Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 декабря 2022 г. N Ф07-17541/22 по делу N А21-2361/2021

19 декабря 2022 г.

Дело N А21-2361/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 07.12.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.02.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022 по делу N А21-2361/2021,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа "Город Калининград", адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗападСтройИнвест", адрес: 236010, Калининград, ул. Д. Донского, д. 47, ОГРН 1033904500960, ИНН 3907034078 (далее - Общество), о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154 степенью готовности 8%, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по ул. Алданской в Центральном районе Калининграда, самовольной постройкой, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, о снятии его с кадастрового учета, а также об обязании Общества снести объект незавершенного строительства и восстановить территорию строительства не позднее одного месяца с даты вступления судебного акта в законную силу; о предоставлении Администрации права, в случае если Общество не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет снести данную самовольную постройку и привести указанный земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние путем освобождения от самовольной постройки с взысканием с Общества понесенных расходов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.02.2022 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 21.02.2022 и постановление от 01.08.2022, принять по делу новый судебный акт.

Суды, по мнению подателя жалобы, не исследовали в полной мере обстоятельства предоставления земельного участка, на котором расположен спорный объект; не учли, что исходный земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:5414, в границах которого в дальнейшем был образован земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815, на котором, в свою очередь, начато возведение спорного объекта, был предоставлен в аренду на торгах для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса, а не под жилую застройку; не приняли во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу N А21-5952/2019.

Администрация также выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, считает необоснованным отклонение доводов истца относительно начала возведения спорного объекта в июне 2020 года.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды от 28.12.2016 N 603/2016-А (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком до 10.01.2019 земельный участок площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по ул. Алданской в Центральном районе Калининграда.

В пункте 1.4 Договора указано, что на этом земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:187 степенью готовности 3 %.

В пункте 1.3 Договора приведены сведения о виде разрешенного использования земельного участка, указанном в кадастровом паспорте, - "среднеэтажная жилая застройка".

Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдало Обществу разрешение от 12.03.2018 N 39-RU39301000-041-2018 на строительство на земельном участке площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями сроком действия до 12.08.2019.

Общество обратилось в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Комитет) с заявлением от 27.12.2018 о продлении Договора, приложив разрешение на строительство от 12.03.2018 N 39-RU39301000-041-2018.

Комитетом был проведен осмотр земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:000000:9815 и 39:15:110636:185, по результатам которого было составлено заключение от 19.02.2019.

В заключении от 19.02.2019 указано, что в ходе осмотра сотрудниками Комитета выявлено размещение на земельном участке площадью 5060 кв.м с кадастровым номером 39:15:110636:185 объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома (пятно застройки приблизительно 1200 кв.м), возведенного под крышу; на земельном участке площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 выявлено размещение строительных бытовок, металлических контейнеров, металлического навеса, биотуалета, строительного крана, а также наличие вырытого котлована.

Письмом от 21.01.2019 Комитет сообщил о невозможности продления Договора со ссылкой на положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Общество обжаловало названный отказ в судебном порядке; постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 по делу N А21-5952/2019 отказано в удовлетворении требований Общества о признании недействительным решения об отказе в продлении Договора, содержащегося в письме от 21.01.2019, и обязании Администрации предоставить Обществу земельный участок площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 на праве аренды.

Уведомлением от 31.01.2019 Администрация сообщила Обществу о прекращении Договора, предложила возвратить земельный участок арендодателю по акту.

Согласно сведениям ЕГРН 19.10.2020 произведена государственная регистрация права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154 степенью готовности 8%, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815.

Администрация, ссылаясь на то, что строительство этого объекта было начато Обществом после истечение срока действия Договора, на земельном участке, не отведенном в установленном порядке под жилую застройку, а также указывая на несоответствие объекта требованиям документации территориального планирования, полагая, что объект незавершенного строительства, учтенный с кадастровым номером 39:15:000000:16154, имеет в связи с этим признаки самовольной постройки, обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав на возведение строения на земельном участке, отведенном для этих целей, после получения необходимого разрешения, и посчитав, что доказательств возведения постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил Администрацией не представлено.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 названной статьи.

Отказывая в удовлетворении заявленных Администрацией требований, суды исходили из того, что на строительство спорного объекта Обществом было получено разрешение, объект незавершенного строительства возведен ответчиком на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка", предоставленном ему в аренду по Договору.

При этом суды не учли следующее.

Администрация в обоснование иска ссылалась на то, что под жилую застройку (строительство многоквартирного жилого дома) земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:8317 Обществу не предоставлялся и под такие цели не отводился.

Из содержания пункта 1.1 Договора следует, что этот Договор был заключен в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 в результате раздела земельного участка 39:15:000000:8317 в соответствии пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ. В пункте 1.4 Договора указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:187.

В материалах дела имеется договор аренды от 06.06.2016 N 261/2016-А, в котором в качестве объекта аренды определен земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:8317 площадью 20 198 кв.м, который, как указано в пункте 1.1 договора, образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:000000:5414 и 39:15:000000:179.

В пункте 1.4 договора от 06.06.2016 приведены сведения о расположении на этом участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181.

Обществом представлены в материалы дела договор аренды от 08.02.2016 N 28/2016-А, в котором объектом аренды определен земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:179 площадью 13 906 кв.м.

В пункте 1.1 договора от 08.02.2016 отражено, что этот участок предоставлен Обществу в аренду в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в пункте 1.3 предусмотрена цель представления - завершение строительства объекта незавершенного строительства, в пункте 1.4 приведены сведения о расположении на участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181 степенью готовности 4 %.

В пункте 3.8 договора от 08.02.2016 указано, что участок предоставляется для завершения строительства однократно.

Также в материалах дела имеется договор аренды от 20.02.2015 N 012219 в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414 площадью 6292 кв.м, предоставленного под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа.

В пункте 1.1 договора от 20.02.2015 указано, что он заключен по итогам торгов.

При рассмотрении дела N А21-5952/2019 с участием сторон настоящего спора было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 фактически состоит из территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414 (площадью 6292 кв.м), предоставленного в аренды по итогам торгов по договору от 20.02.2015 N 012219, и территории части (площадью 292 кв.м) земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:179, предоставленного Обществу в аренду по договору от 08.02.2016 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181.

Поскольку возведение объекта на земельном участке, не предоставленном для соответствующих целей, является одним из признаков самовольной постройки, обстоятельства предоставления земельного участка имеют существенное значение для разрешения спора по настоящему делу.

Указание в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 такого вида его разрешенного использования как "среднеэтажная жилая застройка" само по себе не свидетельствует о предоставлении публичного участка для жилищного строительства.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Делая вывод о предоставлении Обществу земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 для возведения спорного объекта под жилую застройку, суды сослались на Договор и при этом не исследовали аргументы Администрации относительно заключения этого Договора для целей именно завершения строительства объекта незавершенного строительства, а не для нового строительства, о том, что спорный объект не является тем объектом, для завершения строительства которого с Обществом по правилам пункта 21 статьи 3 Вводного закона был заключен договор аренды, а также об образовании участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 за счет территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414, предоставленного на торгах для иного строительства (для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа, а не для осуществления жилищного строительства).

Применительно к указанным Администрацией обстоятельствам суды не проверили - был ли участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 из состава публичных земель предоставлен в установленном порядке для целей осуществления жилищного строительства, является ли спорный объект тем объектом незавершенного строительства, для завершения строительства которого с Обществом был заключен договор аренды.

Без исследования и оценки этих обстоятельств выводы судов по существу спора не могут быть признаны обоснованными и соответствующими нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы в полной мере и не установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 21.02.2022 и постановление от 01.08.2022 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, и с соблюдением норм материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.02.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022 по делу N А21-2361/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина