Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 июня 2024 г. N Ф07-2112/24 по делу N А21-2361/2021

11 июня 2024 г.

Дело N А21-2361/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Сергеевой И.В., Филиппова А.Е.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЗападСтройИнвест" Таршина М.И. (доверенность от 11.03.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗападСтройИнвест" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023 по делу N А21-2361/2021,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа "Город Калининград", адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗападСтройИнвест", адрес: 236010, Калининград, ул. Д. Донского, д. 47, ОГРН 1033904500960, ИНН 3907034078 (далее - Общество), о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154 степенью готовности 8%, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по ул. Алданской в Центральном районе Калининграда, самовольной постройкой, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, о снятии его с кадастрового учета, а также об обязании Общества снести объект незавершенного строительства и восстановить территорию строительства не позднее одного месяца с даты вступления судебного акта в законную силу; о предоставлении Администрации права, в случае если Общество не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет снести данную самовольную постройку и привести указанный земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние путем освобождения от самовольной постройки с взысканием с Общества понесенных расходов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.02.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.12.2022 решение от 21.02.2022 и постановление от 01.08.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023 решение от 05.06.2023 отменено, иск удовлетворен частично: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154 степенью готовности 8%, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по ул. Алданской в Центральном районе Калининграда, признан самовольной постройкой, на Общество возложена обязанности снести указанный объект, Администрации предоставлено право в случае неисполнения Обществом судебного акта снести постройку и привести участок в пригодное для дальнейшего использования состояние со взысканием с Общества понесенных расходов; в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 01.12.2023 и оставить в силе решение от 05.06.2023.

Апелляционный суд, по мнению подателя жалобы, не учел обстоятельства предоставления Обществу земельных участков, указанные в договорах назначения их использования, не принял во внимание, что соответствующие назначения изменялись не Обществом, а по согласованию с Администрацией.

Общество также считает, что спорный объект незавершенного строительства может быть использован для возведения физкультурно-оздоровительного комплекса.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды от 28.12.2016 N 603/2016-А (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком до 10.01.2019 земельный участок площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по ул. Алданской в Центральном районе Калининграда.

В пункте 1.4 Договора указано, что на этом земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:187 степенью готовности 3 %.

В пункте 1.3 Договора приведены сведения о виде разрешенного использования земельного участка, указанном в кадастровом паспорте, - "среднеэтажная жилая застройка".

Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдало Обществу разрешение от 12.03.2018 N 39-RU39301000-041-2018 на строительство на земельном участке площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями сроком действия до 12.08.2019.

Общество обратилось в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Комитет) с заявлением от 27.12.2018 о продлении Договора, приложив разрешение на строительство от 12.03.2018 N 39-RU39301000-041-2018.

Комитетом был проведен осмотр земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:000000:9815 и 39:15:110636:185, по результатам которого было составлено заключение от 19.02.2019.

В заключении от 19.02.2019 указано, что в ходе осмотра сотрудниками Комитета выявлено размещение на земельном участке площадью 5060 кв.м с кадастровым номером 39:15:110636:185 объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома (пятно застройки приблизительно 1200 кв.м), возведенного под крышу; на земельном участке площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 выявлено размещение строительных бытовок, металлических контейнеров, металлического навеса, биотуалета, строительного крана, а также наличие вырытого котлована.

Письмом от 21.01.2019 Комитет сообщил о невозможности продления Договора со ссылкой на положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Общество обжаловало названный отказ в судебном порядке; постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 по делу N А21-5952/2019 отказано в удовлетворении требований Общества о признании недействительным решения об отказе в продлении Договора, содержащегося в письме от 21.01.2019, и обязании Администрации предоставить Обществу земельный участок площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 на праве аренды.

Уведомлением от 31.01.2019 Администрация сообщила Обществу о прекращении Договора, предложила возвратить земельный участок арендодателю по акту.

Согласно сведениям ЕГРН 19.10.2020 произведена государственная регистрация права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154 степенью готовности 8%, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815.

Администрация, ссылаясь на то, что строительство этого объекта было начато Обществом после истечение срока действия Договора, на земельном участке, не отведенном в установленном порядке под жилую застройку, а также указывая на несоответствие объекта требованиям документации территориального планирования, полагая, что объект незавершенного строительства, учтенный с кадастровым номером 39:15:000000:16154, имеет в связи с этим признаки самовольной постройки, обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции при новом рассмотрении дела отказал в удовлетворении иска, указав на возведение строения на земельном участке, отведенном для этих целей, после получения необходимого разрешения.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, посчитал, что для жилищного строительства участок в установленном законом порядке не предоставлялся, поэтому удовлетворил иск частично, признал объект самовольной постройкой и обязал Общество его снести.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 названной статьи.

Администрация в обоснование иска ссылалась на то, что под жилую застройку (строительство многоквартирного жилого дома) земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:8317 Обществу не предоставлялся и под такие цели не отводился.

Поскольку возведение объекта на земельном участке, не предоставленном для соответствующих целей, является одним из признаков самовольной постройки, обстоятельства предоставления земельного участка имеют существенное значение для разрешения спора по настоящему делу.

Из содержания пункта 1.1 Договора следует, что этот Договор был заключен в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 в результате раздела земельного участка 39:15:000000:8317 в соответствии пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ. В пункте 1.4 Договора указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:187.

В материалах дела имеется договор аренды от 06.06.2016 N 261/2016-А, в котором в качестве объекта аренды определен земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:8317 площадью 20 198 кв.м, который, как указано в пункте 1.1 договора, образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:000000:5414 и 39:15:000000:179.

В пункте 1.4 договора от 06.06.2016 приведены сведения о расположении на этом участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181.

Обществом представлены в материалы дела договор аренды от 08.02.2016 N 28/2016-А, в котором объектом аренды определен земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:179 площадью 13 906 кв.м.

В пункте 1.1 договора от 08.02.2016 отражено, что этот участок предоставлен Обществу в аренду в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в пункте 1.3 предусмотрена цель представления - завершение строительства объекта незавершенного строительства, в пункте 1.4 приведены сведения о расположении на участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181 степенью готовности 4 %.

В пункте 3.8 договора от 08.02.2016 указано, что участок предоставляется для завершения строительства однократно.

Также в материалах дела имеется договор аренды от 20.02.2015 N 012219 в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414 площадью 6292 кв.м, предоставленного под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа.

В пункте 1.1 договора от 20.02.2015 указано, что он заключен по итогам торгов.

При рассмотрении дела N А21-5952/2019 с участием сторон настоящего спора было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 фактически состоит из территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414 (площадью 6292 кв.м), предоставленного в аренды по итогам торгов по договору от 20.02.2015 N 012219, и территории части (площадью 292 кв.м) земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:179, предоставленного Обществу в аренду по договору от 08.02.2016 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 под строительство многоквартирного дома в установленном законом порядке не предоставлялся, поскольку исходный земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:5414, из которого он образован, был предоставлен под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа, в то время как изменение правового режима, установленного в отношении исходного земельного участка в части изменения вида разрешенного использования на "среднеэтажная жилая застройка" было недопустимо в силу пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ, согласно которой внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Апелляционный суд правомерно отметил, что указание в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 такого вида его разрешенного использования как "среднеэтажная жилая застройка" само по себе не свидетельствует о предоставлении публичного участка для жилищного строительства, действия по дальнейшему объединению в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414, а также условия заключенных в дальнейшем в отношении него или образованного из него земельного участка договоров аренды, не указывающих на исходный статус данной территории, находящейся в географических координатах исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414, не влекли за собой изменение изначального вида разрешенного использования названного участка, предусмотренного по первоначальному договору, заключенному на торгах.

Установив, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 из состава публичных земель не был предоставлен в установленном порядке для целей осуществления жилищного строительства, а спорный объект не является тем объектом, для завершения строительства которого с Обществом по правилам пункта 21 статьи 3 Вводного закона был заключен договор аренды (строительство которого было завершено вводом объекта в эксплуатацию), апелляционный суд пришел в обоснованному выводу, что спорное сооружение имеет признаки самовольной постройки.

Доводы подателя жалобы со ссылкой на техническую возможность использования спорного объекта в качестве фундамента для возведения физкультурно-оздоровительного комплекса не опровергают вывод суда апелляционной инстанции по существу спора о наличии у объекта признаков самовольной постройки по мотиву его возведения в качестве многоквартирного жилого дома. Кроме того, как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А21-5952/2019 договор аренды в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект, прекращен, в удовлетворении требований Общества о продлении арендных отношений отказано.

При рассмотрении дела апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены постановления от 01.12.2023, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023 по делу N А21-2361/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗападСтройИнвест" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина И.В. Сергеева А.Е. Филиппов