Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 сентября 2023 г. N Ф07-10551/23 по делу N А56-40351/2022

06 сентября 2023 г.

Дело N А56-40351/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сокол" -Катюшина С.В. (доверенность от 31.01.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сокол" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по делу N А56-40351/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭнвиПро", адрес: 354024, Краснодарский край, г. Сочи, Благодатная ул., д. 11, оф. 7, ОГРН 1152367000620, ИНН 2319058055 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сокол", адрес: 198095, Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 34, лит. "А", пом. 1Н, ОГРН 1067847065120, ИНН 7805387762 (далее - Компания), о взыскании 500 000 руб. неосновательного обогащения, 13 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Определением от 26.04.2022 дело принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2022, принятым путем подписания судьей резолютивной части, в удовлетворении иска отказано.

По ходатайству Общества судом 27.06.2022 изготовлено мотивированное решение.

Постановлением Тринадцатый арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2022 решение суда от 27.06.2022 и постановление от 14.09.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2023 иск удовлетворен, с Компании в пользу Общества взыскано неосновательное обогащение в размере 500 000 руб. и 13 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 07.02.2023 и постановление от 17.05.2023, принять новый судебный акт - об оставлении иска без рассмотрения.

Податель жалобы ссылается на отсутствие своей вины в незаключении сторонами основного договора, указывает, что сведения об обременении объекта продажи залогом являлись технической ошибкой, которая в дальнейшем была устранена.

Суды, по мнению Компании, не учли, что сведения об обременении были приведены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 22.02.2022, и что в эту же дату Обществом был произведен платеж, предусмотренный пунктом 2.2 предварительного договора.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы кассационной жалобы.

Общество извещено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Компанией (продавцом) и Обществом (покупателем) был заключен предварительный договор от 21.02.2022 купли-продажи недвижимого имущества с задатком (далее - Договор), по условиям которого стороны договорились в будущем в срок не позднее 15.03.2022 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения 5Н площадью 243,1 кв.м с кадастровым номером 78:32:0008003:1429 и 161/783 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 783 кв.м с кадастровым номером 78:32:0008003:12, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 34, лит. "А".

В соответствии с пунктом 2.1 Договора стоимость (цена) недвижимого имущества, за которую продавец обязался его продать, а покупатель - купить, согласована сторонами в размере 27 000 000 руб., без НДС.

В пункте 2.2 Договора стороны определили следующий порядок оплаты объектов недвижимости:

- 500 000 руб. уплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств в качестве аванса до заключения Договора;

- 6 500 000 руб. уплачивается покупателем за счет собственных средств;

- 20 000 000 руб. уплачивается покупателем за счет кредитных средств банка с использованием расчетов в форме покрытого (депонированного) безотзывного документарного аккредитива.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что задаток передается в счет исполнения обязательств и в качестве гарантии намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество; в случае отказа продавца без вины покупателя заключить договор купли-продажи продавец обязан вернуть покупателю задаток, а в случае отказа покупателя (за исключением случая отказа банка в оформлении сделки) без вины продавца - задаток остается у продавца. При заключении Договора продавец гарантировал, что земельный участок и нежилое помещение в период действия Договора не будут проданы, подарены, заложены, не будут состоять в споре и под арестом (запрещением), не будут обременены правами третьих лиц (пункт 5.2 Договора); что сообщил покупателю всю существенную информацию, касающуюся имущества, в том числе обо всех правах на земельный участок, нежилое помещение и требования со стороны третьих лиц (пункт 5.3 Договора).

Общество перечислило Компании 500 000 руб. аванса по платежному поручению от 22.02.2022 N 88.

Ссылаясь на то, что на момент заключения Договора в отношении земельного участка было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная организация "Авион" на срок с 15.10.2021 по 30.09.2023, а также на то, что Компания в одностороннем порядке изменила согласованную в пункте 2.1 Договора стоимость объектов недвижимого имущества, отказавшись продавать их по ранее согласованной цене, указывая на ненадлежащее исполнение Компанией своих обязательств по Договору, и на наличие в связи с этим оснований для возврата 500 000 руб., уплаченных по Договору, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

При новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций признали требования Общества обоснованными и удовлетворили иск в полном объеме.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов исполнения обязательств является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 названного Кодекса является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По смыслу приведенных норм права при прекращении предварительного договора задаток должен быть возвращен стороне, внесшей его. Правовые основания удержания стороной задатка наступают лишь тогда, когда в незаключении договора ответственна другая сторона (внесшая задаток).

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ суть предварительного договора состоит в обязательстве сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения в течение срока, в который стороны обязались заключить основной договор, действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Соответствующая правовая позиция выражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 38-КГ15-7.

При рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, являлось определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора.

Сведений о том, что какая-либо из сторон направляла в адрес другой стороны предложение о заключении основного договора купли-продажи, а другая уклонилась от его заключения, в материалах дела не имеется.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды пришли к выводу, что непринятие Обществом мер по заключению основного договора в ситуации отражения в ЕГРН в течение срока, определенного для заключения основного договора, не оговоренных Компанией сведений об обременении объекта продажи в виде залога, не свидетельствует о наличии вины Общества в незаключении основного договора, поэтому исходя из установленных при рассмотрении дела обстоятельства обоснованно посчитали, что в данном случае сумма, уплаченная Обществом Компании в соответствии с пунктом 2.2 Договора (500 000 руб.), в связи с прекращением обязательств сторон по Договору подлежит возврату Обществу и оснований для ее удержания Компанией не имеется.

Аргументы подателя жалобы со ссылкой на то, что запись об обременении объекта продажи была исключена из ЕГРН в рамках исправления технической ошибки, обоснованно отклонены судами, поскольку это обстоятельство не свидетельствует о недобросовестности Общества, полагавшегося на данные реестра.

Сам по себе факт совпадения даты осуществления Обществом платежа по Договору и даты изготовления регистрирующим органом выписки из ЕГРН с данными об обременении объекта также не подтверждает недобросовестность Общества.

Поскольку при рассмотрении дела установили все существенные для дела обстоятельства и правильно применили нормы материального и процессуального права, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по делу N А56-40351/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сокол" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий