Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 октября 2023 г. N Ф07-14087/23 по делу N А56-91232/2022

20 октября 2023 г.

Дело N А56-91232/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Подсолнух" Овчинникова Г.А. (доверенность от 01.08.2022), от акционерного общества "ДОРИНДА" Овчинникова Г.А. (доверенность от 01.08.2022), Семилетовой Е.И. (доверенность от 01.01.2023), от акционерного общества "Западный скоростной диаметр" Лаврикова И.А. (доверенность от 09.01.2023),

рассмотрев 19.10.2023 в открытом судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества "Западный скоростной диаметр", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2023 по делу N А56-91232/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Подсолнух", адрес: 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 119, корп. 3, лит. А, пом. 151, ОГРН 1177847008680, ИНН 7806260039 (далее - Общество), и акционерное общество "ДОРИНДА", адрес: 195213, Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 65, корп. 1, лит. А, пом. 2, ОГРН 1027810221317, ИНН 7801072391 (далее - Компания), обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество "Санкт-Петербурга", адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), акционерному обществу "Западный скоростной диаметр", адрес: 197082, Санкт-Петербург, Планерная ул., д. 18, к. 2, ОГРН 1027809178968, ИНН 7825392577 (далее - ЗСД), о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка площадью 47 490 кв.м с кадастровым номером 78:34:0416001:1179, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Школьная ул., уч. 30; признании незаконным бездействия Учреждения и Комитета, выразившегося в уклонении от подготовки и подписания договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении названного земельного участка; обязании Комитета подготовить и подписать проект договора аренды земельного участка сроком на 49 лет по цене согласно ведомостям инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (далее - Управление) от 07.06.2021 рег. N С-30-0000739Г-21/4, от 07.06.2021 рег. N С-30-0000739Г-21/3.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400.

Решением суда от 07.02.2023 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.09.2022 названное решение отменено, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ЗСД, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемое постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель указывает, что сохранение права аренды ЗСД на спорный участок, образованный в результате раздела первоначального земельного участка, осуществлено на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и требованиям закона не противоречит. Податель жалобы считает законным отказ Комитета в заключение договора аренды с истцами, а требования Общества и Компании необоснованными.

Комитет в кассационной жалобе, считая постановление от 01.09.2022 незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о нарушении прав истцов, несмотря на то, что они не являются сторонами спорного договора аренды земельного участка от 09.08.2018 N 17/ЗД-10457, сделал необоснованный вывод о невозможности защиты нарушенных прав истцов иным способом. Заявитель считает, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что наличие действующего договора аренды препятствует заключению договора аренды с истцами. Также кассатор считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что наличие оспариваемой записи об обременении земельного участка правом аренды в пользу ЗСД нарушает права собственников здания. Кроме того, Комитет полагает, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты права.

Учреждение также несогласно с постановлением апелляционной инстанции, считает его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права при неполном установлении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Учреждение указывает, что ЗСД на основании договоров от 23.05.2000 N 17/ЗД-001781, от 09.08.2018 N 17/ЗД-10457 предоставлены права собственника земельного участка, предусмотренные статьей 40 ЗК РФ, под застройку и последующее его использование в соответствии со статьей 41 ЗК РФ; данное обстоятельство не противоречат положениям пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), который, устанавливая общий принцип права следования судьбы земельного участка судьбе расположенного на нем объекта недвижимости, не оговаривает конкретный вид права пользования таким земельным участком собственником расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку правовой режим использования земельного участка зависит от конкретных условий предоставления его собственником или законным владельцем под застройку, либо является производным от условий права пользования предыдущим собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости при вторичных способах приобретения права собственности на здания и сооружения. Таким образом, заявитель считает, что в силу закона и условий упомянутых договоров права арендодателя спорного земельного участка в настоящее время принадлежат ЗСД и именно с ним истцам следует заключать договор аренды/субаренды. Соответственно, по мнению Учреждения, действующий договор является законной сделкой, в действиях Учреждения и Комитета отсутствует бездействие.

Подробно позиции кассаторов изложены в своих жалобах.

В судебном заседании представитель ЗСД поддержал доводы жалобы, полагал подлежащими удовлетворению жалобы Комитета и Учреждения, а представители Общества и Компании против удовлетворения жалоб возражали по мотивам, приведенным в отзыве.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в целях совершенствования транспортной схемы Санкт-Петербурга и улучшения экологической обстановки в регионе, а также во исполнение федеральной целевой программы "Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.1996 N 585 издано распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 10.10.1997 N 1042-р "О строительстве Западного скоростного диаметра".

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 16.11.1998 N 1124-р "О предоставлении земельных участков ОАО "Западный скоростной диаметр" в кварталах 66.В, 66.Б, 66.А, 60.2 Приморского административного района" осуществлено изъятие для государственных и общественных нужд у землепользователей и из земель запаса города земельных участков общей площадью 142 000 кв.м, расположенных в кварталах 66.В, 66.Б, 66.А, 60.2 Приморского административного района между р. Большой Невкой и ул. Школьной.

Во исполнение указанных распоряжений и распоряжения Комитета по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) от 02.12.1999 N 1741-р "Об оплате акций второй эмиссии ОАО "Западный скоростной диаметр" между Комитетом и ЗСД заключен договор аренды от 23.05.2000 N 17/ЗД-001781 земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморское шоссе, уч. 4 (квартал 60.2 Северо-Приморской части Приморского административного района Санкт-Петербурга), под общественно-деловую застройку в соответствии с разрешительной документацией на строительство сроком до 01.12.2048.

Право пользования участком внесено в качестве вклада Санкт-Петербурга в уставный капитал ЗСД.

Арендная плата по договору внесена акциями до конца срока его действия.

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 21.05.2002 N 821-ра "О внесении изменений в распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 16.11.1998 N 1124-р" ЗСД предоставлено право строительства объектов недвижимости в границах квартала.

Договором предусмотрено право ЗСД передавать земельный участок в субаренду. При этом условия предоставления третьим лицам земельного участка (его частей) под общественно-деловую застройку ЗСД определяет самостоятельно.

ЗСД выступило застройщиком зданий первой и второй очереди торгового комплекса по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 119, корп. 3, лит. А, введенных в эксплуатацию на основании актов приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией от 24.12.2004, от 27.02.2006.

Компания явилась соинвестором строительства на основании договора об инвестиционной деятельности от 15.04.2003 N ИД-01/03 и дополнительных соглашений к нему.

Долей, причитающейся Компании, по условиям инвестиционного договора, должен был являться литер А (гипермаркет и торговый комплекс) объекта общей площадью около 43 000 кв.м.

На основании указанного договора об инвестиционной деятельности и дополнительных соглашений к нему права собственности на объекты недвижимости на спорном земельном участке были зарегистрированы за Компанией.

Между ЗСД и Компанией был подписан договор субаренды земельного участка от 01.01.2005, предоставленного ЗСД по договору аренды от 23.05.2000 N 17/ЗД-001781, для размещения на нем принадлежащего Компании торгового комплекса сроком до 01.12.2048. Государственная регистрация договора субаренды состоялась 11.05.2005.

На основании соглашения от 27.04.2017 о вступлении стороны в договор субаренды Общество приобрело права на объект недвижимости с кадастровым номером 78:34:0416001:1172.

Земельный участок площадью 47 490 кв.м с кадастровым номером 78:34:0416001:1179 сформирован по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ N 65, Школьная ул., уч. 30, 14.12.2017 из земельного участка с кадастровым номером 78:34:04:16001:1.

В дальнейшем 14.12.2017 на земельный участок зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.

В целях оптимизации землепользования и на основании распоряжения Комитета от 25.04.2018 N 1633-рзк "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории" земельный участок с кадастровым номером 78:34:0416001:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморское шоссе, уч. 4, был разделен, в результате чего образовалось несколько земельных участков, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 78:34:0416001:1179.

Между Комитетом и ЗСД в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1 заключен новый договор аренды от 09.08.2018 N 17/ЗД-10457 на срок с 12.09.2018 по 01.12.2048 в отношении вновь образованного спорного земельного участка, в связи с чем 12.09.2018 внесена запись об обременении земельного участка правом аренды в пользу ЗСД.

По условиям договора аренды от 09.08.2018 N 17/ЗД-10457, заключенного между Комитетом и ЗСД, земельный участок предоставлен последнему для использования под общественно-деловую застройку в соответствии с разрешительной документацией на строительство.

На спорном земельном участке расположены здания гипермаркета и торгового комплекса, которым в настоящее время присвоены кадастровые номера 78:34:0416001:1160 и 78:34:041:6001:1112, принадлежащие на праве собственности Обществу и Компании на основании договора от 15.04.2003 N ИД-01/03 об инвестиционной деятельности, заключенного между Компанией и ЗСД.

Общество и Компания 24.05.2022 обратились в Комитет с заявлением от 31.05.2022 вх. N 05-26-51588/22-0-0 о заключении договора аренды земельного участка для размещения нежилых зданий площадью 38 348 кв.м и 32 871,1 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 119, корп. 3, лит. А, принадлежащих заявителям на праве собственности, которые используются под гипермаркет и торговый комплекс, в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 ЗК РФ, представив ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 07.06.2021 рег. N С30-0000739Г-21/4 и рег. N С30-0000739Г-21/3, выполненные Управлением.

Письмом от 20.06.2022 N 05-26-51588/22-0-1 Комитет в лице Учреждения сообщил, что земельный участок передан в аренду ЗСД по договору от 09.08.2018 N 17/ЗД-10457 для использования под общественно-деловую застройку в соответствии с разрешительной документацией на строительство сроком по 01.12.2048, земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителям по решению судебных органов.

Указав, что до настоящего времени решения по результатам рассмотрения заявления не принято, полагая бездействие Учреждения и Комитета незаконным, Общество и Компания обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением. Кроме того, ссылаясь на наличие права собственности на объекты недвижимости - нежилые здания, расположенные на спорном земельном участке, истцы просят признать обременение отсутствующим, обязать Комитет и Учреждение заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 11.4 (пункты 2, 4), 35, 39.6 (пункт 2), 39.8 (пункт 8), 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, статьей 552 ГК РФ, статьями 198, 200, 201 АПК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принял во внимание правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно распределил бремя доказывания, и сделал соответствующие установленным обстоятельствам выводы о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на спорном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцам на праве собственности.

Суд исходил из того, что в силу приведенных норм только истцы как собственники зданий имеют исключительное право на приобретение земельного участка, сформированного для целей размещения и эксплуатации объектов недвижимости, в аренду без торгов, соответственно, в рассматриваемом случае при предоставлении земельного участка в аренду ЗСД нарушены права истцов на оформление земельного участка для использования их объектов недвижимости; сделка, допускающая возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта, нарушает требования земельного законодательства (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исключительное право собственника объекта недвижимости).

Таким образом, суд пришел к верному выводу, что договор от 09.08.2018 N 17/ЗД-10457, противоречащий указанным требованиям, не может служить основанием для отказа Обществу и Компании в оформлении их прав на землю под объектами недвижимости.

Поскольку оснований для заключения упомянутого договора с ЗСД у Комитета не имелось, запись в ЕГРН об аренде ЗСД спорного земельного участка признана судом нарушающей права истцов как единственных пользователей участка для эксплуатации расположенных на нем зданий.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Оснований не согласиться с приведенными выводами у суда кассационной инстанции не имеется.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы кассационных жалоб изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм права с учетом установленных судами фактических обстоятельств дела. Кроме того, указанные в кассационных жалобах доводы не опровергают законность и обоснованность принятого по делу судебного акта и правильность выводов суда, а свидетельствуют о несогласии с установленными судом обстоятельствами и оценкой доказательств.

Оснований для отмены постановления по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2023 по делу N А56-91232/2022 оставить без изменения, а кассационные жалобы акционерного общества "Западный скоростной диаметр", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина