Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 марта 2023 г. N Ф07-20820/22 по делу N А56-9959/2022

09 марта 2023 г.

Дело N А56-9959/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Баженовой Ю.С., Захаровой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Феникс" генерального директора Маслова А.В. (решение единственного участника от 27.01.2021 N 1/2021), Горбачевой Л.И. (доверенность от 27.01.2022), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Зидировой Ю.А. (доверенность от 09.01.2023), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" Михайловой А.Р. (доверенность от 13.01.2023 N 31/23), третьих лиц Буркова Н.В. (паспорт), Лукьянова М.Н. (паспорт), от Беляевой Д.С. представителя Семенова А.М. (доверенность от 30.01.2023), представителя средств массовой информации Кусковой Д.М. (паспорт, удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Феникс" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2022 по делу N А56-9959/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Феникс", адрес: 191023, Санкт-Петербург, Апраксин пер., д. 5, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1157847395760, ИНН 7840042665 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), со следующими требованиями (с учетом уточнения требований):

- признать недействительным распоряжение Комитета от 03.12.2021 N 2303-РЗК "О предварительном согласовании предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование";

- прекратить право постоянного (бессрочного) пользования Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) и право собственности Санкт-Петербурга на девять земельных участков, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Луговая улица, а именно:

земельный участок 10а площадью 1959 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4262;

земельный участок 11а площадью 1652 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4263;

земельный участок 12а площадью 1595 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4264;

земельный участок 13а площадью 1822 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4265;

земельный участок 15а площадью 1691 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4267;

земельный участок 16а площадью 1480 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4269;

земельный участок 17а площадью 1311 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4258;

земельный участок 18а площадью 1497 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4260;

земельный участок 19а площадью 1223 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4261;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения (записи) о тринадцати земельных участках, а именно:

земельном участке 14д площадью 1200 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4257 по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Зеленогорское шоссе (местоположение: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Зеленогорское шоссе, д. 14, лит. Д);

земельном участке 10а площадью 1959 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4262 по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Луговая улица;

земельном участке 11а площадью 1652 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4263 по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Луговая улица;

земельном участке 12а с кадастровым номером 78:38:0022102:4264 площадью 1595 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Луговая улица;

земельном участке 13а площадью 1822 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022102:4265 по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Луговая улица;

земельном участке 14в площадью 1200 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4266, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Зеленогорское шоссе (местоположение: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Зеленогорское шоссе, д. 14, лит. В);

земельном участке 15а площадью 1691 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4267 по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Луговая улица;

земельном участке 14б площадью 1200 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4268, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Зеленогорское шоссе (местоположение: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Зеленогорское шоссе, д. 14, лит. Б);

земельном участке 16а площадью 1480 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4269 по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Луговая улица;

земельном участке 17а площадью 1311 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4258 по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Луговая улица;

земельном участке 14а площадью 1200 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4259, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Зеленогорское шоссе (местоположение: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Зеленогорское шоссе, д. 14, лит. А);

земельном участке 18а площадью 1497 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4260 по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Луговая улица;

земельном участке 19а площадью 1223 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:4261 по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга пос. Репино, Луговая улица.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Учреждение, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803; Лукьянов Михаил Николаевич, Беляева Дарья Сергеевна, Бурков Николай Витальевич; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра).

Решением от 05.07.2022 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2022 данное решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество в кассационной жалобе просит отменить постановление от 21.10.2022, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение от 05.07.2022. По мнению подателя жалобы, первоначальная схема раздела исходного земельного участка была утверждена с целью уменьшения площади земельных участков под жилыми домами, а не для формирования земельных участков для размещения объектов социальной инфраструктуры; заявление Общества о предоставлении в аренду земельных участков было подано ранее заявления Учреждения; вопрос соразмерности образованных земельных участков площади расположенных на них жилых домов не исследовался судом; в результате перераспределения земельных участков нарушены права Общества как собственника жилого дома N 4, обладающего исключительным правом на предоставление земельного участка под ним первоначальной площади; Комитетом была нарушена процедура предоставления земельных участков, поскольку Учреждение не обращалось с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков; в любом случае Комитет был не вправе принимать обжалуемое распоряжение, поскольку Учреждение не является собственником жилых домов, расположенных на перераспределенных земельных участках; не допускается перераспределение земель и земельных участков в отсутствие проекта межевания; Комитет неправомерно утвердил оспариваемую схему расположения земельных участков до истечения срока действия предыдущей схемы.

Учреждение в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что действия Комитета по перераспределению земельных участков соответствуют закону и не нарушают права Общества.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2023 рассмотрение кассационной жалобы было отложено; после отложения жалоба рассматривается тем же составом суда.

В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Комитета и Учреждения против удовлетворения жалобы возражали, считая, что действия Комитета соответствовали закону и не нарушают прав заявителя. Представитель Беляевой Д.С., Бурков Н.В., Лукьянов М.Н. поддержали позицию Общества, ссылаясь на то, что для эксплуатации принадлежащих третьим лицам жилых домов необходимы земельные участки прежней площади.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет, далее также Комитет) и общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Менеджмент" (далее - Компания) заключили договор от 12.10.2005 N 19/ЗКС-01227 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 51 740 кв. м с кадастровым номером 78:22102:93, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Луговая ул., участок 1 (юго-восточнее пересечения с Зеленогорским шоссе), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству малоэтажного жилого комплекса сроком до 29.06.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 03.05.2011).

В связи с завершением строительства Компании выданы разрешения от 06.08.2012 на ввод в эксплуатацию пяти коттеджей общей площадью от 126,0 до 126,4 кв. м каждый.

Соглашением от 09.12.2020 Комитет и Компания расторгли договор аренды с 01.01.2021.

Распоряжением Комитета от 02.11.2021 N 2056-РЗК утверждена подготовленная Компанией схема расположения на кадастровом плане территории земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка площадью 51 740 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022102:93. В результате раздела образованы девять земельных участков, в том числе два земельных участка общей площадью 26 768 кв. м для размещения объектов социальной инфраструктуры, два земельных участка за границами красных линий, пять земельных участков под коттеджами, включая участки площадью 5182 кв. м, 7041 кв. м, 4175 кв. м, 5780 кв. м.

Земельные участки, образованные в результате раздела, поставлены на кадастровый учет 10.11.2021 с присвоением участку площадью 5182 кв. м - кадастрового номера 78:38:0022102:4248, площадью 7041 кв. м - кадастрового номера 78:38:0022102:4249, площадью 4175 кв. м - кадастрового номера 78:38:0022102:4250, площадью 5780 кв. м - кадастрового номера 78:38:0022102:4251.

Права на земельные участки ни за кем не зарегистрированы.

Общество на основании договоров купли-продажи от 05.10.2021 приобрело у Компании четыре коттеджа. Переход к Обществу права собственности на приобретенные жилые дома зарегистрирован 02.11.2021.

Общество 24.11.2021 обратилось в Комитет с заявлениями от 23.11.2021 о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 78:38:0022102:4249, 78:38:0022102:4248, 78:38:0022102:4250, 78:38:0022102:4251, на которых расположены принадлежащие Обществу жилые дома.

Учреждение 24.11.2021 также обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении на праве постоянного (бессрочного) пользования девяти земельных участков в целях разграничения государственной собственности на них и государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на земельные участки.

Тем временем Общество произвело отчуждение трех из четырех принадлежавших ему жилых домов в пользу граждан - третьих лиц, право собственности которых на приобретенные объекты недвижимости зарегистрировано 30.11.2021.

Распоряжением Комитета от 03.12.2021 N 2303-РЗК со ссылкой на статьи 39.9, 39.15, 39.20, пункт 2 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) осуществлено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 78:38:0022102:4249, 78:38:0022102:4248, 78:38:0022102:4250, 78:38:0022102:4251 в соответствии со схемой расположения земельных участков на кадастровом плане территории. В результате перераспределения образовано тринадцать земельных участков, в том числе четыре земельных участка площадью 1200 кв. м каждый, на которых расположены жилые дома. Этим же распоряжением девять земельных участков, не занятых жилыми домами, предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование Учреждению.

Земельные участки, образованные в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 78:38:0022102:4249, 78:38:0022102:4248, 78:38:0022102:4250, 78:38:0022102:4251, поставлены на государственный кадастровый учет 10.12.2021 с присвоением четырем участкам площадью 1200 кв. м каждый кадастровых номером 78:38:0022102:4257, 78:38:0022102:4259, 78:38:0022102:4266, 78:38:0022102:4268. В отношении девяти земельных участков 20.01.2022 зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга и право постоянного (бессрочного) пользования Учреждения. В отношении четырех указанных участков права не зарегистрированы.

Общество 03.12.2021 отозвало из Комитета свои заявления о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 78:38:0022102:4249, 78:38:0022102:4251, 78:38:0022102:4250. В отношении земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022102:4248 Комитет принял решение, оформленное письмом от 15.12.2021, об отказе в предоставлении земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Общество, считая, что при перераспределении земельных участков и предоставлении Учреждению земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование был нарушен установленный ЗК РФ порядок, ссылаясь на нарушение в результате перераспределения земельных участков права Общества как собственника жилого дома на предоставление ему земельного участка первоначальной площади, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположена принадлежащая им недвижимость.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, регулируется положениями главы V.4 ЗК РФ.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 39.27 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается, если все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута.

Согласно пункту 3 той же статьи в случае перераспределения земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и право распоряжения которыми принадлежит одному и тому же исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, такое перераспределение осуществляется на основании решения соответствующего органа.

Как установлено апелляционным судом, обращение Учреждения о предоставлении земельных участков поступило в Комитет и было зарегистрировано ранее обращений Общества.

Из материалов дела также усматривается, что на момент приобретения Обществом у Компании по договорам купли-продажи от 05.10.2021 жилых домов и регистрации 02.11.2021 права собственности Общества на жилые дома договор аренды исходного земельного участка на инвестиционных условиях, ранее заключенный между Комитетом и Компанией, был расторгнут, исходный участок не был разделен, земельные участки под жилыми домами сформированы не были. Таким образом, на момент приобретения жилых домов у Общества отсутствовали основания претендовать на земельные участки определенной площадью и в определенных границах. Из материалов дела также не усматривается, что земельные участки, на которых расположены жилые дома, образованные в соответствии с первоначально утвержденной Комитетом схемой, формировались именно в связи с нахождением на них жилых домов в целях реализации собственником жилых домов в последующем исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка.

Земельные участки с кадастровыми номерами 78:38:0022102:4249, 78:38:0022102:4248, 78:38:0022102:4250, 78:38:0022102:4251 на момент их перераспределения находились в государственной собственности и Комитет являлся органом, уполномоченным на распоряжение данными земельными участками; указанные участки не были предоставлены гражданам или юридическим лицам, не были обременены правами третьих лиц. Площадь земельных участков, сформированных под жилами домами, в размере 1200 кв. м соответствует предельным размерам, установленным градостроительными регламентами. Доказательства того, что земельного участка площадью 1200 кв. м недостаточно для эксплуатации и обслуживания принадлежащего Обществу жилого дома, а также что такой участок не позволяет собственнику осуществлять права в отношении жилого дома, в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о недоказанности Обществом нарушения Комитетом каких-либо его прав, подлежащих защите избранным способом, и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы Общества подлежат отклонению, поскольку заинтересованность Общества в приобретении земельного участка большей площади не является основанием считать нарушенным его исключительное право на предоставление ему как собственнику жилого дома земельного участка, занятого принадлежащей ему недвижимостью и необходимого для ее использования.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление законным и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2022 по делу N А56-9959/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Феникс" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева Ю.С. Баженова М. В. Захарова