Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2023 г. N Ф07-14561/23 по делу N А56-52579/2022

26 октября 2023 г.

Дело N А56-52579/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 30.12.2022), от общества с ограниченной ответственностью "Виват" Осыко М.Ю. (доверенность от 27.10.2022),

рассмотрев 18.10.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023 по делу N А56-52579/2022

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виват", адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Общество), о взыскании 19 513 126 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 19.04.2018 N 05/ЗКС-10398 за период с 19.04.2018 по 02.08.2020, 20 207 597 руб. 52 коп. пеней, начисленных по состоянию на 24.03.2022, а также пеней, начиная с 25.03.2022 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2023 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 21.02.2023 и постановление от 31.05.2023, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска в полном объеме.

Податель жалобы выражает несогласие с выводами судов о выявлении существенных недостатков земельного участка после заключения договора аренды и передачи его арендатору, полагает, что со стороны арендатора имело место недобросовестное поведение, и что в связи с расторжением договора аренды и неосуществлением Обществом строительства на участке объекта, часть помещений которых должна была быть передана арендатором в собственность Санкт-Петербурга в счет уплаты арендной платы, с Общества в качестве арендной платы подлежит взысканию сумма, включающая стоимость таких помещений.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.02.2018 N 139 принято решение о предоставлении Обществу (инвестору) для строительства объекта спорта земельного участка площадью 5836 кв.м с кадастровым номером 78:15:0843801:1189, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, уч. 1 (южнее дома 56, литера А по пр. Ветеранов) (далее - Участок).

Названным постановлением определены следующие инвестиционные условия предоставления Участка:

- срок строительства объекта - в течение 36 месяцев со дня вступления в силу постановления,

- срок действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях - 36 месяцев,

- перечисление инвестором арендной платы на период строительства в сумме, составляющей 23 800 000 руб., в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 272 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования"; часть арендной платы за земельный участок установлена в форме обязательства инвестора по окончании строительства объекта передать в собственность Санкт-Петербурга смежные нежилые помещения в этом объекте общей площадью не менее 450 кв.м по цене 52 727 руб. за 1 кв.м.

На основании указанного постановления между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 19.04.2018 N 05/ЗКС-10398 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязательство предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять Участок для осуществления инвестиционного проекта по строительству на Участке объекта спорта площадью не более 4183 кв.м (пункты 1.1, 1.2, 3.1 Договора).

В пункте 9.1 Договора определен срок его действия до 19.04.2021.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 19.04.2018.

В разделе 5 Договора стороны согласовали график реализации инвестиционного проекта: первый этап - инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование (пункт 5.2.1), второй этап - строительство результата инвестирования (производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, с окончанием этого этапа получением разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 36 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.02.2021 (пункт 5.2.2).

В соответствии с пунктом 6.2.7 Договора арендатор принял на себя обязательство обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 Договора, в сроки, указанные в пункте 4.3 Договора и приложении 5 к Договору.

Согласно пункту 4.1 Договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет 23 800 000 руб. за период действия Договора, установленный пунктом 5.2.2 Договора.

Пунктом 4.4 предусмотрено, что сумма арендной платы, указанная в пункте 4.1 Договора, включает в себя платежи, определенные в твердой сумме (пункт 4.1.1), и установленную в форме обязательства арендатора, указанного в пункте 6.2.22 Договора, часть арендной платы в размере 23 727 150 руб.

В соответствии с пунктом 4.1.1 Договора сумма арендных платежей в твердой сумме составляет 72 850 руб. Порядок уплаты названной суммы определен пунктами 4.3, 4.3.1 Договора и приложением 5 к Договору.

В случае нарушения арендатором условий пунктов 4.3, 6.2.7 Договора предусмотрено начисление пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.2.22 Договора арендатор обязался в срок, не превышающий трех месяцев с даты, определенной в пункте 5.2.2 Договора, передать в собственность Санкт-Петербурга смежные нежилые помещения, расположенные на одном этаже, оборудованные отдельным входом и индивидуальными приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов в объекте, являющемся результатом инвестирования, общей площадью не менее 450 кв.м по цене 52 727 руб. за 1 кв.м по согласованию с администрацией Кировского района Санкт-Петербурга.

Договор расторгнут по соглашению сторон с 03.08.2020.

Участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 03.08.2020.

Комитет, ссылаясь на то, что арендная плата, предусмотренная пунктом 4.1 Договора, рассчитанная за период действия Договора (19.04.2018 - 02.08.2020) уплачена арендатором частично, указывая на неисполнение Обществом требований направленной в его адрес претензии от 24.03.2022, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что предоставленный по Договору Участок невозможно было использовать под цели, предусмотренные Договором, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, и в связи с этим не установил наличия правовых оснований для взыскания с Общества заявленной Комитетом арендной платы и неустойки.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 614 того же Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из указанных правовых норм, определяющих содержание договора аренды, суды правомерно посчитали, что обязательства сторон по договору аренды являются встречными.

Согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В данном случае в соответствии с условиями Договора предоставление Участка в аренду осуществлялось для реализации арендатором инвестиционного проекта по строительству объекта спора, оплата части арендной платы предполагалась путем передачи Санкт-Петербургу нежилых помещений в построенном на Участке объекте в согласованных в Договоре объемах.

Из материалов дела следует, что заявленная ко взысканию сумма основного долга в размере 19 513 126 руб. 03 коп. рассчитана Комитетом исходя из установленной пунктом 4.1 Договора арендной платы, включающей в том числе стоимость помещений в построенном на Участке объекте, подлежавших передаче в собственность Санкт-Петербурга после ввода его в эксплуатацию (пункты 4.4, 6.2.22 Договора).

Как установили суды, строительство объекта на Участке не осуществлено, Договор расторгнут по соглашению сторон с 03.08.2020, Участок 03.08.2020 возвращен арендодателю.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды пришли к выводу, что использование Участка в целях, предусмотренных Договором, и как следствие, возведение на нем объекта, часть помещений которого подлежала передаче в государственную собственность Санкт-Петербурга в счет уплаты арендной платы, оказалось невозможным по причинам, не зависящим от арендатора.

При этом суды исходили из отсутствия транспортной обеспеченности Участка, отсутствия подъездов к нему.

Суды также учли содержащиеся в письме Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга от 27.04.2020 сведения по вопросу развития улично-дорожной сети, планируемых мероприятиях по проектированию и строительству объектов транспортной инфраструктуры вблизи Участка, о том, что утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории, в которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации должны быть обоснованы решения по организации внутриквартальной сети, организации подключения выездов с территории к магистральной улично-дорожной сети, организации транспортного обслуживания каждого земельного участка, отсутствует; что по материалам Генерального плана Санкт-Петербурга западная сторона Участка примыкает к зоне размещения перспективной магистрали городского значения от пр. Ветеранов до перспективной магистрали в промышленной зоне "Предпортовая" с путепроводом через кольцевую автомобильную дорогу вокруг Санкт-Петербурга, строительство которой Концепцией развития транспортной системы Санкт-Петербурга отнесено на 2029-2038 годы.

Указанные выводы судов и обстоятельства, на основании которых они были сделаны, доводами жалобы не опровергнуты.

При таком положении суды, руководствуясь статьями 328, 606, 611, 614 ГК РФ, обоснованно отказали в удовлетворении иска.

Аргументы Комитета со ссылкой на приведенные в протоколе совещания от 19.07.2019 в Комитете по инвестициям Санкт-Петербурга данные о том, что представители отдельных организаций, в том числе Общества, сообщили информацию о готовности разработать за счет собственных средств проект планировки в целях размещения подъездных путей к участкам со стороны пр. Ветеранов, не свидетельствуют о том, что препятствии в использовании Участка в соответствии с целями, предусмотренными Договором, были устранены.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023 по делу N А56-52579/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина А.В. Кадулин А.Е. Филиппов