Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 декабря 2022 г. N Ф07-18125/22 по делу N А56-1215/2022

06 декабря 2022 г.

Дело N А56-1215/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Савицкой И.Г., судей Кудина А.Г., Соколовой С.В.,

при участии от Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу Бегунова О.А. (доверенность от 06.07.2022), от закрытого акционерного общества "Балтийская жемчужина" Матросова А.А. (доверенность от 20.10.2021 N 50),

рассмотрев 30.11.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2022 по делу N А56-1215/2022,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Балтийская жемчужина", адрес: 198206, Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, д. 47, лит. А, ОГРН 1057810143918, ИНН 7801377058 (далее - Общество, ЗАО "Балтийская жемчужина"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным предупреждения Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу, адрес: 199004, Санкт-Петербург, 4-я линия В.О., д. 13, лит. А, ОГРН 1027809242933, ИНН 7825413361 (далее - Управление, УФАС), от 29.11.2021 N 78/33949/21 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2022 решение суда первой инстанции отменено, оспариваемое предупреждение УФАС признано недействительным.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, просит отменить постановление от 06.08.2022 и оставить в силе решение от 10.04.2022.

Как указывает податель жалобы, из материалов, поступивших в адрес Управления, следует, что на момент заключения договоров долевого строительства ЗАО "Балтийская жемчужина" (застройщик) знало о фактической площади квартиры, которая отличалась от площади, указанной в информационных материалах застройщика; при заключении договоров на участие в долевом строительстве Общество сознательно (в сторону уменьшения) ввело покупателей в заблуждение относительно реальной площади квартир, которые будут построены; дальнейшее изменение площади квартиры, влекущее обязательность внесения дополнительных платежей, при отсутствии на то объективных причин свидетельствует о намеренном введении в заблуждение потенциальных участников долевого строительства; цена объекта недвижимости является одним из ключевых критериев выбора квартиры, сходной по своим остальным характеристикам с другими объектами недвижимости; указание меньшей цены квартиры ввиду занижения ее площади привело к привлечению к долевому строительству тех граждан, которые имели возможность приобретения равнозначного объекта недвижимости у других застройщиков. По мнению УФАС, указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о недобросовестном использовании Обществом своих гражданских прав, приведшем к нарушению прав как неограниченного круга потребителей, так и хозяйствующих субъектов, являющихся конкурентами ЗАО "Балтийская жемчужина"; предусмотренное Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право застройщика, связанное с возможностью пересмотра стоимости квартиры в связи с изменением ее площади, не должно использоваться как инструмент нечестной конкурентной борьбы.

Управление считает, что апелляционный суд не опроверг доводы УФАС, поддержанные судом первой инстанции, и не раскрыл должным образом причины отмены решения от 10.04.2022.

Кроме того, податель жалобы не согласен с доводом апелляционной инстанции о том, что Управление вышло за пределы своих полномочий и вторглось в предметную компетенцию государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением прав участников долевого строительства и прав потребителей. Также Управление обращает внимание на противоречивость выводов апелляционного суда, изложенных в обжалуемом постановлении.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против удовлетворения данной жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в Управление 18.05.2021 поступила коллективная жалоба граждан о нарушении ЗАО "Балтийская жемчужина" антимонопольного законодательства, в которой содержались сведения о нарушении Обществом статьи 14.2 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), выразившемся во введении в заблуждение покупателей недвижимости относительно качества и потребительских свойств (площади) квартир.

По результатам рассмотрения данного обращения, а также дополнительно представленных по запросам Управления документов и пояснений УФАС пришло к выводу о наличии в действиях ЗАО "Балтийская жемчужина" признаков нарушения статьи 14.2 Закона N 135-ФЗ, выразившихся во введении неопределенного круга лиц (потенциальных участников долевого строительства) в заблуждение относительно фактической площади квартир жилищного комплекса "Жемчужный каскад" (далее - объект), а именно: застройщик в договорах участия в долевом строительстве, рекламе, иных информационных материалах указывал площадь квартир, которая была меньше их фактической площади, достоверно известной застройщику; впоследствии из-за перерасчета площади квартиры навязывал участникам долевого строительства заключение дополнительных соглашений об увеличении цены квартиры.

В связи с этим Управление на основании статьи 39.1 Закона N 135-ФЗ выдало ЗАО "Балтийская жемчужина" предупреждение от 29.11.2021 N 78/33949/21 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства путем:

1) прекращения введения в заблуждение неопределенного круга лиц в отношении площадей квартир, их стоимости, а также условий приобретения (как в отношении ЖК "Жемчужный каскад", так и иных домов/корпусов/строений), а равно устранения последствия введения в заблуждение в отношении участников долевого строительства относительно площадей квартир, их стоимости, а также условий приобретения;

2) надлежащего и своевременного уведомления всех участников долевого строительства об изменениях, вносящихся в документацию и иные документы, связанные со строительством, на всех стадиях внесения изменений, если они каким-либо образом влияют на цену (стоимость) и потребительские свойства строящегося объекта, его площадь и площадь иных помещений, расположение или план объекта (в том числе квартиры), любые потребительские свойства такого объекта (включая материалы, толщину стен, шумоизоляцию, высоту потолков и т.д.), несут какие-либо значимые последствия для участников долевого строительства;

3) указанное уведомление должно в обязательном порядке в развернутом виде содержать ссылки и мотивированные объяснения вносимых изменений, их необходимости, а также ссылки на нормативные и иные обосновывающие такие изменения документы, доступные место и способ ознакомления с данными документами, при этом изменения не должны производиться исключительно на усмотрение или по желанию застройщика и иных, связанных со строительством хозяйствующих субъектов, а должны основываться на объективных внешних факторах, подтвержденных документально (включая требования контролирующих органов, заключения государственных экспертиз и т.д.);

4) указанные требования должны быть применены как в отношении объекта ЖК "Жемчужный каскад", так и в отношении любых иных объектов долевого строительства, в том числе путем документальной и фактической передачи квартир участникам долевого строительства по стоимости, изначально указанной в договорах, заключенных с ними до момента ввода здания в эксплуатацию, и без обязания выполнять безосновательные дополнительные условия.

Не согласившись с указанным предупреждением, ЗАО "Балтийская жемчужина" оспорило его в судебном порядке.

Суд первой инстанции, придя к выводу, что материалами дела подтверждается наличие в действиях Общества признаков нарушения требований части 4 статьи 14.2 Закона N 135-ФЗ, отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, напротив, посчитал, что Управление не доказало наличие в действиях ЗАО "Балтийская жемчужина" признаков нарушения статьи 14.2 Закона N 135-ФЗ, а соответственно, и наличие оснований для вынесения оспариваемого предупреждения, в связи с чем отменил решение суда от 10.04.2022 и признал недействительным предупреждение УФАС от 29.11.2021 N 78/33949/21.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает кассационную жалобу Управления подлежащей удовлетворению на основании следующего.

В силу части 2 статьи 39.1 Закона N 135-ФЗ в случае выявления признаков нарушения в том числе статьи 14.2 названного Закона выдается предупреждение, без вынесения которого не допускается возбуждение дела о нарушении антимонопольного законодательства.

В соответствии с частью 4 статьи 14.2 Закона N 135-ФЗ не допускается недобросовестная конкуренция путем введения в заблуждение в отношении условий, на которых товар предлагается к продаже, в частности цены такого товара.

Как следует из материалов дела, Управление на основании анализа информации из общедоступных источников и поступивших в его адрес документов установило, что сведения относительно общих площадей жилых помещений, указанные в проектной декларации объекта N 78-000825 и иных информационных материалах застройщика (Общества), не соответствуют аналогичным сведениям, отраженным в проектной документации строительства объекта (в меньшую сторону).

Управление исследовало договоры долевого участия в строительстве объекта, согласно которым его участники, уплатив непосредственно застройщику согласованную сумму, должны были получить квартиры определенной площади, и установило, что по окончании строительства эти участники вынуждены были заключить дополнительные соглашения об увеличении стоимости жилых помещений ввиду увеличения площади квартир.

Таким образом, как констатировало УФАС, Общество изначально располагало достоверной информацией о фактической площади квартир, однако указав в проектной декларации объекта и договорах долевого строительства уменьшенную их величину, тем самым осознанно ввело в заблуждение потенциальных участников долевого строительства.

Указанное обстоятельство подтверждается также сведениями, представленными лицами, обратившимися в УФАС, из которых следует, что Обществу действительно было известно о будущем увеличении площади квартир, однако застройщик участников долевого строительства об этом не уведомил.

Оценивая наличие в действиях ЗАО "Балтийская жемчужина" признаков нарушения антимонопольного законодательства, Управление указывало следующее.

Цена объекта недвижимости является одним из ключевых и зачастую главным критерием выбора квартиры, сходной по своим остальным характеристикам с другими объектами недвижимости. Указание меньшей цены квартиры ввиду занижения ее площади привело к привлечению в долевом строительстве денежных средств тех граждан, которые имели возможность приобретения равнозначного объекта недвижимости у других застройщиков. В непосредственной близости с объектом осуществлялось строительство аналогичных жилых комплексов, например, жилищного комплекса "Легенда героев" (застройщик - общество с ограниченной ответственностью "Легенда"). В данном случае Общество при недобросовестном поведении, в частности, при предоставлении вводящих в заблуждение сведений относительно площади квартир и их стоимости, получило дополнительную прибыль за счет притока покупателей, которые при выборе квартир учитывали, в том числе площадь помещения и его стоимость и предпочли жилой комплекс "Жемчужный каскад" другим вариантам, имея при этом недостоверную информацию об объекте, что свидетельствует о совершении ЗАО "Балтийская жемчужина" акта недобросовестной конкуренции, нарушающем права и интересы как неограниченного круга потребителей, так и хозяйствующих субъектов, являющихся застройщиками аналогичных жилых комплексов.

Суд первой инстанции с выводами Управления, подтвержденными материалами дела, согласился.

Апелляционный суд признал выводы Управления и суда первой инстанции ошибочными.

Апелляционная инстанция при вынесении обжалуемого постановления руководствовалась положениями Закона N 214-ФЗ и условиями договоров участия в долевом строительстве объекта, заключенных Обществом. Суд апелляционной инстанции подробным образом оценил условия указанных договоров, согласно которым площадь приобретаемой квартиры является предварительной, может корректироваться как в большую, так и в меньшую сторону по результатам проведения кадастровых работ, о чем, по мнению суда, был осведомлен участник долевого строительства при подписании договора, и пришел к выводу об отсутствии со стороны ЗАО "Балтийская жемчужина" действий по введению в заблуждение потенциальных покупателей недвижимости.

Между тем, не соглашаясь с выводами УФАС и суда первой инстанции, апелляционный суд не опроверг приводимый ими довод о намеренном искажении Обществом в своих информационных материалах, в том числе в проектной декларации объекта, реальных характеристик (площади) квартир.

Суд апелляционной инстанции процитировал пункт 4.5 договора на участие в долевом строительстве объекта, согласно которому в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту фактическая общая приведенная площадь квартиры и фактическая общая площадь квартиры могут отличаться от площадей, указанных в приложении N 1 к договору. При этом обоснований того, что фактическое изменение площади жилых помещений было вызвано неизбежной строительной погрешностью и допустимыми строительными нормами отклонениями, суд не привел. На наличие таких обстоятельств также не ссылалось Общество и доказательств этому не представляло ни Управлению, ни в материалы настоящего дела.

УФАС обращало внимание на отсутствие со стороны Общества обоснований того, что изменение площадей квартир явилось следствием объективных причин и связано с какими-либо обстоятельствами, возникшими после заключения договоров участия в долевом строительстве объекта.

Как указывало Управление, ЗАО "Балтийская жемчужина" при формировании проектной декларации и иных информационных ресурсов изначально обладало сведениями о действительных параметрах строящегося жилого комплекса и не могло не знать, что реальные характеристики квартир (их метраж) будут отличаться от тех, которые указаны им в договорах долевого участия в строительстве объекта. Общество, в свою очередь, аргументов в опровержение указанного довода не привело.

Вывод апелляционного суда о соответствии действий Общества требованиям Закона N 214-ФЗ вместе с тем не опровергает позицию Управления о том, что законодательно предусмотренное право застройщика на пересмотр стоимости квартиры в связи с изменением ее площади не должно использоваться им как инструмент нечестной конкурентной борьбы.

Также нельзя согласиться с выводом апелляционной инстанции о том, что УФАС вышло за пределы своих полномочий и вторглось в компетенцию органов, осуществляющих государственный контроль (надзор) за соблюдением законодательства о защите прав потребителей и участников долевого строительства.

В данном случае Управление, получив многочисленные заявления от участников долевого строительства объекта, провело проверку системного поведения застройщика в отношении неопределенного круга лиц на рынке долевого строительства жилых комплексов, осуществляемого за счет привлечения денежных средств граждан, на предмет наличия (отсутствия) в действиях ЗАО "Балтийская жемчужина" признаков злоупотребления с точки зрения именно антимонопольного законодательства (статья 14.2 Закона N 135-ФЗ) и не разрешало вопросы соблюдения Обществом требований Закона N 214-ФЗ и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

С учетом изложенного следует признать, что у апелляционного суда отсутствовали основания для отмены законного решения суда первой инстанции.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в компетенцию суда кассационной инстанции входит проверка законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, правильности применения норм материального права и норм процессуального права, а также соответствия выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции может оставить один из обжалуемых судебных актов в силе, если он не противоречит закону, отменив при этом другой судебный акт.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Ввиду названных обстоятельств постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьей 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2022 по делу N А56-1215/2022 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2022 по делу N А56-1215/2022 оставить в силе.

Председательствующий

И.Г. Савицкая

Судьи

И.Г. Савицкая А.Г. Кудин С.В. Соколова