворения требований Общества; признали правомерным отказ Комитета в предоставлении Обществу Участка, сославшись на то, что положениями статьи 39.3 ЗК РФ не предусмотрена возможность приобретения в собственность публичного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, и что право на приобретение в собственность такого участка может быть реализовано окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

До внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, вступивших в силу 01.03.2015, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могли быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, из которого следовало, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, по общему правилу, собственнику объекта незавершенного строительства земельный участок под объектом незавершенного строительства без проведения торгов может быть предоставлен только в аренду; земельный участок может быть приобретен в собственность только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию; применение положений Земельного кодекса Российской Федерации о выкупе публичных земельных участков под зданиями и сооружениями в отношении объектов незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе; к таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В определении Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2016 N 305-КГ15-19738 также изложена позиция о праве лица, выкупившего объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.

В данном случае Общество в обоснование своих требований ссылалось на то, что Объект был приобретен в результате его приватизации.

Указанные обстоятельства, имеющие исходя из вышеприведенных правовых позиций значение для разрешения спора о выкупе Участка, судами не исследованы и не оценены. В связи с этим вывод судов о правомерности оспариваемого отказа Комитета не может быть признан обоснованным.

В составе приложений к заявлению Обществом представлен технический план Объекта, приложением к которому, в свою очередь, является выписка из ЕГРН на Участок. В этой выписке приведены данные о правообладателе Участка - Российской Федерации (т.д. 1, л. 32). Указанные сведения могут иметь значение для определения субъектного состава лиц, участвующих в деле, поэтому подлежали проверке судами при рассмотрении дела.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В данном случае Комитет в отзыве на заявление Общества указывал на то, что площадь Участка, имеющего вид разрешенного использования "под промышленную базу" значительно превышает площадь застройки Объекта. Эти возражения Комитета судами не оценены.

Поскольку имеющие значение для рассмотрения дела обстоятельства судами в полной мере не исследованы, а суд кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ не имеет полномочий на установление и оценку фактических обстоятельств дела, обжалуемые судебные акты в соответствии со статьей 288 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценить доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, и в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права определить права и обязанности лиц, участвующих в деле, и принять законное и обоснованное решение, распределить судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 по делу N А56-53448/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина