Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2023 г. N 13АП-13781/23 по делу N А21-8285/2022

г. Санкт-Петербург

28 июня 2023 г.

Дело N А21-8285/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.,

судей Семиглазова В.А., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Близнец И.И.,

при участии:

от заявителя: не явился, извещен (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя);

от заинтересованных лиц: 1) Третьякова К.В. - по доверенности от 02.12.2022; 2) не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13781/2023) Администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.03.2023 по делу N А21-8285/2022 (судья Любимова С.Ю.), принятое

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Соло-Риэлт" (адрес: 236003, Калининград, ул. Ялтинская, 20, Б, ОГРН 1033902831929);

к 1) Администрации городского округа "Город Калининград" (адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, 1, ОГРН 1023900770222);

2) Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград" (адрес: 236040, Калининград, пл. Победы, 1, ОГРН 1023900592759);

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной "Соло-Риэлт" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Администрация) и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Комитет) о признании незаконным отказа Комитета в оформлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:25 площадью 4892 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, наб. Генерала Карбышева, для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года, оформленного письмом от 17.06.2022 N иКМИ-07/11860 и обязании Администрации заключения соответствующего договора.

Решением суда от 14.03.2023 требования Общества удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение от 14.03.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что оснований для удовлетворения требований Общества у суда первой инстанции не имелось, поскольку основной объект строительства (многоярусная парковка для легковых автомобилей) на спорном земельном участке отсутствует, а наличие вспомогательного объекта (здание диспетчерской) не может быть признано завершением работ по сооружению фундамента объекта капитального строительства, для возведения которого был предоставлен земельный участок.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения, кроме того, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя заявителя.

В судебном заседании представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал.

Общество и Комитет, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора на передачу в аренду городских земель от 15.10.2009 N 010180 (далее - договор) Общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:25 площадью 4892 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, наб. Генерала Карбышева.

Пунктом 1.3 договора установлено, что земельный участок предоставляется под строительство здания многоярусной автостоянки для легковых автомобилей.

Срок аренды установлен до 20.12.2013 (пункт 2.2 договора в редакции соглашения от 19.03.2013 N 010180-1).

12.04.2012 Обществу было выдано разрешение N RU39315000-082/2012 на строительство многоярусной парковки для легковых автомобилей сроком действия до 17.01.2013, впоследствии с продлением до 20.12.2013.

В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 16.07.2013 N 477 "О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области" переданный в аренду земельный участок, находится на территории, зарезервированной для государственных нужд Калининградской области, в связи с чем было отказано в продлении срока действия разрешения на строительство.

Письмом от 05.02.2014 арендодатель уведомил арендатора о продлении срока действия договора в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на неопределенный срок до момента его изъятия Правительством Калининградской области.

Таким образом, как указывает Общество, у арендатора не было возможности осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права 09.09.2014 зарегистрировано право собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:140502:58, площадью застройки 134,5 кв. м, степенью готовности 15%, расположенный по адресу: Калининград, наб. Генерала Карбышева, дом N 20А.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), указанный объект незавершенного строительства расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 34:15:140502:25.

23.03.2021 Общество обратилось в Комитет с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:15:140502:25 площадью 4 892 кв.м., расположенного по адресу: г.Калининград, наб. Генерала Карбышева, для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), которое было оставлено Администрацией без ответа.

Вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2022 по делу N А21-6196/2021 бездействие Администрации, выразившееся в непредоставлении ответа на заявление Общества от 23.03.2021 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:25 для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года признано незаконным, на Администрацию возложена обязанность рассмотреть в установленном законом порядке заявление Общества о заключении договора аренды указанного земельного участка.

Исполняя названный судебный акт, Администрация письмом от 17.06.2022 отказала Обществу в оформлении договора аренды со ссылкой на то, что на спорном земельном участке расположено сооружение площадью 9780 кв.м. с кадастровым номером 39:15:140502:38, на которое Общество не представило правоустанавливающих документов, а объект недвижимости площадью 134,5 кв.м. с кадастровым номером 39:15:140502:58 фактически отсутствует.

В свою очередь Общество указало, что право собственности на объект с кадастровым номером 39:15:140502:58 подтверждено документально, а сооружение с кадастровым номером 39:15:140502:38 действительно отсутствует на спорном земельном участке и его регистрация является, по мнению Общества, реестровой ошибкой.

Ссылаясь на вышеозначенные обстоятельства, а также то, что отказ Администрации является незаконным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и экономической деятельности, заявитель обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признал требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения на основании следующего.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из пункта 1 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, указанных в пункте 5 той же статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

В данном случае из письма филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Калининградской области от 23.08.2022 следует и судом первой инстанции верно установлено, что связь сооружения с кадастровым номером 39:15:140502:38 с земельным участком с кадастровым номером 39:15:140502:25 установлена ошибочно, в связи с чем органом регистрации принято решение об исправлении технической ошибки и исключении из ЕГРН сведений о расположении объекта с кадастровым номером 39:15:140502:38 на земельном участке с кадастровым номером 39:15:140502:25

При этом из заключения кадастрового инженера Сафоновой О.В. следует, что в границах спорного земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:140502:58, что также следует из акта совместного осмотра сторон от 20.10.2022.

Вместе с тем, с учетом возражений ответчика суд первой инстанции, установив круг обстоятельств, подлежащих исследованию для разрешения настоящего дела, на основании статей 82, 83 АПК РФ назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам Общества с ограниченной ответственностью "Декорум" Моисей Евгению Васильевичу и Самойловой Ольге Михайловне, перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли объект неоконченного строительства с кадастровым номером 39:15:140502:58 признакам здания диспетчерской степенью готовности 15% согласно разработанной проектной документации от 2011 года?

2) если имеется объект, то определить техническое состояние объекта на день проведения экспертизы и возможность продолжения его возведения на имеющемся фундаменте?

3) если имеется объект, какова давность возведения (период строительства) капитального объекта незавершенного строительства?

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела поступило заключение экспертов от 27.01.2022 N 281/22

Заключение экспертов каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнения в компетентности экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции также не имелось, в связи с чем названное заключение обоснованно и правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

Из заключения от 27.01.2022 N 281/22 следует, что объект незавершенного строительства - здание диспетчерской с кадастровым номером 39:15:140502:58, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:140502:25, имеет процент готовности - 15,10%, физический износ несущих стен из газосиликатных боков составляет менее 10%, эксперт также указал, что текущее техническое состояние несущих стен оценивается как нормативное и исходя из общего технического состояния объекта обследования возможно завершение строительно-монтажных работ по возведению здания диспетчерской.

Доказательства обратного, в том числе фактического отсутствия объекта с кадастровым номером 39:15:140502:58 на спорном земельном участке, в материалах дела отсутствуют.

При этом вопреки позиции подателя жалобы из представленных в материалы дела доказательств однозначно усматривается, что здание диспетчерской является частью спорной автостоянки.

Более того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Следовательно, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы этого объекта и земельного участка, на котором он расположен, Общество как собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды участка для завершения их строительства.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, приняв во внимание наличие на земельном участке с кадастровым номером 39:15:140502:25 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:140502:58, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ Администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает его право собственности, баланс публичных и частных интересов, поскольку мероприятия по изъятию спорного объекта незавершенного строительства и его реализации на торгах Администрацией не проводились, что подтверждено представителем последней в судебном заседании суда апелляционной инстанции от 20.06.2023, в связи с чем заявленные требования обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 14.03.2023 судом также не допущено, а потому у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Администрации и отмены или изменения принятого по делу решения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.03.2023 по делу N А21-8285/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

В. А. Семиглазов В. В. Черемошкина