Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 октября 2023 г. N Ф07-14907/23 по делу N А21-8285/2022

24 октября 2023 г.

Дело N А21-8285/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград" Третьяковой К.В. (доверенность от 24.07.2023); от общества с ограниченной "Соло-Риэлт" Стегний С.С. (доверенность от 24.05.2023),

рассмотрев 24.10.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.03.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 по делу N А21-8285/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной "Соло-Риэлт", адрес: 236003, Калининград, Ялтинская ул., д. 20, лит. Б, ОГРН 1033902831929, ИНН 3906116955 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236040, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900592759, ИНН 3903010414 (далее - Комитет), о признании незаконным отказа Комитета в оформлении договора аренды земельного участка площадью 4892 кв. м с кадастровым номером 39:15:140502:25, расположенного по адресу: Калининград, наб. Генерала Карбышева, для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года, оформленного письмом от 17.06.2022 N иКМИ-07/11860 и обязании Администрации заключения соответствующего договора.

Решением суда от 14.03.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.06.2023, требования Общества удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении требований отказать.

Помимо прочего, податель жалобы в обоснование доводов ссылается на то, что оснований для удовлетворения требований Общества у суда первой инстанции не имелось, поскольку основной объект строительства (многоярусная парковка для легковых автомобилей) на спорном земельном участке отсутствует, а наличие вспомогательного объекта (здание диспетчерской) не может быть признано завершением работ по сооружению фундамента объекта капитального строительства, для возведения которого предоставлен земельный участок.

Также заявитель указывает на то, что результатом обжалуемых судебных актов в конечном итоге стало предоставление в нарушение положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) судебной защиты недобросовестному лицу, с чем Администрация, как арендодатель земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласиться не может.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.10.2009 заключили сроком до 20.12.2013 договор N 010180 аренды земельного участка площадью 4892 кв. м с кадастровым номером 39:15:140502:25, расположенного по адресу: Калининград, наб. Генерала Карбышева, под строительство здания многоярусной автостоянки для легковых автомобилей.

Обществу 12.04.2012 выдано разрешение N RU39315000-082/2012 на строительство многоярусной парковки для легковых автомобилей сроком действия до 17.01.2013, впоследствии с продлением до 20.12.2013.

В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 16.07.2013 N 477 "О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области" переданный в аренду земельный участок, находится на территории, зарезервированной для государственных нужд Калининградской области, в связи с чем было отказано в продлении срока действия разрешения на строительство.

Письмом от 05.02.2014 арендодатель уведомил арендатора о продлении срока действия договора в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок до момента его изъятия Правительством Калининградской области.

Таким образом, как указывает Общество, у арендатора отсутствовала возможности осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права 09.09.2014 зарегистрировано право собственности Общества на объект незавершенного строительства площадью застройки 134,5 кв. м, степенью готовности 15% с кадастровым номером 39:15:140502:58, расположенный по адресу: Калининград, наб. Генерала Карбышева, д. N 20А.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, указанный объект незавершенного строительства расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 34:15:140502:25.

Общество 23.03.2021 обратилось в Комитет с заявлением о заключении с ним договора аренды названного земельного участка площадью 4892 кв. м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), которое оставлено Администрацией без ответа.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 16.05.2022 принятым в рамках дела N А21-6196/2021 бездействие Администрации, выразившееся в непредоставлении ответа на заявление Общества от 23.03.2021 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:25 для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года признано незаконным, на Администрацию возложена обязанность рассмотреть в установленном законом порядке заявление Общества о заключении договора аренды указанного земельного участка.

Исполняя названный судебный акт, Администрация письмом от 17.06.2022 отказала Обществу в оформлении договора аренды со ссылкой на то, что на спорном земельном участке расположено сооружение площадью 9780 кв. м с кадастровым номером 39:15:140502:38, на которое Общество не представило правоустанавливающих документов, а объект недвижимости площадью 134,5 кв. м с кадастровым номером 39:15:140502:58 фактически отсутствует. В свою очередь Общество указало, что право собственности на объект с кадастровым номером 39:15:140502:58 подтверждено документально, а сооружение с кадастровым номером 39:15:140502:38 действительно отсутствует на спорном земельном участке и его регистрация является, по мнению Общества, реестровой ошибкой.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также то, что отказ Администрации является незаконным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и экономической деятельности, заявитель обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), признал требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения рассматриваются арбитражным судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 АПК РФ). Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 названного Кодекса).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены приведенными нормами и носят однократный характер.

Пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, содержит следующие разъяснения по применению указанных норм. Собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. Заключение такого договора возможно при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что спорный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:25 заключен до 01.03.2015. Наличие на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается из заключения кадастрового инженера Сафоновой О.В., акта обследования от 20.10.2022 и заключения экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, из которого помимо прочего также следует, что объект незавершенного строительства - здание диспетчерской с кадастровым номером 39:15:140502:58, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:140502:25, имеет процент готовности - 15,10%, физический износ несущих стен из газосиликатных боков составляет менее 10%. При этом экспертом сделан вывод, что текущее техническое состояние несущих стен оценивается как нормативное и исходя из общего технического состояния объекта обследования возможно завершение строительно-монтажных работ по возведению здания диспетчерской

Доказательств того, что на спорном земельном участке объект с кадастровым номером 39:15:140502:58 отсутствует или является ветхим, суду не представлено, участвующие в деле лица о вызове эксперта для дачи пояснений не просили и о проведении повторной экспертизы не заявляли. Также отсутствуют доказательства того, что ранее Обществом заключался договор аренды испрашиваемого земельного участка для завершения строительства, заявление о продлении срока договора аренды подано Обществом впервые.

С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. В целях восстановления нарушенных прав (законных интересов) Общества на Администрацию возложена обязанность по заключению договора аренды упомянутого земельного участка.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Доводы кассационной жалобы Администрации не могут быть приняты во внимание с учетом представленных сторонами доказательств и установленных судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора обстоятельств.

Суд кассационной инстанции обращает также внимание на то, что уполномоченный орган не обращался в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (статья 239.1 ГК РФ). В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором они расположены, возникают риски нарушения имущественных прав общества, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Отказ Администрации в предоставлении в аренду земельного участка в отсутствие решения об изъятии незавершенных строительством объектов препятствует заявителю завершить строительство и ввести объекты в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

С учетом изложенного, суд округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.03.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 по делу N А21-8285/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий А.В. Кадулин Е.В. Чуватина